刘展超

　　按照目前的进度，地方完成今年1000万套保障房的开工目标应无悬念，但后续的问题似乎更为严重。

　　有业界人士认为，今年中央大力推动的公租房，由于资金沉淀较多，未来可能给地方带来更为严重的财政包袱。在今年1000万套的保障房建设任务中，公租房高达200余万套，而2010年不过是37万套。

　　我国保障性安居工程的大框架下，包括廉租房、经济适用房、公租房、限价房和棚改房等多种类型，不同类型对资金的需求并不一样。

　　按照相关规定，经济适用房和限价房可以对外出售，地方政府和企业投入资金建成后，便可将房屋产权出售以回笼资金。

　　而廉租房和公租房一般意义上是只租不售，地方政府和企业在投入资金建成后，只能每年通过收取租金的方式回收资金，这个过程显然会比较漫长。当然，一些地方政府已经开始研究推行廉租房“共有产权”的方式，向廉租房的适用群体出售部分产权，提前回收部分建设资金。

　　不过，这种模式与现存法规存在一定冲突，虽然现在中央采取默许的态度，但未来不排除随时被叫停的风险。

　　保障房类型的繁杂和运营模式不一，实际上增大了企业进入的难度。

　　在17日的“中国城市保障性住房发展高峰论坛”上，中国建筑股份有限公司副总裁李百安认为，从产权角度来看经济适用房、限价房等保障性住房项目产权归属比较明晰，建成后可以售卖，投资者收益基本可以确定，对投资者吸引力比较大。但公租房和廉租房多数地区规定只租不售，仅仅依靠公租房和廉租房出租收入，回款时间较长，对企业压力大。

　　“对公租房的投资如果政府回购条款不明确，租期约定不明确，租金的水平和调整机制不明确，企业的投资风险很大，投资决策必然很难作出。”李百安称。

　　北京市住房保障办公室规划处处长张国伟也透露，受房源限制，目前公租房建设的融资比较困难。在当前运营模式下公租房全部要依靠公积金贷款、商业贷款以及其他社会资金来支持，但目前公租房只租不售，只能依靠租金收入，这缺乏其他资金来源，导致商业贷款难以进入。

　　此外，贷款利率高企，公租房租金难以维持。

　　“目前公租房依靠公积金贷款和商业贷款进行，我们测算一下贷款利率在公租房租金成本里面占到了70%~80%，这导致公租房的租金成本非常大。而且，目前银行给予公租房最长15年的贷款周期，但我们测算了一下，如果公租房需要租金来还款，至少要还30年，这个贷款期限和公租房还款时间有一定的差距。”张国伟说。

　　中国土地学会副理事长黄小虎也在上述论坛上表示，当前地方各种建设保障房的办法，基本上都是从市场筹集资金，但从市场上抽来的钱是要求回报的，而廉租房和公租房不可能产生回报，相反后期的管理、维护还需要继续投入，这个矛盾可以用借新还旧加以拖延，却不可能从根本上得到解决。因此而产生的资金窟窿最终还是要靠财政的钱，搞不好财政包袱会越来越重，这一点应该引起重视。

　　对于以上种种问题，地方政府显然也早已意识到。一些地方已经开始效仿廉租房“共有产权”模式，允许租户在一定条件下购买公租房全部产权或部分产权。此举能帮助地方政府较快回收资金，但外界对于此种做法始终存在争议，认为其改变了公租房的性质。