理财一周报见习记者/俞冰礼

　　 站在黄家路和董家渡路的分界处，映入眼帘的是成片低矮破旧的石库门里弄，稍一抬头，便是不远处鳞次栉比的现代住宅楼。黄浦区东南部，东依黄浦江、北至复兴东路、西到中华路桑园街、南以陆家浜路为界的董家渡地区是上海最早形成的城区之一，见证了上海一百多年的城市发展重要轨迹。

　　 2002年，董家渡聚居区的开发正式拉开帷幕，至今已有九年。随着卢湾区和黄浦区的强强联手、合二为一，上海的“十二五”期间将加快旧区改造工作。一则今年6月初的新闻表示，董家渡13B、15B地块旧区改造土地储备项目居民户动迁签约率达到70％，协议生效后动迁居民集体搬场。这个上海最大的石库门旧式里弄聚集区即将从人们眼前消失，城市变迁更新之际，我们的投资机会又在哪里？

　　投资里弄房高风险高收益

　　 记者从中华路一直往东走，过了小石桥街，就来到了董家渡路。据悉，该地区的拆迁工作正是沿着这条路由东往西开始。董家渡路止于中山南路，不过300米左右，以此为中心的地区聚集了上海最早也是最大的石库门建筑群。从紫霞路上隐蔽的瞿秋白故居，到最早的石库门里弄棉阳里、敦仁里和吉祥里，再到新式石库门的典型代表升吉里，这片小小的区域中蕴涵着丰富的上海记忆。

　　 不过如今的这条街，断瓦残垣，破败凋零。沿街开满各种小吃店、杂货铺、服饰店，显得人流拥挤，环境嘈杂，有关旧区改造动迁的标语横幅时不时横街而立。据21世纪不动产上海锐丰房地产区域经理钟春明介绍，董家渡地区绝大多数为旧式里弄，在规划中将全部予以拆除，仅有的新式里弄产权房大概就是龙门村。半年前曾有人将其中的一套石库门房挂牌1000万元出售，但因价格偏高无人问津。

　　 钟春明经理所说的龙门村位于董家渡路西面的尚文路133号。该楼由1865年在此创办的龙门书院而得名，由不同类型的2-4层的新式里弄、花园住宅、石库门房组成，属于上海第一批登记的不可移动文物，其周边还分布着不少低矮的石库门建筑。居住在对面的许阿姨告诉记者，除了龙门村，其他基本都是没有产权的旧式里弄，不知何时会拆。

　　 钟春明告诉记者，虽然缺少新式里弄住宅，但那些无产权的旧里弄所带来的拆迁增值收入却还是被小部分投资者看中，这部分投资者约占新黄浦区投资置业者的10%左右。在去年年底董家渡地区户口冻结之前，每周都会有五六个人去中介问询，这些人无非希望通过购买拆迁房等待拆迁补偿金。

　　 “不过真正购买成功的人不多，”他坦言，“里弄房的居住者只有使用权，交易流程除了按照一般程序过户以外，还需要在相关房管部门做使用人姓名的变更，很多使用人都已找不到了。而这类房子一旦获得拆迁信息，售价将会很高，即使得到拆迁补偿金，恐怕也难以获利。”

　　 “该区域的部分新建商品住宅均价较高，里弄房未来动迁将获得不菲的收益。但考虑到规划有不确定性，投资里弄房等动迁是一个长期的、风险较高的行为。”中原地产分行经理葛剑平私下向记者透露，“不过也有人能够提前知道动拆迁消息，比如街道户籍警。他们甚至在户口冻结后也可以买进，一部分这样的旧式里弄就是被他们买走的。”

　　沿街商铺月租两三千元

　　 黄浦区实施动迁新政的首个地块，即董家渡13B、15B地块，东至万裕街、梅家弄，南至南施家弄、薛家浜路，西至南仓街、外仓桥街，北至王家码头街。目前位于董家渡路南面的15B地块被用作临时停车场，而北面的13B地块已经开始陆续拆迁。一位董家渡路上的烟酒店的老板李先生告诉记者，随着动拆迁实质性工作的开展，不少居住在董家渡地区的上海本地人已经搬走了，目前留下的很多是在这附近做生意或者打工的外地人，而类似他这样的大约十五平方米的沿街铺位，月租金至少要两三千元。

