见习记者 俞佳 报道 制图 任萍

　　一张遍布全国的保障房蓝图已经铺开。“十二五”期间，我国将新建保障性住房3600万套。其中，今年新建1000万套，明年新建1000万套，其余在三年内完成。

　　这一被一些地产大佬称为“大跃进”的保障房计划不可避免地将会面临分配、运营等种种挑战，但当下更实际的考虑却是“钱从何来”。以今年开工建设的1000万套保障房为例，共需投入资金约1.3万亿元，其中中央财政专项补助1000亿元，其余的大量资金则需要地方政府和社会力量支持。

　　政府主角地位无争议

　　28日，上海市经济适用房申请供应工作新闻通气会上，上海市住房保障和房屋管理局住房保障处处长李东详解了保障房资金筹措情况。目前公租房的资金，一部分来自财政投入，上海市财政投入16亿元，各区县财政匹配投入32亿元，加上中央补贴的保障房专项资金3亿多，合计超过50亿元。动迁房和经济适用房的资金则主要依赖贷款，一个项目对应一家银行。再加上公积金和保险资金，已经初步搭建起多元化融资框架。

　　北京在这一方面则有更大动作。昨天，北京市保障性住房建设投资中心在京正式成立，注册资本金为100亿元，成为目前国内规模最大的保障性住房建设投资公司。公司将承担融资、投资建设和运营管理职能。 100亿元注册资本金由北京市财政以货币形式出资，为确保投资中心可持续运转，财政每年还将对投资中心增资。

　　“公租房运作三种模式初现轮廓。 ”北京成立保障房建设投资中心后，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭随即概括称，“重庆新建规模最大，政府主导，国企上阵，多元融资，先租后售；上海计划让社会力量主导，租金略低于市场，以实现长期可持续良性发展；北京由政府唱主角，成立官方直管下的平台。 ”

　　“无论哪种模式，最终还是回归政府主导。 ”中国指数研究院副院长陈晟告诉记者，在1.3万亿元的投入资金中，地方政府需承担超4000亿元。除此以外，地方发行企业债建设保障房，也依赖于地方政府的信用担保。

　　“政府需要保障民众的基本居住权，保障房不得不建。但是，钱从何来？ ”陈晟指出，地方政府投入保障房的资金，只能从财政拨款和土地出让净收益中来。财政拨款用途显然不只是保障房，而土地出让金也在楼市宏观调控后下滑显著，两者能否支撑起保障房建设所需的巨额资金令人堪忧。如果要保证保障房建设资金充分，是否意味着地价还将维持高位？

　　资深财经评论家叶檀则明确表示了对发行保障房企业债的不乐观。“保障房实际的平均收益大概就在3%左右，收益如此之低，发行债券的收益率是多少？如果高于3%，想不出来能怎么偿还。如果低于3%，对比同期银行利率后谁还会来认购？如果还有人买说明货币流动性大，进而说明通胀加剧。所以这是两难举措，是不可能完成的任务。 ”

　　房企冷对，“不愿”还是“不能”

　　日前，一份报告再度引发热议。住房和城乡建设部政策研究中心的《中国房地产企业社会责任实践研究报告》中指出，房地产企业参建保障房的整体情况不容乐观。即便在百强企业名单中，也仅有30家在2007年至2010年间参与了保障房建设，有70家房企未参与。究其原因，离不开利益二字，据称，商品房开发利润基本在30%以上，而保障房的利润仅处于5%-10%之间。

　　上海易居房地产研究院企业研究中心总经理周建成在29日一个内部论坛上表示，房地产企业垫资参与保障房建设，需要承担若干风险，包括政府回购期不明确风险、成本控制风险等等，但是，也并非完全无利可图。 “众所周知的是低成本拿地和税收优惠，另外开发企业可以通过配建商品房平衡利润，可能还会获得融资优惠和行政审批倾斜。 ”

