土地市场流拍不断 招拍挂成众矢之的

　　成也萧何，败也萧何

　　本报记者 杨仕省 北京报道

　　 今年上半年的全国土地市场只能用“惨淡”来形容。

　　 根据“链家地产”市场研究部的统计，截至2011年7月底，全国土地流标数量达到了353块，同比增长了242%，其中住宅类土地流标数量163块，占比达到46%。另据中国指数研究院的数据，全国130个城市招拍挂市场1月-7月共推出住宅用地2.3亿平方米，同比下降13.7%，计划完成率仅为30%，而去年同期的完成率达50%.

　　 “与去年同期相比，今年土地市场完成率太低，这与招拍挂的试点关系极大。”土地学会的一位专家说。

　　 早在5月初，国土部就下发了《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》(下称《意见》)，要求积极发挥“招拍挂”在市场配置土地资源中的作用，配合中央调控各项政策，并落实本年供地计划。

　　 本报记者注意到，该《意见》特别要求以招拍挂创新方式去试点，其中包括“限地价、竞房价”、“限房价、竞地价”、“商品住房用地中配建保障性住房”等，这在此前绝无先例。

　　 随后，各地相继展开的招拍挂创新方式的试点工作。然而没想到的是，各地都遭遇了罕见的土地流拍。

　　 “因与其他政策配套后，高价拿到的地不是配套保障房的就是建小户型住宅的，拿地成本相当高，很多资金雄厚的企业也不敢轻举妄动，处于观望期。”某房地产企业总经理徐树生向本报记者道出其中的缘由。

　　 浙江杭州市一官员告诉本报记者，之前杭州市政府出台“关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见（杭政函〔2011〕22号）”（下称“22号”），其中有“在科学规划、合理布局了2011年商品住房供地总量中，安排10%的土地用于建设或配建保障性住房”。但据他介绍，这样的做法也导致了很多土地流拍。

　　 “流拍的土地太多，财政赤字太大，于是当地政府又推出另外一种方式，不配套保障房，效果很好。”上述官员说。

　　 北京也在积极试水“限地价竞房价”供地创新方式。“北京的门头沟区永定镇东辛秤村的一块土地，面积19万平方米，总建筑规模约38万平方米，其操作算是迎合上述国土部的要求。”但北京国土部有关人士向记者坦承，上述试点不可能全面铺开，只会选在较为偏远的地方，以避免好地块在招拍挂时流拍。

　　 “一般开发商不爱建设小户型的房子和保障房，因为除了成本之外没有利润可图，房地产商就是为了利润最大化。”万科市场部有关人士说，很多土地流拍源于保障房，因无利可图很多企业避而远之。

　　 其实，不仅是招拍挂的所谓创新方式，就连招拍挂本身，也为许多业内人士所诟病。

　　 首润置业有限公司董事李长山认为，目前的举牌竞土地的方式，就是政府组织若干开发商到场举牌竞争，竞争越大，开发商成本越高，房价就没办法降下来。

　　 业界认为，自2003年后实施土地招拍挂以来，存在的问题一直比较多。土地招拍挂加剧了开发商之间的竞争，举牌时毫不客气，参加的开发商谁出价最高者获取土地。“最后竞拍到的实际是亏损最厉害的，所以对降低房价有害无利。”刀锋地产董事长谢逸枫称。

　　 在北京一个项目招拍挂现场，本报记者看到，现场所有的投资人和开发商都情绪高昂，谁也没有办法控制地价的越竞越高。

　　 自从政府开始抑制地方融资平台的贷款冲动后，各地地方政府希望增加土地供应，多建设商品房以保证供给。“但开发商不拿地，使得地方供求失去了平衡。”谢逸枫说，开发商也各有各的招。

　　 中原地产研究总监张大伟表示，如果要稳地方的房价，地方应该按照不同区域取一个合理的土地价位，，不要全国各地都一窝蜂搞招拍挂。“三线城市的土地卖的比一线城市还高，房价如何稳？”他说。

　　 在这种逻辑下，全国各地土地流拍不断涌现，房价却在“孤独”地继续上涨。国务院不得不再次提醒，如房价上涨过快将对二三线城市进行限购。“其实限购一点用都没有，关键是地方政府土地价位太高了，而房价是与土地价格成正比的，中央越限购，老百姓需求越大。”谢逸枫表示。

　　 有楼市“大炮”之称的原华远集团总裁任志强称，地价推高了房价，有关方面如何管理土地招拍挂价格，已经刻不容缓。