由于没有形成成熟的盈利模式 民营房企不会大规模参建保障房

　　商报记者 刘晓颖

　　全国保障性住房建设目前正在大规模进行之中，同时，随着近期房地产调控又开始趋于严厉的背景下，已有部分房企开始参与保障性住房建设。近日，易居研究院企业研究中心总经理、首席研究员周建成博士在接受商报记者采访时表示，民营房企参建保障房，存在着诸多不确定性，有实力的开发企业可以适度参与保障房建设，但不宜过大规模开展。

　　低利润难以形成利益驱动

　　按照规划，2011年全国保障房建设目标1000万套，相比2010年的580万套增长72％，需要约1．3万－1．4万亿元投资，投资规模接近全国房地产投资规模的1／4。这一指标的大幅增加使得保障房建设资金来源成为各方关注焦点。

　　有人提出，保障房建设资金来源不仅依靠中央和地方政府，同时还需要更多房地产开发企业参与。今年3月，总部位于深圳的研祥高科技控股集团对外宣布愿出10亿元建设保障性住房，公司董事局主席陈志列称：“研祥是为政府建设保障房，谁来住由政府说了算，我们只负责出钱、出力。”

　　而事实上，这一案例只是少数。“目前开始参与保障房建设的房企，主要以央企和地方国企为主。这是因（民营）房企参建保障房，尤其是廉租房和公租房，目前并没有形成成熟的盈利模式，其直接投资收益薄弱，净利润在3％左右，而市场化住宅开发净利润一般都在15％以上，两相对比，房企大规模参建保障房很难形成强烈的直接利益驱动。”周建成告诉商报记者。

　　盈利模式一直以来都在困扰参建保障性住房的房地产企业。远洋地产总裁李明今年早前在接受媒体采访时就曾坦言，“企业做保障性住房都有一个经济平衡的问题，我们在北京的两个项目都是通过商品房的盈利来贴补和弥补部分保障性住房的亏空。”

　　今年一月，万科以11．19亿元拿下嘉定区大型居住社区城北基地霍城路以东、安平路以北住宅地块?熏高出底价300万元?熏折合楼面价每平方米6217元。同一日，合景泰富也以9．59亿取得嘉定区大型居住社区城北基地霍城路以东、安平路以南住宅地块?熏高出底价211万?熏折合楼面价每平方米6214元。值得注意的是?熏上述两块地皆属于保障房用地。“公司目前在吴中路还有一个经适房的项目。”一位上海万科相关人士表示，“另外地杰七街坊也会有保障性住房的房源。”

　　不过在上海，目前真正进入这一块儿领域的房企可谓凤毛麟角。已把目标调整为“只做中高端项目”的金地集团在上海还未介入保障房的建设。“据我所知，上海公司还没有这一方面的计划。”金地集团华东区域地产公司市场营销部总经理宋家泰告诉商报记者，“集团似乎只在深圳做过这样的项目。”

　　“目前房地产企业参与保障房建设虽有一定利润比例，但从实践看却并没有形成有效的盈利模式，包括万科在内的参与保障性住房的大型房地产企业，在保障性住房建设上的盈利也是极其有限。在各类保障房中，尤其是廉租房和公租房短时期内更是难以形成有效的盈利模式。”周建成认为。

　　参建间接利益多元化

　　商报记者了解到，在中央和地方政府积极推进保障房建设的过程中，大量央企、地方国资背景企业和大型民企纷纷加入到保障房建设的洪流之中。他们参建保障房的具体方式虽有不同，但大致可以归为代建、配建和直接招标三种主要模式。

　　所谓代建，即是土地和资金均由政府划拨和筹措，开发企业只负责建设，最终获得工程总价1％左右的委托费。

　　直接招标模式是指政府直接以整体保障房地块出让给企业，资金初始由开发商支付，到后期由政府回购并负责销售，支付给开发商1％左右的代建费和3％左右的利润。

　　配建模式也是如今较为常见的一种，即土地出让环节在商品房土地中搭配一部分保障性住房土地，最后由购买土地的开发商负责建设，利润则主要在于商品房盈利部分。配建模式是目前经适房、限价房建设采取最多的方式，公租房、廉租房也有部分采取此类模式。

　　尽管目前房企参建保障房的强烈直接利益驱动没有形成，但间接利益却是多元的，从而也能够对央企、地方国企和一些大型民企产生一定的吸引力。

　　据悉，这些间接利益驱动主要包括：通过一、二级联动获得二级开发权、通过参与配建项目实现低成本拿地、通过保障房地块上配建商品房来实现盈利、低价格获得商业用地、工业用地变性住宅用地获利、提升市场占有率和社会影响力、获得融资优惠、加快项目行政审批等。例如，今年4月28日，保利地产拿下广州首幅“限地价、竞配建”配建公租房住宅地拍卖，最终以网上申报价7．885亿元拿下，仅略高于起始价500万元，折合楼面地价每平方米仅为4407元。通过参建保障房，控制了拿地成本，平衡了保障房建设方面的利润损失。