　　 除了董家渡路附近众多的沿街店铺，位于陆家浜路和南仓街的南外滩轻纺面料市场，以及老西门、城隍庙地区的一些商业街都有不少来自全国各地的务工人员，他们选择租借董家渡区域的石库门里弄居住，这使得该地区的出租市场相对较为活跃，附近汇康弄、定福弄等多个小区都有房源出租，主要挂租的房源为10平方米左右的合租单间，价格在800-1000元/月， 厨卫合用。这比起周边的新建公寓房便宜不少。不过大多正规中介公司并不接受这类老房子的租赁业务，一些本地居民自己寻找客源或者委托一些小中介代理。

　　 记者来到位于董家渡路北面的一条小弄堂赵家湾街。那里一家房产中介的老板黄先生告诉记者，目前这里10平方米以下的小房间月租金基本在800元，而17平方米左右的房间月租金在1700-2000元，家电家具设施齐全。“这里的老房子基本都是没有独立卫生间的，除非租借附近的老公房，一室户的房子月租金至少在2000元以上。”黄先生说。

　　 “其实除了我们，拆迁办也在向外出租房子。”因为是本地人，黄先生比较了解情况，他说，“当动迁地块的居民搬走之后，正式动工拆除还需要一段时间，或者有些钉子户赖着不走，那么他们就会将已经空出的房子对外出租。20多平方米每月只要900元左右。拆迁办会依据开工时期和租客签订合同，当然时间问题自己把握。”

　　未来董家渡将成最大的滨水居住区

　　 作为规划中上海最大的滨江聚居区，董家渡区域建设一直是业内焦点。优越的地理位置和丰富的人文景观使董家渡地区具有良好的发展潜力。按照最新的整体规划，中山南路以东、董家渡路南北两侧将规划为高档居住区和以商业、办公、文娱等为内容的地区公共中心，中山南路以西即目前正在动迁的地区规划为中高档居住区。总规划面积143万平方米，建筑面积约233万平方米，商业配套面积约30万平方米，预计绿化率为40%。据了解，首批签约的是华润置地等三家品牌地产公司，签约土地26万平方米，总投资达30亿元

　　 “这里的发展还是很值得期待的，”钟春明指出，“虽然地处黄浦中心城区，但由于公共设施陈旧落后，环境较差，该地区的房价比周边板块相对较低。” 目前，董家渡区域内成规模的住宅楼盘主要集中在陆家浜路一带，明日星城、玉兰苑、长峰馨园等二手次新房均价基本在35000元/平方米左右。在售的明日星城三期约45000元/平方米，而董家渡路北面仅两三百米之遥的绿城黄浦湾和华润外滩九里均价都在100000元/平方米以上，升值空间可想而知。有专家预计，随着旧区改造的推进，凭借优越的地理位置，这里的房价不会低于绿城黄浦湾。

　　 宏伟蓝图之下，伴随的是里弄房数量的锐减。根据21世纪不动产上海区域统计数据显示，2011年1-5月，新黄浦里弄房成交11套，同比减少52.17%。而就挂牌情况看，里弄房的挂牌量也处于逐步向下的态势。另外，新黄浦区域内里弄房的成交份额，占全区二手商品房的0.75%，比去年同期缩小0.87%。可见，随着市场的发展，渐渐退出城市舞台的老房子的交易正在减少。

　　 21世纪不动产上海区域分析师黄河滔指出，里弄房的成交量下降主要原因为市场供应的减少。可以预见，伴随着整个新黄浦区向世界级CBD的发展进程加快，未来像董家渡13B、15B地块的石库门房改造动迁规划会越来越频繁，里弄房源将更加稀少。

　　 董家渡天主堂就位于目前拆迁地块的路口，这座建于公元1847年，迄今已年近160岁的老建筑外表风格简约，墙面高处的精美浮雕比比皆是。站在这硕果仅存的历史文物建筑前，眼前的败墙瓦砾之间隐隐现出即将焕然一新的气象来。不久的将来，这里也许会成为上海新的滨江豪宅聚集区。