编者按：2011年转眼已过半，这半年对于房地产市场而言，绝对是不同寻常的半年。中央及地方房地产调控政策连环出击，1～6月份郑州商品住宅价格同比涨幅放缓，成交量总体呈持续下降趋势。房地产市场的政策调控逐步显现成效，往日异常火热楼市似乎逐渐回归理性。《经济视点报》为您盘点上半年楼市！

　　·政策篇·

　　政策加码 成效初显

　　□经济视点报见习记者 王 楠

　　新“限购时代”，墙内开花墙外香

　　1月26日，国务院出台“新国八条”房地产调控政策，要求进一步调控房地产市场。各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提高至60%，拉开了限购、限外和限贷的新标准。

　　3月4日，郑州市开始实行升级后的“郑十五条”限购令。

　　两个月内，郑州连出两次限购令，由于人口过密区置业受限，限购区内楼盘成交量下滑，有效地抑制了投资和保值的置业需求，刚性需求和“理性买房”成为新的价值导向。

　　相对于限购区内的观望气氛，非限购区获得了前所未有的发展时机。开盘项目数量大幅增加，房价与销量呈现量升价增的趋势；同时，购房门槛的提高，使一些准备买房的人选择租房，郑州市房管局租赁处公布的郑州市租赁价格表显示，与去年年初相比，今年年初房租上涨幅度最高达到20%，郑州租房市场持续升温；另外，限购令范围之外的商业地产前景大好，商业地产俨然已是新的投资所向。

　　

　　“一房一价”，执行缩水，效果打折

　　5月1日，《商品房销售明码标价规定》开始实施。商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。

　　5月28日，河南省发改委正式公布《河南省商品房销售明码标价实施细则》，细则要求：二手房也要明码标价；取得预售许可证之后，10天内公开全部房源；标示醒目“无遮挡”；商品房经营者应当建立、健全内部价格管理制度，应当设立企业物价员，应当依法接受价格主管部门的监督检查，如实提供价格监督检查所需的账簿、单据、凭证、文件以及其他资料。

　　商品房明码标价即是对房价实行透明化，对待售商品房的房价、税费总额的计算等收费标准作出数据的公示，避免开发商使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者。

　　该项制度实施后，开发商公布价格后不再容易随意涨价。但是，房价上涨是由市场价格波动及部分开发商违规操作所引起，而且明码标价也缺少具体的定价依据，仅仅依靠商品房的明码标价公示并不能够有效遏制过快上涨的房价。

　　 从目前郑州楼市的情况来看，“一房一价”政策并没有收到理想的效果，其中的漏洞亟待解决。

　　

　　重点建设保障房 “竞配建”登台唱主角

　　2月24日，全国保障性安居工程工作会议在京召开，保障性安居工程协调小组与各省级政府签订了今年工程建设目标责任书，将1000万套的保障性住房建设任务分解到各地。

　　6月10日，郑州市政府出台《商品住房项目配建保障性住房实施办法》，要求开发企业拿出商品住房开发面积的10%配建廉租房、公租房和经适房等保障性住房。

　　所谓“竞配建”，是指政府对公开出让的商品住宅用地设定公正保密的最高限价，竞买人报价不超过最高限价的，价高者得；当竞买人报价达到最高限价后，竞价转为竞配建保障性住房的建筑面积，报出配建面积最大者为竞得人。

　　“限地价、竞配建”作为一种新的土地出让方式，将配建保障房作为新的主要土地成本，增加了土地出让中保障房建设的可控性，拓展了保障房建设的新渠道，将其落到实处。可以有效避免地价过高，将土地的竞争力由价格转移到对保障房的建设上，在当前保障房建设任务巨大的情况下，这种新型的土地出让方式更加有效。

　　存款准备金率年内六次上调 房企告别“春天里”

　　2011年的上半年，央行6次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率达到21.5%的高位，再创历史新高点。

　　央行上调存款准备金率，对房地产行业的资金链影响巨大。据统计，2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%。房地产开发企业要想获得银行的房地产开发贷款，其所投入的自有资金不能低于项目总投资的30%，按照这一比例，房地产开发企业所需资金中最高有70%由银行贷款构成，存款准备金率的连续提升将不断增加房地产企业的资金成本。

