荆宝洁

　　炎炎盛夏，驻扎在北京甲级写字楼里的企业们吹着空调，感受到的却是别样的热度。

　　第一太平戴维斯北京研究及顾问咨询部董事王琼有点庆幸地调侃说，因为公司是老租户，且租期较长，租金并没有大幅上涨。据她所知，对于新租户，部分写字楼的租金在半年内上涨超过50%。租住LG双子座大厦的第一太平戴维斯同样是市场温度的最直接感受者。

　　50%的涨幅并不算夸张。仲量联行北京董事覃晓梅告诉本报记者，北京租金最昂贵的甲级写字楼国贸三期现在对外的报价已达到1000元/平方米/月。覃晓梅依稀记得，2010年8月国贸三期开业时，彼时入住的租户租金仅为300元/平方米/月左右。

　　据新浪商业地产数据监控室统计，目前CBD写字楼租金水平最高的是国贸三期，以920元/平方米/月的价格雄踞榜首，其次为北京IFC(IFC大厦)，以630元/平方米/月的价格居次席。同时，IFC大厦也是CBD核心区租金涨幅最高的写字楼，4-6月涨幅达到65.79%。环球金融中心以531元/平方米/月的价格名列第三。目前CBD区域有122个写字楼处于满租状态，出售的写字楼物业仅有都会国际大厦。面对企业扩张需求，CBD优质办公物业较为稀缺。

　　根据第一太平戴维斯的统计显示，2011年二季度北京甲级写字楼物业的平均租金迅速上涨，环比上涨12.6%，达到241元/平方米/月，创下自2000年以来的新高。此外，今年上半年，北京甲级写字楼售价47684元/平方米/月，环比上涨了20.3%。

　　究竟是什么主导了写字楼的租金变化？

　　易城中国研究部副总监孙健回忆说，2008年三季度，CBD的空置率曾达到30%。但2009年四季度是个转折点，从那时起，北京甲级写字楼一路攀升。据易城数据库的数据显示，以2009年四季度做参照对象，目前北京甲级写字楼租金涨幅为24%。但这只是个相对保守的市场平均数据。

　　王琼认为，导致租金上涨的主要原因是需求的大幅上涨。她指出，前几年，北京每年写字楼的吸纳量是70万-80万平方米，而2010年却大幅度升至120多万平方米，创下历年新高。

　　又是什么主导了需求的变化？孙健表示，金融危机后许多企业都加速在中国扩张。覃晓梅认为，一个不可忽视的因素是，“四万亿刺激计划”使得很多中字头的企业，变得很有钱。很多企业都纷纷自建、购买或者租用甲级写字楼。以往一些金融企业办公地点大多数选择在金融街，但随着金融街的逐渐饱和，一些银行、证券公司选择到CBD来租用写字楼。“他们租用的面积很大，有的甚至达到5000至1万平方米。”覃晓梅说。中央电视台搬至东三环以后，相关的制作公司和企业也选择了东迁。

　　不能不提中资险资和银行机构的主动投资行为。这些机构购买写字楼物业后，作为长期资产对外出租，获取稳定收益。这也是金融危机以后出现的重要变化。另外，近两年外资的大宗物业购买行为也在增长。

　　旺盛的需求造就了低空置率。来自第一太平的数据显示，2011年上半年，北京甲级写字楼净吸纳量为435000平方米，同比增加49.8%。第二季度，北京甲级写字楼平均空置率为5.9%，环比下降2 个百分点。

　　王琼表示，这几乎是北京历史上最低的空置率水平。除东二环区域外，主要商务区的空置率均低于10%。金融街区域几乎全部租满，空置率仅为0.5%；燕莎区域以及东长安街区域空置率较2010年底大幅下降，仅为5%左右。仲量联行也称北京甲级写字楼市场平均空置率创下20年来的新低。

　　租金上涨的趋势是否会继续？

　　仲量联行商业地产部负责人贺睿珂认为：下半年北京的甲级写字楼还有一些新增供应量，但并不足以抑制租金上涨趋势。据其预测，今年北京全年甲级写字楼的新增供应将达到86万平方米，上半年已完成新增40余万平方米供应。仲量联行则指出，未来4年内，北京甲级写字楼的整体租金水平将逐渐超过上海。