　　他还建议，大型民企可以适度参与经适房和限价房的建设，但是公租房和廉租房盈利模式尚不明确，需要谨慎进入。

　　对此，陈晟则向记者表示，房企是“不愿”还是“不能”还很难说。 “不排除民企因盈利模式不明而选择观望，但也与地方对企业资质设立的高门槛有关。多数地方保障房项目开发企业依然是以本地国资背景房企为主，市场化的开发商尤其是民营企业参与较难。 ”

　　公租房亟待“长期资金”

　　五年3600万套保障房中，以廉租房和公租房为主，而这部分正是所谓盈利模式不明的部分。

　　金地集团董事长、中国房地产研究会副会长凌克在第三届房地产科学发展论坛上表示，廉租房需要政府扶持，但公租房具备投资价值。的确，持有公租房可获长期租金收益，但是资金回收周期太长，开发企业很难拥有长期资金来支撑。拿高息的银行贷款或信托资金来养收益不算高的公租房，显然不太现实。

　　“经适房、棚户区改造这些完全不用担心利润，甚至可以只来源于购房者，但公租房需要健康的长期模式，只能吸引保险资金、社保资金等参与。 ”陈晟表示。

　　事实上，公积金、保险资金已经成为了上海公租房投资的资金来源。今年5月上海首个公共租赁住房项目“新江湾尚景园”便是由市公积金中心使用公积金增值资金收购，总投资14.98亿元。 3月，中国太保也宣布募资40亿元参与投资上海地产有限公司在沪建设的约50万平方米公共租赁住房项目。

　　同时，逐步吸引社会资金的脚步也未停止，除了直接建造，公租房投资基金、保障房REITs等也成为尝试方向，保障房金融产品的出现将使更多资金得以参与其中。中国房地产投资服务集团董事长李晓东今年5月在沪参加某房地产论坛间隙曾向记者透露，国内首支以民间资本投资为主的保障房建设投资基金年内或能成立，首批计划募集资金 50-100亿，希望三年内能够做到500亿元人民币的规模。在未来三年的时间内，该基金将与地方政府合作，投资建设近千万平方米的公共租赁住房，及时补充各级政府的资金缺口。

　　他山之石

　　各地区保障住房政策

　　【美国】

　　美国建立起了较为完善的住房金融体系，借助灵活多变的金融工具，同时结合政策、税收、行政等手段，政府可以有效引导社会资本在住房领域内的流动。最近几十年，美国的住房保障政策主要依靠租金补贴的方式进行，即政府直接补贴住房的需求方，很少直接参与公共住房的建设。

　　【日本】

　　日本政府资金占到整个住宅产业总投资的一半以上，在较大程度上干预了住宅经济的运行。日本财政提供的住房融资资金来源主要有三个方面：一是邮政储蓄归集的资金，约占50%；二是各种退休金、保险金，约占14%；三是政府债券，约占6%。

　　【新加坡】

　　新加坡住房金融的最大特点是以政府主导，主要表现为中央公积金制度下的公共住房金融体系。一方面，中央公积金局直接行使住房金融职能，发行政府债券成为解决住房资金问题的重要工具；另一方面，中央公积金制度为居民购买组屋提供贷款，使公共住房的资金得以良性循环，逐步形成了涵盖住房建设和住房消费为主的融资体系。

　　【德国】

　　德国公共住房金融的特色集中体现在其独特的住房储蓄融资体系之中，实行自助与集体互助为主、政府补贴为辅的原则。德国的住房储蓄体系是一套内部封闭式的长期储蓄和融资体系，不受资本市场及其利率波动的影响而独立存在。封闭式的系统是指只有那些事先参加了住房储蓄的家庭，才能得到以后申请买房和建房的低息贷款。住房储蓄存款的唯一用途是为了建房、购房进行融资，而不是为了其他的消费目的申请贷款。通过大量储蓄者的参与而形成一个互助集体。

　　【中国香港】

　　香港的公共租赁住宅建设，除政府免费提供土地外，开发建设投资也主要来自政府财政资金，包括免息资本和低息资本。值得指出的是，香港公共住房政策正在进行改变，改变的方向是政府不再建设公屋或居屋，而改由政府财政直接向低收入家庭提供租房补贴，以减轻政府的财政负担。

　　

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