解聘物业自己当家 青岛首个业主自治面临考验

　　经济导报首席记者 段海涛 青岛报道

　　 你所居住的小区内悄然冒出几块广告牌，你知道其收益有多少、资金是如何被使用的吗？公共部位收益是否实现了业主共享？

　　 在大多数小区居民都对所在小区公共部位收益不甚了解，甚至毫不关心之际，也有不少业主因该问题与物业矛盾激化。经济导报记者7月底在青岛采访时获悉，该市湖光山色小区业主即因公共收益及物业管理问题把原物业炒掉，转而实行业主自治管理，成为青岛首个业主自治的小区。

　　 在创新社会管理的大背景下，业主自治能否成为缓解业主和物业矛盾的良方，值得期待。而导报记者在采访中注意到，没有物业公司的参与，业主自治小区能否向业主提供专业、高效的物业服务，业委会能否履行账务、管理公开透明的承诺，决定着业主自治到底能走多远。

　　公共收益不透明引发业主反弹

　　 据了解，湖光山色小区是青岛市的知名小区，拥有40幢多层及高层建筑、2200家住户、近7000名居民，小区内还拥有近百米长的商业步行街。

　　 7月27日上午，当导报记者来到该小区时，触目所见卫生尚算整洁、秩序也比较井然，只不过“团结起来，齐心搞好小区建设”“提高警惕、严防破坏”等横幅，透露出业主自治并非一帆风顺。

　　 “我们小区公共部位的收益每年有200多万元，可前物业不仅没设账本，连怎么用都没个说法。”在小区门口附近一栋办公楼的二楼，导报记者见到了该小区业委会主任李广瑞，在接受导报记者采访前，他一直在办公室里与电力部门及物业人员商谈小区的电路问题。

　　 “业主和物业之所以矛盾越来越多，焦点在于业主的维权意识越来越强，而物业追求利益最大化，罔顾业主利益。”李广瑞表示，公共部位收益属于全体业主共有，应该设立专门账户，用于小区公共部位建设并适当弥补物业费的不足，使用时要经过业主同意。“可现实是，80%以上的公共部位收益都被物业蚕食了。”

　　 据介绍，由于湖光山色小区规模较大，公共用房达到1960余平方米，其中，680平方米是经营性用房，再加上小区的车位、广告位出租及物业费收入，每年的收益十分可观。但物业公司对这些账目管理不清，从来不向业主公示。

　　 而今年初被迫公布的账目，也被业主认为与事实不符。“以广告位为例，小区内众多的广告位出租中，物业公司仅能拿出3份出租合同，其他的连合同都没有，更别提租金入账了。”李广瑞说，再加上业主对物业公司日常管理中有诸多不满，如小商小贩、外来车辆和人员随意出入，小区绿化、道路、照明等设施毁损后，配套维修和更换跟不上等，最终导致业委会6月30日后未与原物业公司签订合同，转而实行业主物业自治管理模式。

　　自治谋求理想状态

　　 在李广瑞看来，自治是解决业主和物业公司矛盾的惟一途径。“业主是维护利益的，物业是追求利益的，两者天然矛盾。”

　　 而物业管理不透明、账务不公开，则给李广瑞提倡的业主自治提供了发展方向。“账务公开，做到透明化、公开化，实行阳光管理，才能经得起业主检验。”

　　 据了解，湖光山色小区业主大会6月通过了《业主自治管理办法》，该办法对自治管理结构、公共收益的使用及公共设施的维修保养等都作了详细规定。依据该办法，小区业委会成立了自治管理服务中心，具体负责小区物业管理，选聘有物业工作经验的人员和小区业主共同参与。其中，外聘人员人数设定为2/3，业主人数为1/3。此外，为了限制业委会的权力，该办法设立了一个监督机构———监事会，该监事会有权监察业委会的所有工作，如果发现问题可以要求业委会的任何成员向其作出说明，并有权在业主大会上提出业委会成员的任免提议。

　　 李广瑞表示，由于服务中心直属于业委会，不以盈利为目的，所以用两年的时间补上以前的管理欠账后，乐观估计今后仅凭公共部位收益就足以平衡小区收支，可以免收物业费。

　　面临诸多考验

　　 导报记者在采访中获悉，在实行自治的最初一个月中，湖光山色小区电力线路、水管经常莫名出现问题，据业委会人员分析，人为破坏的可能更大一些。且由于前物业在交接时很多资料未予提供，业委会和服务中心只能一点点摸索，了解小区的水电暖现状，也使得业主对小区物业服务一度不太满意。

　　 另据了解，由于前物业在交接时，未给业委会和服务中心提供一分钱的结余，资金难题一度困扰着业主自治的实施。“保洁、保安的工资不能拖欠，而我们手中又没有一分钱，幸亏热心业主的资助，还有不少业主提前交了两到三年的物业费。”

　　 “下一步我们要加大小区公共部位的开发力度，用于弥补物业费不足的情况。”李广瑞介绍说，业主自治后，小区物业费已经从原来的每平方米0.77元降到了0.6元，同时还要加大对水电跑冒滴漏等行为的管理，据称仅偷漏电每年造成的损失就在30万-50万元。

　　 尽管业委会对业主自治信心十足，但还是有业主表示担心。“担心他们管不好，不如专业的物业公司服务专业。”刚刚外出归来的业主刘先生说，比如绿化，以前剪草剪得很平，剪下来的树枝杂草马上运走，现在却剪得高低不平，剪完的残枝就堆在那里。“如果能管好肯定不错，就担心管不好啊。可能也有个过程吧。”刘先生有些担忧。

　　 其实，除了绿化、保洁等物业服务的细节外，业委会承诺的账务公开、透明化管理能否实现，才是业主自治能否成功的关键，尤其是业主大会设置的监督制衡机制，在未来盈利出现后，能否真正落到实处，至关重要。

　　 而从另一方面来讲，业委会成立后，根据自身要求，比如公开账务、公共部位收益要受监督等，选聘合适的物业公司，代替不甚专业的业主自治，是否是更理想的物业管理状态，值得深思。