老业主维权折射楼市拐点

　　见习记者 陈青松

　　楼市调控政策不断发酵，开发商库存压力巨大。在开发商与购房者持续的拉锯战中，终于有开发商扛不住了开始后退，不料又面临着更大的危机。

　　近日，位于通州梨园的在售楼盘华业东方玫瑰便演了一出“进退维谷”的梨园戏。

　　8月初，华业东方玫瑰推出二期A9楼80多套特价房，均价14000—15000元/平方米。此举立即遭到了A4楼老业主的声讨维权。几周前这些业主刚以19300元的单价购买了房子。8月6日，几十位老业主到售楼处，拉起横幅，打出“价格欺诈、天理难容、不退差价、誓不罢休”的标语维权，要求“现金补差额款，甚至无条件退房。”

　　老业主：契约精神的前提是平等

　　调控背景下老业主“维权”活动一再上演，是目前很多楼盘哪怕成交量几乎为零也不敢轻易降价的主要原因，这一现象应引起相关部门关注。

　　“我是今年4月购买的华业东方玫瑰A4楼房子，面积88平方米，每平方米19300元，总价170多万元。其中贷款110多万元，每月需还贷8000元，之后全家只剩下3000元作生活费用，压力相当大。”张小姐激愤地对《中国企业报》记者说，“我一算差价，40万元房款一夜蒸发！”

　　作为此次事件中的一名老业主，张小姐向《中国企业报》记者透露了相当多的内幕信息，并向记者提供了有关此次维权的资料、售房许可证、开发商广告、业主致开发商的公开信等详细资料。

　　张小姐向记者表示：第一，华业地产捂盘高价销售A4楼违反国家规定。根据《商品房销售明码标价规定》，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源。如果华业按照规定将A4、A7、A9等楼盘的全部价格和折扣一次性公开，她怎么会高价购买了户型、遮光度、朝向、位置都更差的A4楼？第二，购房合同存在霸王条款。在开盘后由家里人东拼西凑，缴纳了高达15万元的所谓认购金。拿到合同后，销售人员却表示不能更改一个字。如果不能签订预售合同，则不退15万元认购金，此时她除了签约已别无选择。

　　“当时我们向售楼人员咨询A9楼，售楼人员表示这个楼不对外销售。我认为目的就是逼着我们这些跟了这个楼盘很久的购买者不得不去购买A4楼。”张小姐激动地说。此外，她还告诉记者：“当初我们去看房，被售楼小姐奉为上宾，送玫瑰花、端茶递水，如今看见我们老业主，她们就躲得远远的。”

　　张小姐一再向记者表示，维权事件经媒体报道后，很多不知情的人以为老业主是不守“契约”。实际上，“契约精神”的前提是平等，开发商完全是捂盘提价销售。

　　记者从张小姐提供的一份由北京市住房和城乡建设委员会于2011年4月24日颁发的“北京市商品房预售许可证”中发现，售楼许可证号为京房售证字（2011）41号，开发企业为北京君合百年房地产开发有限公司，项目名称为东方玫瑰花园。批准预售部位为A4、A5、A6、A7、A9住宅楼的大部分单元。

　　A4业主的公开信不仅要求开发商退还差价，还曝光了华业东方玫瑰项目存在捂盘高价销售部分房源、私改容积率、霸王条款众多、虚假宣传严重等问题。

　　一位不愿透露姓名的业内人士向记者表示，一边是惜售，一边却是大力促销，很可能是开发商玩的一种“捂盘”新招。不过对“捂盘”如何处罚、对业主因为开发商捂盘而带来的损失如何补偿，国家目前还没有正式的法律条文明确规定。

　　8月11日，记者就老业主维权事宜向华业东方玫瑰售楼处咨询，一名工作人员回答说，A4楼与A9楼是在同一时期取得的预售许可证，开发商在规定的时间内一次性已向购房者公开所有销售房源，A9楼并未隐瞒。目前A9楼是作为特价房推出，这是一种销售策略，不是捂盘。

　　新浪房产发起的微博(http://weibo.com)调查中显示，7成网友认为，维权是“胡闹”，房价变动是市场调节，开发商无责任。只有21%的网友认为，业主受到直接损失，开发商应补偿。

　　 而对于降价所引发的纠纷，北京中原地产三级市场研究总监张大伟认为，从合同的契约精神来说，房价上涨购房者并未平分利润给开发商，所以下调也很难要求开发商退差价。当然对于一套房几十万元的差价，购房者有所举动也可以理解。

　　北京中元律师事务所李律师在接受《中国企业报》记者采访时表示，如果购房交易过程中开发商公正合规，那么购房者要想获得因市场变动导致的差价补偿将会很困难。但是，开发商为了获得更大销量隐瞒房源、房价以及相关信息，对购房者构成了误导，则涉嫌欺诈。

　　通州领跌北京楼市

　　通州的商品房库存量全市最多，价格虚高。当限购及限贷政策影响了北京市场的需求，通州也就成为了最先感受到楼市调控压力的“重灾区”。

　　通州一家知名房地产公司的营销人员向《中国企业报》记者介绍，通州楼市的上涨是随着整个北京一起发展的，2003年底开通了城铁八通线，北京市区与通州的通勤时间一下缩短到20多分钟，商品房一下子从一二千元涨至三四千元。自2010年初，在“新城规划”利好带动下，通州房价开始新一轮飙升，一度涨到与三环房价相当。

