徐健

　　除了住宅市场持续惨淡之外，楼市深度调控体现在上海的另一个最显著的特征就是土地财政的大幅下滑。

　　地块溢价率缩水、开发商拿地热情下降，上海上半年土地行情的走淡有目共睹。一份来自21世纪不动产上海区域市场中心的统计数据显示，今年上半年，上海商业、居住、商住三种类型地块的成交金额为223.6亿元，同比去年上半年降幅近四成。

　　面对土地市场难消的寒意，供销双方都不得不重新审视行情发展。

　　沪近半数地块底价成交

　　一份来自同策的统计数据显示，2011年上半年上海共推出121幅非工业仓储用地，成交103幅非工业仓储用地，包括科研建设用地7幅、保障房用地23幅、普通住宅用地25幅、商业用地48幅，其中11幅为商业住宅办公用地，总成交面积为469.52万平方米。

　　这其中，共有47幅土地零溢价成交，占土地成交市场的45.6%，另有7幅土地接近底价成交，经营性地块溢价率水平明显走低。

　　尽管上海目前为止尚未出现流标地块。但6月北外滩地王的“难产”仍让业内浮想联翩。

　　此前，曾被视为可能成为北外滩地王的海门路55号商办地块以46.7亿元的起拍价引起市场广泛关注。根据业内推测，该地块只要成功拍出，就将刷新上海虹口区土地出让的总价纪录，成为新的区域地王。但在拍卖前夕，根据出让人要求，该地块终止了出让活动，拍卖活动也随即“胎死腹中”。

　　有媒体猜测背后原因是受阻于区域规划，但多数业内人士认为，市场反应一般，使得地块价格难以达到预期，甚至有出现流拍的可能性，是其终止出让的重要因素。

　　同策咨询资深分析师王巍立指出，今年上半年高价地块已不再是上海土地市场的热点，理性拿地已是共识。今年截至目前，“地王”几尽消失，土地成交日趋理性。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，随着房地产市场尤其是住宅市场的遇冷，后市的走势仍不明朗，开发商的资金链处于比较紧张的状态，从而拿地的热情出现大幅下降。

　　房企资金紧张转变拿地策略

　　从上半年开发商在土地市场表现可以看出，受资金问题牵制，其拿地方式正发生转变。

　　根据21世纪不动产的统计，2011年1~6月期间成交的25幅居住用地中，有8幅为企业联合体拿下；尤其是6月期间成交的7幅居住用地，均为开发商联合拿下。黄河滔认为，如今房企在土地市场驻足不前，与往年各方预期一致、企业狂热追捧不可同日而语，出让结果预估失真可能将会成为常态。

　　7月上旬上海土地市场上也曾出现青浦四地连拍，其中两幅容积率为1的宅地，开拍前期相当吸引眼球，但是出乎业内意料，最终这两幅宅地均以接近底价成交。两幅地块中邱家港西侧A4地块由青浦区本土开发企业摘得，张家圩路南侧A3-1、A3-2地块由国企及旗下公司联合竞得，楼板地价低于周边住宅价格近四成。

　　显然，当前市场成交的低迷、货币紧缩政策导致资金链趋紧及后续政策预期的不确定因素都导致了2011年的上半年上海土地市场爆冷。

　　一位港资开发商代表日前在被问及是否会按原计划在长三角扩张时表示：“现在是宏观调控啊！”

　　另一位央企开发商代表亦在昨日向记者表示，下半年拿地还要看情况。“我们是有拿地指标的，其他企业我想应该也会适时出击吧。”

　　易居分析师付琦亦认为，进入第三季度，上海土地市场可能还将保持冷清现状。但若“金九银十”期间开发商通过降价售房回笼资金，预计四季度上海的土地市场行情会相应有所回暖。“毕竟目前优质地块越来越少，若撇开资金问题，开发商拿地的欲望仍在。但今年土地市场恐怕难以回到2009年那样的高峰了。”

　　不只是上海，种种迹象显示，全国土地市场正在迅速走向谷底。6月以来，包括南京、沈阳、南昌等多个重点城市都未能幸免土地流拍的“阴影”，浙江上半年流拍的地块更是高达121宗。

　　与之相对应的，全国范围内的土地财政都受到影响。中囯指数研究院近日发布的《2011年1~6月全国130个城市土地市场交易情报》显示，今年上半年土地出让金前十的城市中，与去年相比，有5个城市的土地出让金下跌，出现下跌的城市多为一线城市或者发达的二线城市。北京以326.7亿元的土地出让收入排名全国第四，与去年同期相比，降幅为48.32%，是土地出让收入前十个城市中跌幅最大的一个城市，几乎仅为去年同期的一半。