我认为，限购是“围堵”，属一时权宜之计，难以持久与常态化；而限售是疏导，让消费者权衡轻重与必要性的理性购屋，自然是可长可久。

　　《理财周刊》：

　　 限购令骑虎难下？

　　 文/两岸知名不动产评论家 蔡为民

　　 近期召开的国务院常务会议宣称将加码、扩大限购城市范围，以巩固得之不易的调控效果。此举无疑再把房地产限购措施推到风口浪尖。

　　“成效初显”的说法耐人寻味

　　 按新华社的说法，是“政策调控棋到中盘，成效初显，但新问题频现”。

　　 对此观点我无法认同，或者说，这个“成效初显”最起码是要打上问号的。毕竟数据清楚表明，全国70个中大城市仍有44个房价呈上涨趋势，即使京沪穗深等严格限购的一线城市，其6月房价仍全线走高——北京同比涨2.2%，环比持平，上海同比涨2.2%，环比升0.1%，广州同比涨5.4%环比升0.2%，深圳同比涨4.6%，环比升0.1%。在如此强烈的“限购令”面前，多数限购城市房价只是涨幅趋缓，而未限购城市则价量齐扬，其中三亚环比上涨更达62.4%！这与温总理提出“让一些地区过高的房价降下来”的说法，差距“非以道里计”！

　　限购正是“新问题频现”的主因

　　 在我看来，之所以“按下葫芦浮起瓢”，房价上涨过快的二、三线城市也将采取限购措施，并非政府事前估计不足。需要知道的是，限购城市的逐步推进，其目的在于分散资金流向，避免如洪水猛兽的游资、热钱过度炒作特定区域或商品，波及经济正常运行的轨道。虽然此举势必为冲动的投资人预埋套牢风险，但也只能“顾全大局”了。因此，不能把限购城市的扩大与延伸，视为“成效初显”的表征，更不能视之为强化效果的必要手段！

　　 我甚至对纯粹以“限购”稳定楼市的做法及其效果，深感疑惑与悲观，因为这正是新华社所谓的“新问题频现”的主因。

　　限购风险正迅速蓄积

　　 目前的困境是“限购”带来地方政府、开发商、银行的三方风险。

　　 你要地方使劲掐自己的脖子，还指责对方不够“给力”。这与人性中“趋利避害”的惯性思维相违背，既损人又不利己，注定难以贯彻，或至少无法持久，而一旦地方真喘不过气来（财政恶化），中央亦未必施以援手，他能不或光明正大或偷鸡摸狗地松绑吗？遑论“十二五”期间，3600万套保障房建设经费的“无米下炊”。

　　 你压迫开发商配合降价，用尽各种手段使其资金陷入枯竭窘境，却又不干涉地方政府竭尽所能地提高地价，惟“面粉”与“面包”的亲密关系，三岁孩提皆知。开发商穷于以高利贷自保，无力购地事小，“烂尾楼”可能重出江湖则事大。

　　 你不断地要求银行作房贷压力测试，一副“房价腰斩”也不怕的架势，固然惊天动地，却忽略银行也是逐利动物，变相采取“票据贴现”所导致之信贷规模的黑洞，恐怕以“万亿元”计。更别说一旦形成开发商“多米诺骨”式倒闭风潮，对金融体系所形成的致命冲击！

　　 上述种种正是“新问题”之所在。

　　疏导需求才是长久之计

　　 换言之，在现行调控政策不变、刚性成本又已然形成支撑的情况下，即使跌价也是一时的。与之相对应，则是中央深知限购一旦松绑，市场将陷入失控危机，于是同样“坚壁清野”毫不退让，从而陷房地产于危若累卵的险境。这就难怪连远在美国游学的王石，都要隔海发出“楼市调控已骑虎难下”的警语。

　　 执是之故，我强烈呼应包括任志强、叶檀、华伟等专家的观点，调控已到了关键时期，改弦更张的必要性也愈趋强烈，再不以有条件的限售取代限购，后果相当严重。

　　 毕竟，限购是“围堵”，属一时权宜之计，难以持久与常态化；而限售是疏导，让消费者权衡轻重与必要性的理性购屋，自然是可长可久。

　　查阅《理财周刊》更多精彩文章,请登录第一理财网（www.Amoney.com.cn）.如需转载请与第一理财网021-64829031联系,未经授权,严禁转载