马可佳

　　北京房地产交易管理网数据显示，7月上旬，商品房成交2720套，二手房成交2041套。这是时隔两年半，商品房成交量再次超过二手房。

　　链家地产首席分析师张月(微博)接受《第一财经日报》记者采访时表示，商品房成交超过二手房，并不是因为近期商品房的成交量上涨过快，而是由于二手房成交量大幅下跌。和今年年初相比，北京的二手房成交量已锐减66%，商品房成交减少12%。“两者都出现下降，只不过一个是锐减一个是平稳下降。在供需逆转、买方市场已经过渡到卖方市场的大势下，北京房价进入‘迫降’通道几成定局。”

　　曾经去昌平回龙观地区看过二手房的李小姐最近每天都能接到中介的电话，“回龙观龙泽苑有套房子，之前业主卖2.2万，2.3万，现在1.9万就卖！”按该中介的说法，此套住宅较之前下降了3000元/平方米左右。

　　据“链家地产”市场研究部统计，当前市场上已有23个区域出现了房源“量涨价跌”的业主急售现象，其中不乏热点区域，如北三环和平里区域、东三环CBD区域。

　　链家地产全市出售房源量短期上涨14%左右，而房源挂牌均价下降了700元/平方米。

　　张月表示，从4月份开始，连续三个月新增客源量一直呈现下降趋势，7月第一周新增客源量再次下行12%，创2009年5月以来连续26个月的新低。

　　张月认为，加息影响逐渐显现后，预计下半年北京楼市交易将再次深度萎缩20%左右。

　　中原地产研究总监张大伟认为， 二手房价下调的主要原因就是新盘的低价入市，以房山区的万科长阳半岛为例，由于该项目的保障性住房以12500元/平方米的价格低价入市，一进入市场就占据了上半月的大部分销售份额。

　　即使如此，长阳半岛在“京十五条”后的几次开盘，明显没有之前火爆。自去年4月本轮调控开始后，长阳半岛曾延续了5次“日光”销售纪录。而在今年2月最严厉的“京十五条”限购政策出台后，长阳半岛的当日销售量一再走低：3月、4月、6月三次开盘销量分别为63%、43%及39.1%。同区域近日以13200元/平方米的低价开盘的首开熙悦山，当日销售率还不到10%。而从2009年下半年开始被追捧的通州区域，上半年签约率约18.3%，销售乏力。

　　根据张月介绍，6月份新建商品住宅市场出现年内第一次的井喷推盘，超万套的供应量在一定程度上推动了当月成交量的上涨，但是这种推动力在进入7月份后有所减弱，不少楼盘的销售量已经进入个位数。

　　根据链家地产市场研究部统计，二季度新开期房项目中，7月第一周有12个零成交项目，有32个项目成交量不足10套，去除不再推进销售进度的尾盘外，仍有21个项目本周成交量个位数，占新开期房项目的38%，和上周相比成交量个位数的项目增加了5个。

　　“价格下降已经成为定局。”北京联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋(微博)斩钉截铁地告诉记者，“现在很多大开发商资金链已经十分紧张，比如碧桂园，它最近的融资利息已经达到15%左右，压力十分大。此外，四季度又到了房地产企业支付银行贷款等回款的关头。目前来看一线城市需求并未回暖，但回款压力增大。因此可以预估从三季度开始会有相对大的价格下降出现。”对于下降幅度，杨少锋表示，“对比年初应该是下降10%~15%。”