长实联手和黄抵御风险 李嘉诚地产：双子座内地掘金

　　本报记者 姜燕 发自上海

　　和记黄埔进入内地发展，项目已遍布20个城市。同为李嘉诚长江集团旗下的长江实业则一直立足香港本土发展，长期占有香港市场份额第一的宝座。但随着港府的连番出招，香港楼市开始降温。为了平衡风险，长江实业将更多的目光投向内地巨大的市场，以独立的姿态运作项目。

　　长实地产投资董事郭子威在接受时代周报记者采访时表示，未来长实将重点进入北京、广州、上海三个一线城市，但不排除会在其他城市发展，双平台运作会互相弥补不足，不存在竞争。

　　重点放在北上广

　　此前，长实更多以参股和黄不超过50%的股份，与和黄联合拿地，由和黄主导开发，长实坐收内地收益。二者之间明确分工，长实专注香港市场，和黄主攻内地市场。

　　与其他港资开发商相同的是，香港开发商在内地总体开发规模都不大，都采取了侧重拿地、缓慢开发的模式，追求高收益。2010年，香港开发商在内地均没有超过百亿元规模。从土地储备来看，和黄在内地的土地储备达1000万平方米，九龙仓为1200万平方米，新鸿基为800万平方米。

　　去年，九龙仓就高调宣布未来将加大内地投入，内地业务将占九龙仓业务的50%。与此同时，新鸿基也宣称内地投资要达到公司总体投资的30%。随着7月份，长实公布在上海普陀、陆家嘴、嘉定三个项目的案名及定位，长实也正式落子，加码内地市场。

　　2006年底，长江实业以底价22亿元竞得普陀区真如副中心A3-A6地块，该大型城市综合体项目占地面积19.7公顷，地上、地下总建筑面积达114万平方米，其中规划的320米超高层办公楼将成为上海浦西的地标性建筑。

　　此前，该项目一直因为工期缓慢被外界质疑，如今长实正式将其命名为“高?尚领域”。郭子威向时代周报记者表示，“这是长实在上海独立操作的第一个项目，如果规划错了，5年以后就完蛋了，所以需要小心发展。按照计划2018年之前全部推出，完成有关销售。明年将有首批店铺开始招租。”

　　而小陆家嘴X3-2地块的“东方汇经OFC”，是小陆家嘴最后开发的一个甲级写字楼项目，2006年10月长实与和黄联合以8.32亿元的总价从富都世界发展有限公司手中购得。该项目紧邻正在建设的高达580米的上海中心项目，按照长实的规划，该项目为200米的写字楼，将在明年下半年竣工交付使用。

　　与此同时，长实在上海嘉定南翔的首个纯住宅项目“湖畔天下”，总建筑面积近60万平方米。郭子威说，“长实在上海没有开发经验，该项目今年年底通过路演跟市场接触，积累客户，预计明年年中推出。这个项目比起普陀项目相对简单，灵活性大，可能长实是第一个推出市场的纯住宅项目。目前周边的华润中央公园、金地格林世界卖得比较好，我们都会对比参考。

　　据悉，除了上述三个位于上海的项目外，北京的东方广场、誉天下，广州的国际玩具城也由长实单独操刀。

　　郭子威告诉时代周报记者：“国内经济非常好，长实将来会在国内寻找更多的机会，不断寻找地块，希望可以做几个好的大型项目。和黄在国内开始比较早，已经有了基本的定型。国内市场已足够大，可以允许多几家开发商进来，作为新的品牌来打造。长实作为后入者，必须很小心，重点将放在北京、上海、广州等一线城市，一线城市有良好的制度，跟香港的经验比较接近，容易进入。二线城市的制度需要完善，我们也还没有掌握它们的市场情况和销售特征，但长实未来不排除会在其他城市发展。”

　　双平台抵御风险

　　对于同一集团的和黄、长实两个平台、两个品牌运作，是否会产生冲突，郭子威表示，长实本身持有和黄49%的股权，和黄、长实两个团队有不同的网络，不同的开发经验，即使在同一个城市寻找项目，往往也是互相持股，互补不足，并不存在竞争，“我们会避免在同一个城市同一个地区产品太接近。这个地区交给谁比较合适，高层会做协调，确保人手、资源合理利用。如果和黄在一个区域已有发展项目，长实刚好有地盘，会把地块交给和黄来做。”

　　对于长实为何在此时选择进入内地市场，香港泓福资产管理有限公司执行董事邓声兴向时代周报记者表示，长实在香港的土地储备和销售规模已经最大，握有大量的资金，香港的地价已经非常贵，内地地价相对比较便宜，同时，内地项目的毛利率较高，风险相对比香港市场低，选择进入内地发展可以继续维持长实的增长空间。

　　“两个平台今后可能会有更明确的分工，和黄较早进入内地，多数是在二线城市发展，长实更多在一线城市做住宅和商业。但两个公司的业务不太可能整合到一个平台。与九龙仓不同的是，九龙仓在香港房地产市场规模较小，收租为主，所以会加速在内地发展。而长实在香港的占比已经很高，为了控制风险，长实在内地会适当投资，但不会保持一个较快的发展。” 邓声兴分析道。

　　由于香港地价高企，长实去年在香港拿地仅18万平方米，但在内地市场新增土储达100万平方米左右。“香港市场的成熟，接近天花板，市场泡沫较大，空间逐渐缩小，出于抵抗财务风险考虑，长实也必须逐渐战略转型。”正略钧策顾问刘争指出，长实、和黄未来更多的是协作关系，但从品牌角度来说，不管是长实还是和黄，大家一提起就直接想到李嘉诚，企业和项目品牌在内地没有真正形成，“未来就是两个平台运作，机遇更多，投入内地的资金更充裕，拿的项目更多。”

　　郭子威也表示：“多一个平台对市场有冲击，可以及时发现问题，对集团有利，采取不同方式做销售，最终可以更加优化完善。如果太集中于某个公司，除非地方很小，否则对集团盈利太浪费。”