徐健 柳九邦

　　今年10月1日之后，无论是作为房屋租赁中间人的中介机构还是房东本身，如果没有按照规定履行租赁房屋登记备案办理或者代办义务的，可能将会面临最高3万元的罚款。

　　这是近日正式发布的“新版”《上海市居住房屋租赁管理办法》(下称《办法》)中的重点内容之一。也是继4月公示《上海市居住房屋租赁管理办法(征求意见稿)》(下称《办法(征求意见稿)》)之后，有关部门再次对上海超过90%不愿意登记备案的包租房东敲响警钟。

　　然而，《第一财经日报》记者在采访过程中发现，上海不少房地产中介机构依旧对上述规定持有保留态度，除了对政府部门审查举措的可行性存疑之外，也对后期可能推涨租金表示出担忧。

　　中介讨论不备案处罚可行性

　　相比《办法(征求意见稿)》，将于10月1日起正式实施的《办法》新增了对经纪机构未按规定代为办理登记备案的处罚内容——《办法》第三十三条规定：“由区、县房屋行政管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3000元以上3万元以下罚款”。上海市政府法制办副主任顾长浩补充指出，上述罚款金额主要针对房地产经纪机构，同样的情况发生在个人身上，则将做出不超过1000元的罚款。

　　《办法》出台第二天，沪上不少知名中介已就此展开了专门的会议讨论。中介人士指出，有关部门之所以针对“备案登记”问题给出如此严厉的处罚措施，主要因为目前市场中逃避备案登记的情况过于严重。

　　事实上，在《办法(征求意见稿)》公示之初，本报记者曾经就上海房屋租赁市场进行过一次不完全统计，当时得到的一组让人大跌眼镜的数据是，目前上海二手房租赁市场中，只有5%~10%，甚至更少的房源在签订租赁合同时会前往房地产交易中心备案。

　　少数租客在需要办理暂住证、居住证等证明身份的证件时，才在房东配合的情况下前往派出所、房屋租赁管理部门办理房屋租赁备案登记并缴纳税费。也就是说，目前二手房租赁市场中，逃避备案缴税的比例，已经超过九成。

　　“从以前的经验来看，租赁备案因为税收问题始终执行难，只要租客不用办理暂住证，房东也乐得逃税，相安无事。但今天的《办法》明确了中介经纪公司的责任，并且明确了处罚，显然，迫于处罚，经纪公司会主动去对租赁合同备案。”汉宇地产市场研究部经理付伟向记者指出，经过内部讨论，汉宇方面认为与上述处罚措施有关的前期监管审查工作可能会有三种方式。

　　其中最可行的，莫过于通过工商税务核实中介公司的交易凭证，比如佣金发票、租赁合同；其次是投诉举报，但他认为这种方式暂时缺乏激励措施；第三为建立小区档案，挨家挨户盘查。“这种方案需要大量的基础工作，长远来看应该可行，但短期难以实现。总体来看，通过政府部门之间的协调，第一种方案最容易实现，加上住建部近期正发文要求整顿经纪行业，到时候上海有关部门极有可能会结合行业整顿一起核查。”

　　7月11日，住建部发布《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》，要求各地主管部门加强对房地产经纪行业的管理，包括从经纪人素质、交易合同、出租销售环节等进行规范。

　　值得一提的是，尽管有包括汉宇地产在内的保守者认为行业的整顿即将因此拉开帷幕，但亦有中介认为上述规定有可能因为申报和监管的问题继续搁置。

　　“佣金发票？说句实话，各家公司的租赁合同都有自己的格式，而且多数租赁业务，我们收了佣金只是给张收据而已，尤其是小中介，很多业务都私下解决，这个恐怕要查也有难度吧。”一位不愿意透露姓名的中介人士如是说。

　　业内担忧新规助推涨租

　　事实上，撇开监管难易不谈，在配合《办法》施行的过程中，还有一件事也让保守派中介十分担忧，那就是上海那90%包租房东的态度。

　　21世纪不动产上海锐丰法务总监尹新民指出，作为租赁合同的法律主体，承租者和房东有义务按规定进行备案登记、中介方也有义务配合双方完成备案登记，但非合同主体的中介方无法替代承租者和房东做出备案登记行为。因此，若有承租者和房东不配合进行备案登记之时，将相应处罚放到中介方上就显得不合理。此外，《办法》中对备案登记的费用承担未作明确规定，可能在执行中会产生争执。

　　“房东未必肯。”付伟对此也表示十分无奈，“虽然租赁业务占中介公司的总业务比重不是很高，但二手房买卖行情不好的时候，租赁佣金还算是一笔可观的收入，恐怕未来中介的工作难度会大大增加，还会影响业务员的积极性。”

　　此外，汉宇地产市场研究部还认为，“羊毛出在羊身上”，包租房东在登记备案后的税收负担会迅速转嫁给租客，房租会因此上升。

　　信义房屋也曾指出，备案后房东要被收取租金5%作为税收，比照以往的情况，出租人往往会将租赁税“转嫁”到租金上，以此变相提高租金。以一套月租金3000元的房子计算，5%的税收就是150元，全年为1800元，这对承租者其实也是个不小的负担。

　　事实上，过去一段时间，上海的房租已经经历了一场悄悄的涨租运动。

　　21世纪不动产对全市40个板块的热销楼盘进行的价格监测发现，除了高端住宅租金尚算稳定之外，上海多个热点租赁区域的租金行情依然保持持续上涨的势头。上海部分区域的房租自1月至5月涨幅已超出15%。6月上海房租继续上涨，但幅度较小。

　　21世纪不动产分析师黄河滔向记者指出，从6月末的同比情况来看，检测的40个标杆楼盘在过去一年间的租金涨幅惊人——总体看来约有65%的房源租金有不同幅度的同比涨幅，最低在5%左右，最高近40%。例如，因市场上同质可租房源的减少，徐家汇板块的东方曼哈顿210平方米的大户型房源6月末租金为2.5万元/月，同比上涨近40%。而租金下降的房源仅约15%，且集中于部分高档小区的小户型房源。

　　“尽管新的《办法》以发展、规范的原则，并尽可能贴近市场发展现状。但其中仍有一些环节表现得不够合拍，需要政府做出更多切实服务，垂范引导。”上海中原研究咨询部总监宋会雍表示。

　　

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