乔加伟

　　房地产信托在今年前几个月的大阔步发展后，出现了稳步下降趋势。

　　根据用益信托最新数据，上周(7月11日-7月17日)，房地产信托共成立14款，募集资金30.25亿，占比37.98%； 而本周发行的28款产品中，投资于房地产领域的有8款，拟募集资金20.9亿，占比27.98%。

　　“虽然整体来看，房地产信托产品所占比重仍然是最大的，但相比之前的动辄过半的比例，本周房地产信托募集资金所占比重已经在呈下降趋势。”用益信托研究员颜玉霞称。

　　中信信托一位人士告诉记者，目前很多信托公司都在按照银监会要求收紧房地产信托，“每家信托公司都开始在自己的传统比较强的项目上下功夫，信托投资热点开始呈现多元化了，房地产这样很集中的热点慢慢减弱。”

　　信托投资热点分散

　　据统计，2011年1-6月份信托资金投向房地产集合信托成立1191亿，占整个集合信托成立资金比例的43%。上周，新成立房地产信托资金占集合信托成立资金37.98%，相比上半年情况有明显的下降。

　　业内人士表示，5月份以来，银监会相继对部分业务量较大的信托公司进行了窗口指导，6月30日，银监会非银部房地产信托业务研讨会上，监管当局再次表示，将继续推行“事前报备”制度。

　　用益信托颜玉霞还认为，投资者对房地产信托风险的考量，以及房地产信托不断攀升的成本使得一些地产商望而却步，也是房地产信托开始放缓的不可忽视原因。

　　根据用益信托的上半年集合信托的统计数据，1-6月，从已成立产品的平均预期年收益率来看，房地产信托最高，达9.72%。而6月份，从已成立产品的平均预期年收益率来看，也是房地产信托最高，高达10.06%，比第2名基础设施的8.81%高出了1.25个百分点。

　　对于房地产信托，不仅投资者的预期收益率较高，信托公司通过项目获得的收益也相当高。

　　根据一位资深信托人士给记者提供的数据，在保障房项目上，信托公司能够拿到2%-3%的收益，中融信托的部分房地产项目甚至可以拿到5%。普遍高于非房地产信托项目的收益。

　　用益信托工作室认为，因为信托公司在房地产项目上受益一般相对较高，在当前房地产信托市场政策严格管控下，信托公司也不会立即停止发行该类产品，而是会在保持一定盈利来源的情况下，积极开拓新的盈利增长点，实现从该类产品的稳步退出。

　　上述资深人士表示，目前信托公司比较青睐于一些主动管理型的信托，包括私募股权、买艺术品等。这些信托的劳动附加值相对较大，因此也能取得相对高的收益，一般在2%及以上。同时银监会也比较提倡信托公司做此类的项目。

　　年底资本金大考

　　房地产信托的发行主体连续三周呈现新老更替局面。

　　据统计，受约于银监会的窗口指导，6月27日开始，一些之前房地产信托业务量很大的信托公司，包括中融、中信和平安信托，开始逐渐淡出房地产信托的发行，取而代之的是在公司净资本方面较为宽松的信托公司。

　　截至目前，这种发行主体的移位已持续三周。

　　上述资深人士认为，房地产信托的收紧是结构性的。对于一些过分倚重房地产信托公司，目前的银监会的政策影响比较大，这些公司可能会加快调整业务布局。而对另外一些信托公司来说，房地产信托收紧的影响并没有那么大。

　　“还有一个因素是，年底要进行资本金的考核。房地产业务做得很大的公司可能资本已经承压了，整个规模都要放缓。而因此一些净资本方面较为宽松、房地产信托存量又不是很高的信托公司，可能会加快啃食房地产信托这块肥肉。”颜玉霞称。

　　但随着银监会要求从7月开始实行房地产信托业务“事前报备”制度。银监会在控制房地产信托业务规模上，掌握了主动。

　　“从这方面来看，所有信托公司，包括一些净资本较为宽松的公司，普遍都会受到影响，因此发行主体的‘移位’应该是相对的，最后整个房地产信托在接下来几个月应该整体是下降的。”上述中信信托人士称。

　　

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