王营

　　 保障房大规模建设任务之下，地方财政难以承受的融资问题已经凸显。尽管仍旧充裕的民间资本对保障房这块“蛋糕”保持着密切关注，但也面临着“欲投无门”的局面。不管是地方政府还是民间资本都在期待保障房公私合作模式在政策方面的明朗化。

　　 在日前召开的“中国城市保障性住房发展高峰论坛”上，中国财政部财科所所长贾康透露，财科所已经在保障房融资支持——保障房公私合作模式（Public—Private—Partnership，以下简称PPP）方面做出一些初步探讨，尔后国务院把这一相关研究简报上报到决策层，决策领导给予了充分的肯定，给予批示，并请有关部门重视研究者提出的建设性意见。

　　 贾康认为，PPP模式实际上有利于解决当前保障房市场方面出现的争议与困惑。

　　 保障房的融资困惑

　　 前不久，住建部政策研究中心披露百强房企《中国房地产企业社会责任实践报告》。该报告显示，截至目前，房地产企业参建保障房的整体情况并不乐观，百强名单中仅有30家在2007年至2010年间参与保障房建设，排名前十的企业全部参与，其他70家房企未参建。

　　 中国建筑副总裁、中建地产董事长李百安对保障房融资资金来源颇有困惑。保障性住房项目多为保本微利，且占用资金量大，投资回收时间长，因此李百安建议，除了银行金融支持，地方政府还可以通过拿出或者追加优质资产的方式汇集银行资金联合企业开发，做到专户管理，单独核算。

　　 实际上，为解决保障房融资之渴，一些企业已率先作出发债探索。

　　 6月4日，首开股份（600376.SH）董事会对外公告，公司将向银行间市场发行不超过43亿元的中期票据，所募集资金全部用于保障性住房项目的建设。据市场不完全统计，首开股份的保障房累计竣工量已近800万平方米。据首开股份内部人士介绍，当保障房体量达到一定程度时，对资金以及周转速度的要求也更为强烈，而本身的薄利又决定只能选择低成本资金。这两年成交量已颇具规模的银行间市场是最好的选择。而募集资金的投向，也正是这些在建与拟建的项目储备。

　　 但业内人士分析，由于债券市场要求十分严格，首开这一融资行为有其特殊性。

　　 据北京市住房保障办公室张国伟介绍，北京市保障房融资在银行贷款上存在不少问题。首先是严格贷款条件和项目贷款需求之间的矛盾。按照金融机构贷款要求，保障性住房和普通商品房项目需要在四证齐全之后才能发放贷款，但据统计60%资金需求是在四证取得之前。此外，银行对于中小企业提出了担保、资本金以及抵押物等方面

　　 要求，这使得中小企业利用金融机构融资难度相当大。

　　 以北京为例，2011年北京市计划新建保障房需要资金1025亿元，资金缺口主要体现在公共租赁住房建设方面，而扣除资本金外，公租房融资需要约210亿元，经济适用房销售类住房在建设期间需要融资600亿。

　　 贾康称，“有人测算了一下，今年1000万套的融资规模至少要1.3万亿，或者接近1.4万亿，显然这不可能由政府财政大包大揽。财政出一笔钱，其他的资金要靠社会力量，民间资本形成合力，这就是PPP。”

　　 PPP模式探路

　　 在贾康看来，PPP模式的实践创新已经势在必行。

　　 PPP是指政府与私人组织之间，为了合作建设城市基础设施项目。或是为了提供某种公共物品和服务，以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，并通过签署合同来明确双方的权利和义务。

　　 国务院发展中心宏观部孟春副部长认为，可通过PPP融资模式，由参与合作的各方共同承担责任和融资风险，达到双赢或者多赢的目的。

　　 据孟春介绍，PPP模式应用于保障房建设，在国外早有先例。“英国于1992年就提出了鼓励私人投资的概念，1997年消除了对私人投资项目设置的壁垒，1997-2000年私人投资城市基础设施总额约为250亿英镑，投资总额达85亿英镑的伦敦地铁采用的就是PPP的模式。在廉租房建设中，国外PPP融资模式主要是政府通过招投标的方式，与民营企业或者私人经济实体组成项目公司，签订廉租房项目合同，而后由项目公司出资凭借着先进的技术建设廉租住房，之后租赁给廉租户居住，并在一定的经营期内获得利润，最终还是将项目移交给当地政府。”

　　 PPP模式如能应用于资金匮乏的廉租房运营中，便可以为民营企业和地方政府建成一道有效的桥梁。

　　 北京建金投资基金管理中心执行事务合伙人杨沁河坦言，在保障房建设中，资金需求方和资金供应方是存在有争议的。

　　 “作为金融机构我们担心四个方面。一是为了抢建保障房建设各种各样融资主体，各地出现各种五花八门的指挥部；第二，地方政府为了降低造价，土地不采用出让的方式，而是采用划拨的方式，导致一些保障房由于物权不完整，土地难以抵押；第三，部分政府平台的主体信用不佳，还款不及时；第四，金融机构并没有任何理由给保障房较低利率，因为金融机构的成本都是很刚性的。”

　　 杨沁河认为，PPP模式一定要按规则来做，而不能只是地方政府来唱独角戏。他认为，财政部课题组研究的PPP方案，其研究水平甚至与欧美是接近的，只要推广这个模型，就一定可以获得社会资金广泛支持保障房。

　　 据孟春介绍，PPP模式实际上已经应用于地铁四号线建设中。而在廉租房应用上，他建议，可先行试点，而后在经验基础上加以推广。