“卖地”迷局

　　本报记者 闵云霄

　　占地纠纷

　　 争议中的土地，坐落在贵州省织金县城北面。

　　 1988年2月，织金县政府在城关镇新华北路划拨了842.3平方米的土地给原北门信用社建办公楼。按当时建设要求，扣除预留扩路的180平方米后，实际占地建筑面积为630平方米。

　　 1993年，在此办公楼的西北侧，北门信用社受让织金县开发公司一块1452平方米的土地用于职工集资修建住房（注：亦有个别非本单位职工），除留两个门面作营业用房外，剩余门面及住房全部出售给职工，至此，剩余土地成了一块公共院坝，与办公楼有围墙相隔，界限十分清楚。

　　 《中国企业报》记者采访得知，织金县农村信用合作联社（以下简称联社）虽然作为管理部门，但当时北门信用社具有独立法人资格。随后，联社与信用社协商联合建房，平分使用。

　　 后来的机构改革中，信用社并入县联社，该办公楼也被移交县联社所有。

　　 2003年5月，县联社将老办公楼出售给贵州新进房地产公司，约定该公司按照联社提供的图纸修建新办公楼，修建完毕后再按市场价买回，但是此楼被拆除后，因多种原因未进行修建，原办公楼旧址成了空地。

　　 一位职工告诉记者，其间县联社曾将该地改建成停车场，超过了已损毁的围墙，多占了职工住户的部分院坝。当时，职工提出异议，但联社领导答复说，重建办公楼时会还给职工使用。

　　 2008年6月17日，县联社将原办公楼旧址又卖给毕节佳信房地产开发有限公司（以下简称佳信地产）时，合同约定转让土地界限为围墙以内630平方米，转让价格为108.81万元，土地出让金172.19万元由联社支付。在另一份补充协议中，双方约定，在围墙20平方米以内存在土地产权争议的，由佳信地产负责解决。

　　 按照转让合同，县联社收取的土地款还是不够支付土地出让金，但是佳信地产负责人吴佳庆告诉记者，“土地出让金也是由我们公司支付的。”

　　 2009年11月，佳信地产开始组织施工。但家属认为开发商不仅侵占了围墙内的面积，而且还对院坝进行侵占，于是双方发生对峙。

　　 同年11月23日，县联社上书织金县政府，认为佳信地产违反了协议内容，一是施工面积由墙内延伸到墙外职工宿舍公共用地，有三个孔桩侵占联社职工宿舍院坝，与原图纸存在较大的差距；二是经过规划审批的建筑设计图，也将二楼商场消防安全通道置于职工公共用地上；三是建筑楼层设计方案侵占联社职工宿舍楼院坝及以上空间等问题。

　　 《中国企业报》记者前往织金县规划局查阅档案得知，当时批准给佳信地产的建设项目选址意见书和建设用地规划许可证上均注明用地面积为630平方米，一共投资1300万元。这与织金县国土局批准的土地使用面积完全一致。

　　县领导批示

　　 在上书报告中，县联社“特向县人民政府建议，要求土地管理部门、规划部门重新对《织金县佳信公寓楼设计方案》进行审定，责令毕节佳信地产停止对该单位公共用地的侵占行为，退让侵占的土地”。

　　 有职工告诉《中国企业报》记者，“施工过程中，家属楼的一位教师和一位妇女分别被追赶和恐吓，”此说法在县联社的反映报告里亦有证实。

　　 报告中，县联社的措辞颇为严厉，声称“如不能对此事进行及时处理，事态将向不利于社会稳定方面发展，群访事件将难以控制，影响社会形象”。

　　 让家属费解的是，不到一个月后的12月7日，县联社与佳信地产再度签订一份土地侵占补偿协议，佳信地产在规划设计时占用联社土地25.8平方米，佳信地产支付联社占用补偿费115485.70元,扣除土地出让金46194.27元,实际支付7万元给联社。

　　 “县联社给政府的报告认为侵占了职工的利益，但是却擅自做主和开发商又签订了土地侵占补偿协议，这等于联社未经同意就私下把我们的东西卖了。”宿舍楼代表王佳龙告诉《中国企业报》记者。

