开发商获取地产项目的第一关——项目开发权的审批，成为权钱交易的首要环节

　　【财新网】（记者 王和岩）

　　因“钱多、房多、女人多”而被称为“许三多”的原杭州市副市长许迈永，目前正在囚牢中等待最高法院的死刑复核。随着该案落下帷幕，大搞权钱交易、受贿总计近2亿元的许迈永贪腐细节也浮出水面。

　　作为主管城市规划和土地的副市长，许迈永涉案时间跨度长达14年，受贿金额从8万余元到3000万元，高达上百笔，涉案金额1.98亿元，大多集中于房地产开发和城市建设领域。综观许迈永的所作所为，不啻中国房地产领域设租和寻租的一本“活教材”。

　　从项目开发权竞标、土地使用权出让、拆迁、“招拍挂”、退税优惠到返还土地出让金、变更土地用途、配套设施承建、转让股权、分割销售等，无处不是敛财之机，而行贿路线、手法的千变万化更令人叹为观止。在某种意义上，许迈永案几乎毫无保留的审判，为公众提供了一个难得的机会，去管窥房地产业这一令全国民众为之癫狂的利益场的层层灰幕。

　　自今日起，财新网将陆续刊出“许迈永贪腐案教程”连载。财新记者根据采访获得的部分司法材料，以期展现、剖析房地产业的巨额寻租空间和分肥模式，敬请关注。

　　——编者

　　风景如画的西溪湿地公园，位于杭州西部，与西湖、西泠曾并称杭州“三西”。这片占地约10平方公里、为诸多开发商垂青的土地，正是导致许迈永贪腐案东窗事发的源头。

　　2002年6月后，许迈永先后任西湖区代区长、区长、中共西湖区委书记，最后官至杭州市副市长，直至案发。在此期间，中国房地产市场从起飞到价格猛涨，滋生了诸多牟利机会。

　　从记者掌握的材料看，无论是许担任杭州市西湖区区长、书记，还是在升任杭州市副市长时，经由房地产项目谋取的非法收入，占许迈永聚敛财富的绝大多数。而开发商获取地产项目的第一关——项目开发权的审批，成为权钱交易的首要环节。

　　所谓“项目开发权”，是指经政府立项批准的建设项目在土地整理、拆迁、建设、销售等多个环节的主导权力。这一权力，在国家实施经营性土地必须通过“招标、拍卖、挂牌出让”（俗称“招拍挂”）制度前，地方政府及其领导拥有较大的自由裁量权。

　　2002年5月，国土资源部颁布实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定商业、旅游、娱乐、商品住宅用地等经营性用地必须“招拍挂”出让。此后，国土资源部于2004年颁布第71令，规定2004年8月31号后，所有经营性用地出让全部实行“招拍挂”。

　　许迈永主政西湖区时，从政策上看，项目开发权的寻租空间已相当逼仄，但实际操作中却并非如此。据土地拆迁事务律师王才亮介绍，当时，很多开发商拿着地图看中了那块地，就去找当地政府官员，双方勾结合谋，一个项目就产生了。

　　但是，仅仅拿到项目开发权，不一定能够立项。很多时候，项目还是虚拟的、意向性的，此后还有可行性立项、规划、设计，包括更改容积率等一系列环节。在这些环节，地方官员都有寻租的空间。

　　行贿许迈永的众多地产商中，一个重要的角色是香港亿科置业集团老板项兴良。此人靠向许巨额行贿，使香港亿科置业先后获得杭州市“西港新界”、“西溪风尚”、“永恒之江商务中心”、“文新图书馆”等项目的开发权。

　　据时任西湖科技园管委会常务副主任张兴根称，2002年下半年，时任西湖区区长的许迈永亲自引荐港商项兴良投资“西港新界”项目。此后，管委会与项的代理人“刘华”等人洽谈项目地块，并由许迈永钦定，由“刘华”等人投资开发。

　　这个“刘华”，实际上是受香港亿科置业老板项兴良之邀，仅仅是出面与当地政府签订合作协议，获取西湖科技经济园区158亩综合地块的项目开发权。该项目此后被命名为“西港新界”。

　　司法卷宗显示，2002年，时任西湖区代区长的许迈永，亲自把项兴良引荐给该区文新街道党委书记杨佐勇。此后，项兴良名下的杭州天元世纪置业有限公司获得了文新街道五联村40亩土地的开发权，后称“西溪风尚”项目。

　　2003年初，许迈永担任西湖区之江旅游度假区管委会主任。经许引荐，项兴良以永恒香港集团有限公司名义与西湖区之江旅游度假区管委会签订了投资意向协议，获得了“永恒之江商务中心”项目开发权。

　　同一年，项兴良为了与西湖区文新街道蒋村管委会合作开发“文新图书馆”项目，并请许迈永予以关照。此后，经许迈永给文新街道党委书记杨佐勇打招呼，项兴良顺利地拿到了“文新图书馆”项目开发权，负责文新图书馆配套商场写字楼的开发、建设、经营及物业管理。由于许迈永打招呼，项兴良公司还得到承诺，该地块40年租期期满后，地上建筑物归其所有。

　　除了项目开发权，项兴良还在返还土地出让金、变更用地性质、项目拆迁等方面获得了许迈永的关照。作为对许迈永的报答，港商项兴良在2001年下半年至2009年4月间，先后22次给许迈永送款物，共计人民币2571万余元。■

　　

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