特约记者 王小明 发自广州

　　对于新世界中国地产来说，其与业主之间持续多年的东逸花园业委会成立纠纷案恐怕至今还看不到解决的希望。在将广州市政府告上法庭后，这起看似普通的民事纠纷案件引发了更多的关注，作为全国首例因物业管理纠纷而状告政府部门的主角，新世界中国地产注定将成为此案的焦点。

　　“在收到广州市法制办的行政复议决定书时，我就知道官司不可避免，但这是我们乐意看到的结果”，东逸花园业主大会筹委会委员王拥军对时代周报记者表示，这份行政复议决定书扭转了业主与开发商“鸡蛋碰石头”的局面，“现在我们跟政府站在一边了，我们是石头，开发商是鸡蛋了”。

　　庭上激辩

　　7月11日上午，广州市中级人民法院第48法庭，新世界中国地产因不满广州市法制办2011年4月28日作出的“穗府行复（2010）228号”行政复议决定书而状告广州市政府一案正式开庭审理。

　　原告新世界中国地产的代表及其诉讼代理人在开庭时间准时出现在了庭审现场，此时的旁听席上已经座无虚席，而广州市法制办代理广州市政府作为被告，则几乎在开庭的最后一刻才赶到现场。作为被告第三人，东逸花园业主大会筹备组的成员邱建和、王拥军、王小樱出现在了被告席上。

　　庭审开始后，原告新世界中国地产的代表出人意料地宣布，撤销向法院提供的8份证据中的前面7份证据，而只保留第八份“最高法院民一庭庭长杜万华对《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条所作的说明”作为本次庭审的唯一证据材料。

　　根据时代周报记者获得的一份行政诉讼证据清单显示，新世界中国地产撤销的证据分别是：1. 行政复议决定书，2. 关于明确新世界东逸花园首次业主大会筹备工作若干问题的函，3. 关于谭文武、王拥军、毛建柳东逸花园首次业主大会筹备组成员资格认定的函，4. 签名表及商品房买卖合同（第一组），5. 签名表及商品房买卖合同（第二组），6. 业主翁筱红出具的证明，7. 原筹备组投票登记表及业主选票。

　　刚开庭就撤销多项证据，让作为被告第三人的筹备组成员对新世界中国地产本次诉讼中的诚信提出了质疑。“原告虽然撤销了证据，但其涉嫌故意向法庭提供虚假证据，这不得不让我们对原告的诚信表示怀疑。”在法庭上，筹备组成员王拥军直接向法官提出。

　　特别是对新世界中国地产撤销的第三项证据“关于谭文武、王拥军、毛建柳东逸花园首次业主大会筹备组成员资格认定的函”，王拥军在庭审结束后对时代周报记者称，这份证据明显违反了《物权法》的规定，“房产证是我配偶的名字，就不能认定我是业主了？这是什么道理？”

　　然而在法庭上，新世界中国地产一方并未对此多作辩解，双方争论的焦点在于：在计算房屋专有面积时，是按照房屋套内面积计算还是按照确权建筑面积计算？

　　原告一方认为，根据《广东省物业管理条例》第22条第一项规定，房屋专有面积是按照确权建筑面积计算的。“凡是涉及业主大会成立投票的专有部分面积专指建筑面积，包括套内面积和共有分摊面积部分”，原告在庭上如是表述。但被告一方认为，结合《物权法》、《房屋登记簿管理试行办法》以及参照最高法《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的各项条款，专有部分与共有部分在面积上是各自独立、互不包容的。建筑物的通道、楼梯、大堂等部分属于共有部分，即使在房产测绘时按相关房屋建筑面积按比例进行面积分摊，在不动产登记簿上与专有部分建筑面积一并记载，仍不改变其共有属性。因此，计算房屋专有面积按照房屋套内面积计算，建筑物总面积应当按照专有部分统计总和计算。

　　双方随后在法律适用问题上进行了拉锯战，但最终未能取得一致意见，法庭宣布休庭择日宣判。

　　休庭期间，旁听的业主们聚集在法庭外边的走廊里议论着这场持续近两小时的辩论，“这场官司的根源是利益的纠纷，房管局跟开发商是站在一块了，幸好广州市政府还比较开明，不管官司是输是赢，我们都有这个耐心坚持下去。”一名业主表示。

　　新世界中国地产的代表对时代周报记者表示：最后将尊重法庭的判决，随后迅速离开了现场，而广州法制办的代表则婉拒了媒体的采访。

　　对于打这场官司，作为被告第三人的业主王拥军似乎看得更透彻，“新世界中国打这场官司的原因应该不在于输赢，而是拖延我们业委会成立的时间，因为案件进入司法程序后，业委会的筹办工作就得停下来；同时，东逸花园第五期项目正在建设，届时整个小区的总建筑面积又将增加，这又是业委会成立的一个不确定性风险。”

　　但针对此案，新世界中国地产在给时代周报的采访回复中明确表示，此举目的并不是针对政府，只是对《行政复议决定书》中的解释存有疑义，其对专有面积的认定与建筑行业及建筑企业一直以来遵循和执行的规则有一定偏差，因此本着负责任的态度，通过司法途径寻求对“面积计算”问题的权威解释，以保证行业规则的严肃性和可持续性。

　　“专有面积”争议

　　新世界东逸花园业委会的筹备是一场业主与开发商之间的漫长纠纷，而政府最终被拉入这场官司当中，则起源于广州市法制办于2011年4月28日作出的一份行政复议决定书。

　　在记者获得的这份行政复议决定书中，广州市法制办认定，“决定制定和修改业主大会议事规则、管理规约等事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意。专有部分与共有部分在面积上是各自独立、互不包容的。建筑物的通道、楼梯、大堂等部分属于共有部分，即使在房产测绘时按相关房屋建筑面积按比例进行面积分摊，在不动产登记簿上与专有部分建筑面积一并记载，仍不改变其共有属性。建筑物总面积应当按照专有部分统计总和计算。”

　　同时法制办还认定，在东逸花园业委会被认定尚未成立，业主委员亦未被选举产生的情况下，房管部门和天园街道办事处终止对东逸花园工作组的指导和协助工作构成了不履行职责。

　　此前，广州市国土资源和房屋管理局天河区分局曾在2010年5月10日下发过两份认定函件。该两份函件认为，在东逸花园业委会筹建过程中，“所得业主赞同票总建筑面积未达到东逸花园物业管理区域内的建筑物总面积的一半”，因此判定该次投票未获通过，业主委员会还未成立。

　　“当时，收到国土部门的这两份函之后，我们感到十分的不解，房屋专有面积具体是怎样划分的？广州国土局似乎并未有统一的标准。”王拥军对时代周报记者称。王拥军介绍，同样在天河区房管部门指导下建立起业委会的翠湖山庄小区，其业委会的选举投票却是按照业主的专有面积总和计算，公建配套设施等共有面积并未计算在内。“同样的案例却是两种不同的计算标准，国土部门该如何解释？”

　　就此问题，记者赴广州国土局物业管理处采访时却被拒之门外，随后记者拨打广州房管局分管物业的刘仲国副局长的电话，也处于无人接听的状态。

　　事实上，关于房屋专有面积的计算标准，业内似乎也争议颇多。广州业内人士韩世同向时代周报记者表示，类似于车库、会所等公有建设面积在专有面积的计算方法上，要看产权的最终归属。如果产权归属于开发商，则业主专有的面积不应该包括公有建设面积在内；如果属于业主，则应该包括在房屋专有面积内。

　　而根据王拥军的介绍，东逸花园小区的车库、会所本来是属于业主共有的，但新世界中国地产擅改规划，目前会所改建成了俱乐部，产权也属于新世界中国地产。就此问题，时代周报记者曾向新世界中国地产发出采访要求，新世界地产方面回复称，由于目前该事件已进入司法程序，不方便给予评论。

　　艰难筹建历史

　　抛开“专有面积”的划定争议，掩盖在这场官司背后的却是东逸花园小区业委会跨时6年的艰难筹建历程。

　　东逸花园是新世界中国地产1997年开发的一个大型居住区，项目位于广州天河中心区，毗邻天河公园。2001年项目开始进入交付后，新世界中国地产本来是以自己的物管公司管理整个小区。但2003年6月之后，新世界中国地产的物管公司宣布撤出小区，而由广州宜家创生物业管理有限公司接替小区的物业管理。资料显示，宜家创生创立于2000年，但在短短的几年内，宜家创生已经收购了多家物业管理公司，成为广州地区颇有实力的一家物管公司。

　　根据王拥军的介绍，宜家创生接手东逸花园物业管理后，曾以上门征求意见的形式，计划代小区业主成立业委会。但是部分业主认为物业公司不宜代业主包办业委会，要求以民主选举的方式自发成立业委会，但该计划因为种种原因而搁置。

　　而后的2005年7月和2006年4月，东逸花园业主都曾希望以自发的方式建立自己的业委会，但也以失败告终。“当时，房管部门以这个小区是分期开发为理由，而拒绝了业主的要求。”王拥军对时代周报记者表示。

　　为此，在2006年至2007年这段时间里，部分东逸花园的业主不停向广东省人大、政协等部门提出意见，认为“分期开发”不能成立业委会是不合理的，要求以街道办事处来指导成立业委会。

　　根据广东第十一届人大常委会2008年11月28日修订的《广东省物业管理条例》提出的，只要已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%的，就可以成立业主大会；而街道办事处须会同房产行政主管部门指导、协助筹备业主大会；

　　在有了明确的法律依据之后，王拥军等业主又一次开始为业委会的筹备而争相奔走。2009年6月，以邱健和、王拥军、王小樱、杜官新为代表的业主向东逸花园业主发出《倡议书》，开始整个小区的第四次业委会筹建工作。

　　然而这一次筹建的过程显得更为艰难。“在这一次筹建过程中，我们几个筹备组的成员都收到了来源不明的恐吓电话，家里的门锁被堵，但这并不能阻扰我们筹建业委会的信心。”王拥军表示。根据王拥军给记者提供的材料，在2010年12月25日举行的投票中，关于《新世界东逸花园物业管理规约》、《新世界东逸花园业主大会议事规则》的两项投票赞成票都超过了50%，前者赞成票900张，赞成户数占总户数的59.02%，后者赞成票906张，赞成户数占总户数59.41%。

　　然而，就在筹备组向国土部门多次提出上述《规约》和《规则》依法获得通过的备案申请时，却未获得上级部门的回应。最后，广州市国土资源和房屋管理局天河区分局在2010年5月10日发出了判定业委会还未成立的函件，并最终引发了广州法制办行政复议决定的结果并导致了官司的产生。

　　“开发商因为物业管理的争议状告政府在广州还未有先例，事实上，我倾向于协调解决这样的争议，不应该激化矛盾，更应该在调查研究的基础上作出决定。”韩世同对时代周报记者表示。

　　韩世同同时还称，业主与物业管理公司这样的纠纷并不少见，然而最终往往是一个两败俱伤的结果。“广州目前的小区基本上都是实行开发商组建物业管理公司实行管理的模式，这种模式已经比较成熟了，如果让业主筹建业委会，在小区的未来管理上可能会遇到更多诸如管理经验、运行透明度等问题，受到伤害的最终还是业主。”

　　而广州房管局一名官员曾私下向韩世同透露，广州目前还不具备实行小区业主自治的条件，小区实行业主自治很少看到有成功的案例，因此维持现有的开发商自行组建物业公司管理小区可能更为合适。

　　

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