中国经济网北京7月21日讯德国人赛德承租影星付艺伟的房子，房屋租赁合同解约后，付艺伟扣留了1.2万元的租房保证金，赛德将付艺伟诉至北京市朝阳法院要求返还保证金。庭审中付艺伟提出反诉，向赛德索赔物品损失赔偿金6万余元。近日，北京市朝阳法院审理后判令付艺伟退还赛德保证金1.2万元，赛德向付艺伟支付设施设备损坏赔偿金5000元。

　　2004年11月29日，付艺伟与微软公司及代理方北京易美物业管理有限公司签订房屋租赁合同，约定由付艺伟将1302号房屋出租给微软公司；租赁期限自2004年9月1日至2005年8月31日；租金为每月1600美元(人民币为13 248元)；微软公司向付艺伟支付人民币31 464元作为履约保证金(此保证金已存在代理方)，如微软公司决定期满时不续租，可要求已付的保证金转为最后一个月的租金，剩余的保证金应在租赁期满时由代理方退还微软公司。上述租赁合同签署后，微软公司与付艺伟均履行了约定的义务。赛德系微软公司职员，微软公司将承租的1302号房屋交由赛德居住。

　　2005年，赛德作为承租方与出租方付艺伟签署第一份续租协议。2007年7月，赛德与付艺伟再次签署续租协议，约定原续租协议于2007年8月31日到期，双方同意续约至2008年8月30日，续租期内租金为每月人民币12 976元；原租赁协议约定的押租保证金将自动转为本续租协议中的押租保证金，共计人民币31 464元；租赁到期时，赛德必须提前一个月以书面形式通知付艺伟退租，并在付清所有应付款项后收回全额押租保证金。2008年，赛德与付艺伟继续签署续约协议，约定由赛德继续承租1302号房屋，租赁期限自2008年9月1日至2009年8月31日；租金为每月人民币12 976元，包括物业管理费、家庭俱乐部费、空调运行费和卫星电视费；赛德被调离北京在提前一个月给予付艺伟书面通知的情况下，可以提前解除合同，租金付至通知书所注明的日期，付艺伟须在十个工作日内将全部押金返还赛德；本协议依附于2004年11月29日承租双方签署的原房屋租赁合同，其他所有条款保持不变。

　　2009年4月15日，赛德搬离1302号房屋。庭审中，付艺伟提出赛德在未与其协商的情况下单方解除终止合同，并强行搬离承租房屋。就此，赛德提交了一份由中介机构于2009年4月27日出具的“在职证明”及中介机构员工杨磊出具的一份搬出登记记录，其中中介机构证明由其安排员工杨磊于2009年4月15日协助双方办理1302号房屋交接事宜，杨磊在搬出登记中记录了二楼卫生间门玻璃和门把手损坏、二楼阳台晒衣架不能正常使用以及一楼电视柜有划痕等内容。赛德以此证明双方经中介机构人员杨磊经手办理了退租手续。付艺伟认可双方由杨磊经手办理了退房交接手续。赛德还提交了其与杨磊于2009年3月15日至3月20日多次互发的电子邮件，赛德希望于2009年4月15日终止合同，后经多次沟通，杨磊于2009年3月20日15：58分向赛德发送电子邮件，内容是“我已经说服房东付艺伟女士，你可以一直住到4月15日。从现在开始你不用支付租金。在退房时房东将退还你人民币12000元，这12000元为押金扣除租金后的余额。当日16：08分，杨磊再次向赛德发送电子邮件，内容是”3月1日至4月15日(一个半月)的租金合计为12 976*1.5=19 464。押金31 464，因此将退还你12000元。”，赛德以此证明其履行了提前通知付艺伟终止合同的义务。付艺伟提出，赛德提交的电子邮件没有经过公证，不符合电子证据的形式要件，中介机构并未参与。此外，赛德还提交了微软公司于2011年6月3日出具的一份证明，微软公司证明其于2002年9月至2005年8月与付艺伟签订了房屋租赁合同，并将承租房屋提供给员工赛德居住使用，2005年9月起由赛德个人与付艺伟直接签订续约协议，房屋押金也转由个人支付。付艺伟认为，微软公司将押金转给赛德属于权利转让，但微软公司并未就此通知付艺伟，不予认可。付艺伟就其反诉请求，提交了物业管理处查看房屋状况后于2011年5月3日出具的证明以及照片，以证明赛德将房屋设施设备损坏的事实。赛德对付艺伟提交的证据不予认可，但认可付艺伟主张的物品损失价值5000元。

　　法院认为，付艺伟与微软公司及各代理方签订的房屋租赁合同，是各方当事人的真实意思表示，合同内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。付艺伟依约将1302号房屋交付微软公司，履行了出租人的义务。微软公司承租付艺伟1302号房屋后交予其员工赛德居住使用。2005年之后，付艺伟直接与赛德签署续租协议，明确约定双方所签续租协议依附于2004年11月29日付艺伟与微软公司签署的房屋租赁合同。续租协议亦属付艺伟与赛德的真实意思表示，合法有效。

　　本案双方争议焦点主要在于赛德是否为适格当事人，是否有权就该笔保证金向付艺伟主张权利，以及赛德提前解除租赁合同是否履行了通知义务。关于赛德作为权利主体是否适格的问题，法院认为，赛德与付艺伟所签续租协议明确约定，原租赁协议约定的押租保证金将自动转为本续租协议中的押租保证金，共计31 464元；租赁到期时，赛德必须提前一个月以书面形式通知付艺伟退租，并在付清所有应付款项后收回全额押租保证金。该约定表明付艺伟认可原租赁协议约定的保证金转为本续租协议的保证金，同时认可在赛德付清应付款项后将保证金予以退还。因此，赛德应为适格的权利主体，有权就该笔保证金向付艺伟主张权利。关于赛德是否履行了提前通知的义务，法院认为，付艺伟虽然提出赛德提交的其与经办人杨磊互致邮件未经公证，不符合电子证据的形式要件，但是，赛德与付艺伟办理退房交接手续是在中介机构人员杨磊安排下进行的，事实证明双方办理退房交接之前通过中介机构进行了沟通，赛德履行了提前通知的义务。因此，赛德之诉讼请求，符合事实与法律规定，法院予以支持。关于付艺伟的反诉请求，赛德同意付艺伟主张的5000元设备设施损失，法院予以确认。关于付艺伟主张的租金损失，赛德不同意付艺伟该项反诉请求，并以诉讼时效进行抗辩。法院认为，双方虽然终止了合同的履行，赛德将1302号房屋交还付艺伟，但双方因保证金的返还及损失赔偿所发生的争议始终未能解决，付艺伟在赛德提起诉讼后的案件审理期间向赛德提起反诉，并未超过诉讼时效。但是，赛德提前退租，符合双方约定，并未违约，付艺伟该项反诉请求，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。(黄硕)

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