本报记者 张睿 发自北京

　　2011年6月30日，一次性注资百亿元的北京市保障性住房建设投资中心正式挂牌成立。作为目前全国最大的保障性住房建设投资企业，该中心将专职进行保障房融资、建设，以及公租房运营管理等方面的工作。

　　在全国各地保障房建设任务压顶之时，“北京模式”能否成功破局？

　　三大职能

　　北京市保障性住房建设投资中心是市国资委下属一级全民所有制企业，属于正局级。注册资本金为100亿元，全部由市财政以货币形式一次性完成注资。这是北京有史以来一次性注资最大的国有企业，也是目前全国最大的保障性住房建设投资企业，初步拟融资500亿元，主要由几家银行、保险公司和国有企业提供。

　　北京市工商行政管理局的注册资料显示，该公司刚刚于6月27日注册成立，法定代表人即总经理是金焱。经营范围包括：保障性住房投融资、收购、租赁；组织保障性住房建设；经房屋管理部门批准后出售保障性住房；房地产开发；物业管理。

　　目前，该中心的组织架构和运作细则仍未被公布，但中心的三大职能已经确定。

　　保障房的融资投资平台是中心首要扮演的重要角色。充分发挥财政资金“四两拨千斤”的作用，通过财政拨款、公积金贷款、银行贷款、债券等金融工具，为市级统筹建设、收购公共租赁住房项目，以及市政府委托建设的定向安置房项目筹集资金。同时，对区县政府建设的公共租赁住房也将给予项目支持。

　　其次，中心还承担保障房的建设和收购任务。

　　中心成立后，类似于一个开发单位，作为一个保障性住房的建设主体，担负一些保障房的建设和收购任务。据总经理金焱在揭牌仪式上的介绍，中心将带动全市保障性住房的建设和管理。在规划设计上，将优选国内外优秀的保障性住房规划设计方案，提高规划设计水平。在工程管理上，推行设计、施工一体化和工程总承包制度，保证工程总体质量最优。

　　除此之外，中心还将承担公租房运营管理和物业管理的职责。

　　按照部署，公共租赁住房是北京保障房系统未来发展的重点，越来越多的公租房出现，需要一个持有主体，中心就将承担此责，负责公租房出租后的租赁管理和物业服务。

　　理顺机构关系

　　目前，负责北京保障性住房建设和房源分配、协调及管理的职能部门是北京市城乡建设委员会住房保障办公室。“未来这一专门机构怎样运作，如何处理好新机构与现有的具有相关职能的部门机构的关系也是一个问题。”中国社科院财贸所研究员、财政研究室主任杨志勇还对时代周报记者表示了另外的担心。

　　虽然北京市工商行政管理局的注册信息显示，该中心的注册地址是北京市海淀区西四环中路16号院3号楼C座4层，正是北京市城乡建设委员会住房保障办公室的地址。但市建委相关负责人却对时代周报记者表示，两个机构之间没有直接关系，北京市保障性住房建设投资中心是国资委下属的一级企业，属于正局级单位，而市建委下的住保办仅是副局级，双方今后会有业务往来。但该中心目前并未在其所注册的地址开展工作。

　　“有了这样专门的机构对加强保障房融资、建设和管理是有好处的。可以集中精力做好相关工作；可以主动协调相关部门；可以提出一些政策性的建议。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林在接受时代周报记者采访时分析称，“从这个机构的名称来讲，承担融资的任务可能更重一些，在公共租赁房方面的组织、运营方面的作用会更大一些。但是保障性住房的建设、分配和管理相关政策制度，还是由政府的相关部门来承担，保障房建设投资中心承担全部职能的难度较大。”

　　杠杆效应能否破解融资困局？

　　“成立保障性住房建设投资中心，是市委、市政府加强保障性住房建设和运营管理的一项重大战略举措。投资中心的成立，将最大限度发挥财政资金的放大效应，有效解决保障性住房融资难题，推动住房保障事业又好又快发展。”在揭牌仪式上，北京市副市长陈刚在致辞中表示。

　　显然，该中心在破解融资瓶颈方面被寄予厚望。

　　“十二五”规划纲要提出的建设3600万套保障性住房的任务，其中，2011年开工建设1000万套保障房。这是我国有史以来保障房建设规模最大的一年。

　　然而，各地保障房建设交出的“期中”答卷，却令人堪忧。根据住房和城乡建设部的报告，直至5月底，全国城镇保障性住房和各类棚户区改造住房开工340万套，占计划的34%。

　　尽管340万套的总开工量刷新了历史纪录，但住建部要求全国各省市各项保障性安居工程务必在今年10月30日前全面开工。而从各地反映的情况看，目前仍有诸多其他因素影响着保障房建设的进度，各地进展还不平衡。其中资金即第一大难题。

　　根据住建部的测算，1000万套保障性安居工程，年度投资在1.3万亿-1.4万亿元，其中，中央财政预算给予的补助资金为1030亿元，中央配套资金仅约为1/10，地方政府的压力可见一斑。

　　以广东省为例，今年31万套保障性住房的总投资将达到600亿元，除中央和省的专项补助资金外，市县政府要投入200亿元左右，还需要社会投资 400亿元。江苏省今年在保障房领域切分到的任务，必须筹备2万亩土地以及多达500亿元的资金，但中央财政目前到位资金仅15亿元。

　　而北京今年新开工和收购的保障房达到20万套。今后五年，北京市委、市政府确定要建设收购各类政策性住房100万套。如此大体量的建设规模，“筹钱”遂成为地方政府保障房建设要过的最大关口。