　　此轮加息周期表达了央行继续收缩银根的政策导向，从根源资金上调整房地产市场，导致银行贷款额度再度告紧，不少开发商面临着资金链紧张的困境，有相当一部分中小企业面临资金危机或破产。由于高息融资扼住了现金流不足的房产开发，导致房地产信托规模剧增，房地产市场出现向买方市场变化的趋势。

　　·房企篇·

　　楼市降温 房企融资乏力

　　□经济视点报记者 李晓莹

　　近日，国家统计局《5月份国民经济主要指标》及河南省1~5月份主要经济指标前后出炉。综合对比上述资料的房地产数据发现，在当前严厉调控的指挥棒下，河南省房地产各项指标增速较去年全面放缓。

　　国家调控使楼市降温，但是真正关系到楼市拐点的因素却是开发商的资金链。今年开发商的资金来源受调控影响也有了一些变化，如何广开融资渠道关系到房企的生死。

　　

　　增速较往年变缓

　　今年，全国住宅、办公楼、商业营业用房的销售额均一改去年的迅猛势头，纷纷变缓。河南今年1~5月份房地产的各项指标的增长速度与去年同期相比，也纷纷减缓，其中住宅新开工面积与商品住宅销售额增速下跌幅度最大。

　　数据显示，河南省房地产开发投资781.86亿元，占全国的4.2%，同比长35.7%，增速高于全国1.1个百分点。现今，河南省房地产开发商投资额在中部六省居第2位，增速居第3位；在全国居第10位，增速居第14位。

　　房地产实战专家、河南王牌企划董事长上官同君认为投资数额的不断增长与开发商项目向三四线城市扩张转移密不可分。

　　1~5月，河南省住宅投资582.03亿元，同比增长27.9%，增速却低于全国9.9个百分点。与此直接相关的住宅新开工面积虽较今年一季度、今年1~4月的增长速度在提升，但比去年同期的增速低39.2%。住宅新开工面积的放缓直接导致房屋新开工面积较去年增速放缓31.6%。

　　河南省财经政法大学李晓峰教授认为相比去年放缓主要还是政策调控的原因。而今商品住宅新开工的项目相比今年一季度及1~4月仍在增长主要原因在于，很多项目为开发商在1年前甚至更长时间前拿到的。2009年房地产行业形势好，市场热闹，是拿地的高峰期。政策规定开发商应在拿地后两年内开工，所以住宅新开工面积依然较去年有增长。

　　

　　资金来源考验房企

　　今年全国房地产开发商共有资金来源32340亿元。受国家一次次加息的影响，国内贷款占不足18%的比例，而主要的来源渠道几乎被“其他资金”和“自筹资金”以42.63%及38.6%的比重所包揽。

　　融资渠道中“块头”最大的其他资金近年来一直独占鳌头，但是今年数据显示，其定金及预收款增速放缓，个人按揭贷款更是受政策影响，下降了8个百分点，是资金来源中唯一一个下降指标。

　　占据第二位置的自筹资金虽然增速比去年放缓，但较其他渠道增长更快，如今与其他资金的差距仅剩1239亿元。

　　外资是开发商资金来源所占比重一直在1%左右徘徊，而今继前年、去年外资比重持续下滑的情况下出现了转机，今年增长了57.3%。

　　6月22日，SOHO中国作为借款人联手国际银团，获得一笔不超过6.05亿美元的三年期可转让银团贷款，引起了广泛关注。很多专家担心SOHO中国引入国际贷款的行为如果被推而广之，那么有可能会扰乱现有的调控效果，也会使得输入性通胀压力更加严重。

　　对此，李晓峰认为外资增速虽快，但是绝对量有限。上官同君亦认为房地产不可能大规模地引入外资，因为国家对此有相应的对策，不能将其作为主要的融资途径。现在银根再度收紧只会加速两级分化，一些有品牌有实力的开发商会留存，而一些中小型企业则会加速退出。

　　

分享到: