黄树辉

　　位于广佛交界处金沙洲的万汇楼，早已久负盛名，它也是万科在保障房建设方面的首个“理想主义”实验项目。

　　在建造万汇楼之前，万科先后在2005至2007年面向社会公开举办过两次“海螺行动”，引导社会对城市中低收入人群居住问题进行研究和关注。万汇楼便是两次“海螺行动”研究成果在保障房实践方面的大胆尝试。

　　万汇楼也是全国首个企业参与保障房建设的项目。万汇楼的现实意义，不仅仅在于给现行住房制度下的内外夹心层提供一个安居之所，更在于通过这一试验探索保障房模式，并总结其中可取与不妥之处。

　　此前的2006年，万科利用招拍挂获取的自有土地投资4600万元打造了广州万汇楼项目，建筑面积1.2万平方米，有近300套居住单元，最多可容纳1800人居住。以低租金面向周边低收入务工人群、新毕业大学生等出租。

　　万汇楼自2008年7月交付使用至今，普通公寓及集体宿舍出租情况良好，出租率稳定在92%左右，最高时可达到100%。

　　由于是万科自身的实验行为，万汇楼项目并未申请享受政府的任何优惠措施，至今仍由万科负责后续经营。但谭华杰透露，万汇楼经营至今持续亏损。万科总裁郁亮也曾多次表示，如果不计算利息，万汇楼仍需要57年才能收回成本。

　　根据万科提供的财务数据，万汇楼的土地获取价格为1281万元，开发建造成本为3240万元，项目总投资4625万元，成本为3822元/平方米。开发资金中，80%来自万科自有资金，20%属于银行贷款。

　　万汇楼单套租金约为每月450元，相当于周边城中村租金价格。按目前租金水平，初步的测算表明，在20年运营期内，项目税前的亏损额为1788万元。

　　如果考虑企业自有资金投资其他商业项目的机会成本，则项目投资的实际损失更高。如果对万汇楼实施土地划拨、税费减免和低息贷款政策，经测算运营20年的税前利润为925万元，项目的年内部收益率也仅为2.25%，年均利润率为1.39%。

　　这对于开发商而言并不是一笔很划算的经济账。郁亮多次公开表示，万科参与保障房建设暂时还没有找到有效的盈利模式。

　　万科提供的资料显示，从2006年至今，万科集团建设的保障房项目合计为15个，面积约350万平方米，预计总投资150亿元。其中已交付6个，交付面积75万平方米。而已竣工项目的净利率不到2%。