　　 通州狂飙的楼市终于在国家多轮宏观调控下止住了疯狂的步伐，市场投机基本绝迹，刚性需求中对价格敏感的部分购房者转向房山等更具价格优势的区域，通州需求锐减。

　　据统计，截至7月25日，北京商品房库存量为106763套，其中近郊区域如通州、房山、大兴等地为52606套。通州超过2万套，居各区县之首。按照目前一年3000套左右的签约量，仅消耗2万套库存就需要7年时间。

　　北京房地产交易管理网数据显示，自2010年10月至今年7月，通州合计供应住宅项目19个，提供住宅8525套，而同期签约数只有1887多套，签约率只有22%，居全市郊区县之末。

　　在现有大量房源积压，未来又有大量房地产项目上市的压力下，采用各种促销手段，加快资金回笼，是房地产开发商的上上策。

　　记者了解到，截至目前，通州区域有44个项目在售或待售，其中24个项目表明有确切折扣，7个项目表示具体优惠额度需到售楼处面议。而华业东方玫瑰只是通州楼市逐渐蔓延开的降价潮中的一员。通州M5朗峰近期也推出部分房源“2万抵10万”的优惠，月亮河公园也拟在本月下旬推特价房网拍活动，精装小户型起拍价约20000元/平方米，而该楼盘目前在售房源报价26000元/平方米。

　　此外，楼市观望气氛浓厚。多位有购房需求的受访者表示，像现在这样的情况，还有继续降价的空间。

　　 中国指数研究院副院长陈晟认为，以北京市通州区为代表的前期涨势过猛的区域在调控政策影响下，从7月起已经出现泡沫挤出趋势，下半年房价调控力度不会减弱，效果将更加明显。

　　降价已经在通州逐渐蔓延，对于通州楼市来说，这仅仅是个开始。业内人士担心，随着老项目新楼盘降价销售行为的普遍化，购房者“维权”事件会频繁上演。

　　楼市降价山雨欲来

　　北京部分郊区楼市降价潮蔓延，多个楼盘推出不同程度、不同形式的优惠措施。北京市2009年下半年以及2010年上半年的土地放量将在今年住宅市场集中爆发，北京楼市已逐渐出现了从量跌到价变的实质性变化。

　　《中国企业报》记者从搜房网数据监控中心了解到，7月份北京优惠打折楼盘数量为147个，其中大兴区折扣楼盘从6月的10个增至16个。目前北京在售项目为353个，8月份打折促销项目数已经达到160个，占比接近50%，创调控后最大值。其中朝阳区以32个位列第一，其次通州21个列第二。

　　除通州区域外，进入7月大兴区的降价趋势也愈加明显。大兴区大多数项目都推出了一次性付款的折扣优惠，优惠幅度大约为全款9.4折或9折。如“旭辉御府”近期推出了100套17600元/平方米的特价房，相比此前21000元/平方米的销售均价，降价幅度超过3000元/平方米。

　　根据亚豪机构统计数据显示，截至7月末，北京21个开盘项目的平均销售率仅为13.3%，创年内新低。开盘“日光”、“日清”已成历史。21个开盘项目中，有10个项目在7月开盘当月成交套数低于10套，个别项目甚至为零。

　　链家地产市场研究部统计，从年初至今，北京市一共有99个新开商品房项目入市，其中大约有30%的项目最近一期价格低于前期价格，其中不乏万科、远洋等大型房企旗下的项目。尤其是5月份后，这一趋势开始逐渐明显，而8月初开盘的项目，基本全部低开。

　　另外，记者了解到，截至目前，大型房企所占库存比重约为35%，中小房企占65%，承载库存量为6.9万套，市值大概超过3000亿元。而2011年新入市的项目中，中小房企占39个，供应量只有大型房企的30%，但总库存积压是大房企的一倍左右。

　　链家地产首席分析师张月认为，目前大部分库存压力向中小房企倾斜，随着新项目入市和滞销情况的增多，销售压力还将持续增大，未来“降价放量”以增加资金回流成为必然。

　　业内专家指出，调控政策下，中小房企受影响更加明显，市场份额不断减少。中小房企抵抗风险能力不强，如果政策环境依然紧张，不排除出现大幅跳水的可能性。而本文中华业东方玫瑰便是中小房企降价求生的典型。

　　就通州华业东方玫瑰老业主维权事宜，记者联系了开发商北京君合百年房地产开发有限公司，被告之8月12日下午，该公司起草了一份名为“关于‘特价推荐房’业主维权的回函”，回应业主维权事件，函中称将于8月19日前出台正式解决方案。

　　8月13日，A4楼老业主代表一行60多人与华业开发商进行了面谈，开发商方面承诺，8月19日下午3点前，开发商会拿出一个方案妥善处理此事。

　　“如果没有多付出40万元，我们家现在每个月只需付5000元贷款，剩下6000元就可以用于家庭消费支出，比原来就多了一倍。不仅还贷压力小多了，而且生活水平也会大大提高！”张小姐说。