　　根据《新京报》的报道，目前国开行已同意向北京市保障性住房建设投资中心提供期限为30年的长期贷款，建设银行北京分行也可以提供15年的长期贷款。该中心初步拟投资500亿元，将来还会研究信托等多种方式，增加保障房融资的渠道。

　　实际上，专门为保障性住房成立投融资平台，北京并非第一个吃螃蟹。

　　早在2009年，江苏常州市政府就成立了保障房的投融资平台，即常州公共住房建设投资发展有限公司，注册资本10亿元。为保证该房投公司具备持续的投融资能力，常州市政府为房投公司注入了3000亩土地资源，设计了包括市财政预算内安排、每年提取土地出让净收益的10%、住房公积金增值收益中的部分、一级土地开发的增值收益等资金，作为信贷融资的还款来源。其中一级土地开发的增值收益是房投公司最主要的还款来源。

　　而江苏省亦支持并鼓励各地方政府建设保障房的融资平台，坊间称之为“房投公司”，以拓展保障房建设的资金渠道，用足国家规定的资金来源。

　　除此之外，类似的机构在其他城市也先后成立。2009年，天津市成立了保障性住房建设投资有限公司，负责危陋房屋拆迁和安置房建设投融资，并开展多渠道筹集资金，吸引各方资金参与保障性住房建设。而青岛市公共住房建设投资中心今年3月14日即投入运营；上海则分别在每个区县成立保障性住房投资中心，该市在今年4月已经成立了7家区县级的公租房运营专业公司。

　　政府的台子一搭建，银行业、保险业、社保资金和其他的社会资金开始上台“唱戏”。政策性银行及商业银行无疑是其中“主角”。

　　对保障房建设支持力度最大的国家开发银行于2005-2010年底，累计发放保障性住房建设贷款1455亿元，贷款余额为878亿元，业务涵盖廉租房、经济适用房、限价房、公共租赁房和棚户区改造5大类。在过去五年中，国家开发银行的支持范围涉及全国30个省，为689万中低收入群众解决了住房问题，2011年国家开发银行还将新增1000亿元保障房贷款，加大保障性住房建设的支持力度。

　　来自伟业我爱我家市场研究院的一份《金融机构支持保障房建设情况分析》的报告显示，除了政策性银行外，商业银行也在有目标地加大支持力度，抓住机遇介入保障房领域。

　　“在过去的几年里，各大商业银行用于保障房建设的贷款并不多。”上述报告称，截至2010年底，建设银行保障性住房贷款余额113.25亿元，全年累计发放保障性住房开发贷款44.3亿元；工商银行保障房贷款余额144.28亿元，同比增长43%，全年累计发放保障房贷款94.15亿元，同比增长 55%；交通银行保障房建设项目贷款额度为173.5亿元，较年初增幅为123%；农业银行自2008年以来，累计发放各类保障房开发贷款126亿元。 “2011年年初，银监会召开保障房建设信贷支持的新闻通气会上强调，大型银行将加大信贷投放来支持保障房建设。随后，工、农、中、交、建五大国有商业银行集体表态，称在控制风险的前提下加大对保障性住房项目的信贷支持力度。”

　　而今年3月，中国太平洋保险集团宣布以40亿元资金支持上海保障性住房建设；中国太平洋保险、中国人寿保险等七保险企业此前也表示将以百亿元资金支持北京保障性住房建设。显示保险资金开始介入保障房建设。

　　“要让银行信贷、保险资金和社保资金进入，必须保证这些资金的安全性、流动性和盈利性。”杨志勇对时代周报记者表示。

　　“这些资金都是社会资金，基本上不是某家机构的自有资金，资金的安全至关重要；而进入保障性住房建设序列，如缺乏流动性，可能会给这些机构的现金流带来难题，因此，需要有对应的退出渠道；此外，如果这些机构资金没有一定的盈利率，进入动力严重不足。”杨志勇认为，“在制度设计上，需要对保障性住房进行分类，不同类别的保障性住房所能提供的现金流是不一样的。廉租房就不能由社会资金来负担建设，因为廉租房所能产生的现金流非常有限。”

　　公租房运营考验平台实力

　　“北京市保障性住房建设投资中心是一个综合性平台。除了融资职能外，还有建设和运营，而其中，公租房的运营管理是重头戏。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在接受时代周报记者采访时称。

　　按照计划，“十二五”期间，北京将建设收购各类保障性住房100万套，其中公租房30万套。实现住房保障方式由“以售为主”向“租售并举”、“以租为主”的转变，努力实现住有所居。

　　“以租为主”的政策方向，无疑使得今后保障房建设将面临更为长期的资金回收周期；而公租房建设后的管理和维护，更是考验管理层的智慧。

　　在这个方面，重庆市在全国首开先河。其从2010年就开始推进全国最大规模的公租房建设，并许下了3年内开工建设4000万平方米公租房的宏愿。

　　按照重庆近期提出的“1+3”的融资模式。以每平方米2500元的建设成本计算，4000万平方米的公租房共需资金约1000亿元。其中，300亿元由政府出，主要包括3个来源：政府储备用地、新发生的土地出让金和房产税收入、财政预算内收入。其余700亿元将通过社会融资渠道解决。目前，鉴于重庆市本身所具备的土地及政策等优势，包括社保基金、保险资金、房地产投资信托融资(REITs)等都已参与到重庆市的公租房建设之中。

　　“北京市保障性住房建设投资中心今后若成为公租房运营管理的主体，就一定要建立一套良性的运作机制。”杨红旭称，“要保证公租房有一定的租金收益，包括小区配套的商业设施要形成市场化的运营能力。可以学习香港领汇REITS，就是打包保障房小区的商业设施上市，从而形成良性的、可持续性的融资能力。”

　　

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