　　“在房地产调控趋于严厉、保障房建设力度显著加大的双重背景下，一些企业为了保证自己的开发规模和市场占有率，也会参建保障房，并且通过参建保障房，不仅承担社会责任，同时提升自身在社会上的品牌影响力。”周建成表示，“此外，一些地方政府对保障房建设提供了融资方面的优惠。”据悉，上海晶城项目是一个保障房项目，前期投入40多亿元资金，其中一半为上海城开集团自有资金，另一半由政府出面，向银行贷款，享受还贷利率为银行基准利率的优惠。

　　“在加大住房保障力度的当前，保障房项目在行政审批过程中，往往会处于优先地位。地方政府会加快这些项目的审批。对于企业加快投资开发建设意义重大。配建的商品房部分也会因此而得利。”周建成说。

　　房企不会大规模参建

　　周建成认为，企业参建保障房的直接收益非常微薄，间接收益虽然多元，但是却很复杂，存在着很大的不确定性，企业很难能够把握和控制。

　　简而言之，企业参建保障房面临的主要风险，可以概括为以下三个方面：首先，政府回购期不明确的风险。房企参与保障房建设，建成后的保障房大多都是由政府回购或者由企业面向政府规定的对象定向销售，所以政府的回购期以及销售程序的确定性就非常重要，否则企业可能面临亏损的风险。例如，2010年北京金隅承建的公租房项目由政府回购，但是回购周期特别长，需要半年到一年的时间，抵消了建设公租房的利润（原因是回购资金没有列入地方政府财政预算）。

　　其次，政府“爽约”风险。各地建设保障房的模式，很多是以ＢＴ方式（即Ｂｕｉｌｄ建设和Ｔｒａｎｓｆｅｒ转让，政府利用非政府资金来承建某些基础设施项目的一种投资方式），由企业垫资建好后转交给地方政府，该种模式面临地方政府换届风险，具体而言就是地方政府“爽约”还款担保和土地抵押承诺。

　　再次，企业成本控制风险。由于房企参与保障房建设有严格利润控制，企业必须具有卓越的成本管控能力。相比之下，小企业风险更大，因为“小企业没有规模优势，控制成本能力较差”。

　　也正因如此，目前，参建保障房的企业主要以央企和以城建和城投为主的地方具有国资背景的企业为主（少量一些大型民企也参与其中）。

　　“在房地产调控趋于严厉、保障房建设力度显著加大的双重背景下，有实力的开发企业可以适度参与保障房（经济适用房和限价房）建设，但不宜过大规模开展。在各类保障房中，尤其是廉租房和公租房短时期内尚难以形成有效的盈利模式。”周建成认为，“在目前的情况下，房企不会大量参与进入保障房的建设当中。”

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　　上海保障房资金多方面筹款

　　根据规划，2011年度上海市保障性安居工程计划建设和筹措保障性住房1500万平方米（约22万套）。其中：经济适用住房开工500万平方米（约8万套）；动迁安置房开工800万平方米（约10万套）。今年前5个月，上海经济适用住房已开工124万平方米（约2万套），为计划的1／4；动迁安置房已开工461万平方米（约5．8万套），超过计划的1／2。

　　资金方面，上海已经初步搭建起多元化融资框架。在此前召开的上海市经济适用房申请供应工作新闻通气会上，上海市住房保障和房屋管理局住房保障处处长李东透露，目前公租房的资金，一部分来自财政投入，上海市政府每投入1元，各区县则匹配2元。“今年上海市财政安排了16亿元，也就意味着各区县要匹配32亿元，再加上中央也给了上海3个多亿，专项用于保障房和公租房，这样就有超过50亿元资金。”李东表示，动迁房和经济适用房的资金主要在贷款。

　　据悉，，公积金、保险资金都成为了上海开建保障房的资金来源。今年3月9日，中国太保宣布太保公租房债权计划正式通过了保监会备案，募资40亿元参与投资上海地产有限公司在上海市建设的约50万平方米公共租赁住房项目。5月13日，上海城投控股与中国平安签约推出7年期“平安－城投控股保障房项目债权投资计划”，募资不超过30亿元用于支持上海保障性住房建设。5月19日?熏上海市公积金中心使用公积金增值资金收购首个公共租赁住房项目——“新江湾尚景园”，总投资14．98亿元。

　　另外，企业年金、其他保险资金、ＲＥＩＴｓ、企业债券等各种可能的融资渠道也都在考虑中。

　　

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