具备“天时、地利、人和”的重庆保障房建设模式，显然不具有普适性，亦难为其他城市提供可行的路径参照。

　　杨国英

　　作为肩负今年“调房价、保民生、促经济”三重任务于一身的保障房大政，正无奈地接受负面反馈：离保障房开工大限11月底已时日过半，但全国仍有约7成保障房没有开工。

　　与今年各地保障房开工的温吞速度相比，重庆可谓一骑绝尘、一枝独秀。截至4月底，重庆即已开工20.4万套，占其年度保障房建设总量的41%。如果再结合其占全国人口总量不足2.3%，却对完成占全国总量5%的保障房建设势在必得，这不能不让人钦佩之情油然而生。这就不难理解，自去年8月始，为什么半年内中央5位常委莅临重庆考察时，均对重庆保障房建设予以肯定并亲临其样板小区民心佳园参观。如果说民心佳园是重庆保障房建设的样板小区，那么对于全国各地普遍动能不足的保障房建设，重庆保障房建设无论是体量还是速度均可谓是当之无愧的。

　　当然，即使抛开道德律令的软约束，单纯从投资回报进行评估，重庆的保障房建设亦告诉我们，其形式上具有充分的可操作性。以重庆2011年公租房建设1350万平方米为例，在无土地出让金、税费近乎全免的情况下，建筑成本姑且(含基础设施配置)以2000元/平方米核算，总投资需270亿元，去除中央财政补贴的80亿元，实际投资需190亿元。以重庆现行公租房10元/平方米。月计算，1350万平方米公租房理论上年可收入租金16.2亿元，考虑公租房一成的空置率及10%的运营维护成本，实际年租金收入仍可达13亿元。如果再结合公租房建设10%的商业用房配套面积，这部分以住宅型公租房的200%溢价租金计，那么重庆今年建设的1350万平方米的公租房，年整体纯收入应不低于15亿元。相较于190亿元的实际投资额而言，重庆公租房投资可达年8%的回报率，这对于中长期投资而言似乎明显可行。

　　可为什么明显可行的公租房投资，仅囿之于重庆，而不能放之于四海，为其他城市参考进而大规模复制呢？论此，我们必须先理清一个前提—社会资本对保障房投资的天然排斥。个中原因除了习惯于房地产“暴利时代”的社会资本，8%的保障房投资回报率对其很难产生吸引力，更为重要的是保障房后期运营的行政参与，更令社会资本望而却步。基于此，目前各地参与保障房建设的社会资本，要么是开发商品房被捆绑配套一定比例的保障房建设，要么是仅限于保障房工程建设通过BOT模式建成后移交。而着眼于保障房的中长期投资运营，社会资本却参与甚少。

　　根据年初住建部公布的计划，今年全国1000万套保障房建设所需的1.3万亿元，中央财政专项补贴1030亿元，地方财政负责提供近4000亿元，而占总投资60%即近8000亿元通过社会资本予以补充。社会资本对保障房投资的排斥，极可能让原寄望于此的保障房大政落空。社会资本对保障房投资的严重缺失，最终不得不让背负“保障房目标责任书”重压的地方政府承担。但如此巨大逾万亿的保障房投资，无论是对于当下银根日益趋紧的货币政策，还是对于前两年地方融资平台监管放松后的陡然从严，地方政府都显然有难以言说之痛。

　　在各地普遍遭遇的保障房巨额资金缺口的困境之下，重庆之所以能够不受干扰，大体量、高速度地推进保障房建设，缘于其特有的三点优势：其一，重庆作为全国保障房建设的样板城市，受到更多的政策扶持，以其2011年占全国保障房建设的5%，获得中央保障房财政专项补贴总额的近8%；其二，重庆独特的金融国资管理模式，及其高达5000亿的地方金融资产，便于其对保障房建设进行自我融资；其三，重庆作为直辖仅14年的新兴特大城市，城市化对其土地资源的占用相对较少，这使其大规模进行保障房建设在土地规划上具有相当大的挪腾余地。而此三点对于全国其他城市而言，具备其一点已然很少，三点同时具备几乎没有。

　　具备“天时、地利、人和”的重庆保障房建设模式，显然不具有普适性，亦难为其他城市提供可行的路径参照。而饱受保障房11月底开工大限困扰的各地政府，要从根本上解决保障房建设的资金困境，除了尽快形成利于社会资本规避风险和退出获利的参与机制，尚有压缩行政支出(尤其是“三公”支出)以转投保障房建设的原始方法可用，而这无论是对于保障房建设的资金之困，还是对于地方政府的行政改革，都是令人叫好且更为稳妥的选择。

　　作者系财经评论员