　　 原来， 2009年11月25日，时任织金县常务副县长的刘建平在联社给县政府的报告上批示“请国土规划核实后，如有占用，可按照金南大道空地800元/平方米进行补偿”。

　　 刘建平批示后，县联社曾于12月10日和16日分别召开会议，促成补偿协议的签订。“当然，县领导的批示仅仅代表个人意见，他没有土地的定价权”，一位职工如此认为。

　　 目前，刘建平已经调离织金县，前往毕节市担任副书记。记者在采访刘建平时，他在电话中告诉记者，已不太记得批示的事情，但批示的依据是当时县政府征地时制订的补偿标准。

　　 “政府征地，是从公益角度出发，开发商转让土地，肯定性质不同”，一位职工认为，目前此路段的土地市场价格已经靠近10000元/平方米。

　　家属上访

　　 2010年初，家属代表郭龙秀等34名集资建房户将织金县联社和佳信地产一并告上法庭，请求法院判令：1、确认二被告签订的土地使用权转让协议无效；2、被告佳信地产停止侵权，退还侵占原告的宿舍院坝土地并恢复院坝原状。

　　 一审中，被告佳信地产辩称，佳信地产与县联社签订的土地使用权协议是合法有效的，县联社是对自己合法享有土地使用权的土地进行处分，所以该协议应受保护，原告等人无理阻止，已造成巨大经济损失，公司将保留讼诉权。

　　 县联社在庭审中辩称，原北门信用社办公楼职工住房及后空坝，是原北门信用社于1992年向织金县房地产开发公司出资购买的，价款31.96138万元。所出资的款项分别于1992年12月16日业务发展基金列支3万元，1993年3月23日在各项营业费用科目列支10万元，同年6月26日在职工奖励基金中列支7万元，在各项营业费用科目中列支3万元，1994年1月18日在实收资本更新改造基金中列支3万元，1994年2月28日在减免所得税信贷基金列支5.96138万元。

　　 按照县联社的答辩词，北门信用社在该土地上修建办公楼和职工住房，住房分别以每平方米26元至232.8元的不等单价出售给职工，但后空坝不在出售范围，所涉门面部分，职工除交房价款外，根据门面大小每个门面出资0.2万元等不同的价款参与购买土地使用权。2005年农村信用社以县为单位统一法人，北门信用社原资金、财产归联社所有，空坝使用权归联社使用，县联社将空坝中的25.8平方米转让给佳信地产，这一行为是合法权益的行使，并未侵犯原告等人的合法权益，协议应是合法有效。

　　 织金县法院经审理后认为：二被告签订的合同虽然涵盖了原北门信用社修建宿舍楼所留下的部分土地，但这些土地是原北门信用社出资向县房地产开发公司有偿转让所得，原北门信用社对该土地有合法的使用权。县联社和原北门信用社合并统一为法人后，该土地的使用权自然转由合并后的县联社享有。因此，县联社将该土地转让给佳信地产是对自己已经取得的建设用地使用权的合法转让，故二被告签订的土地协议有效。2010年11月3日，织金法院驳回郭龙秀等人的诉讼请求。

　　 一审判决后， 2010年11月，郭龙秀等人再度向毕节地区中院提起上诉。他们认为：“原北门信用社职工宿舍楼用于修建化粪池、煤棚、灰池、排水沟、通道等附属设施的院坝（包括现临时停车场围墙内的部分空地）均系职工宿舍楼不可分割的重要部分，属于职工宿舍楼建筑区划内的公共设施用地，上诉人作为该宿舍楼的业主，对于宿舍楼留作唯一通道及修建附属设施的院坝依法享有共同管理、使用等用益物权，故一审判决完全错误”。

　　 2011年4月23日，毕节中院“驳回上诉，维持原判”。

　　 织金县农村信用合作联社原主任谢忠明在接受《中国企业报》记者采访时说，原北门信用社是具备独立法人的单位，宿舍楼这块地产是在和县联社合并为统一法人之前就已处置完结的，在合并时除他们留作营业用房的两个门面外，北门信用社并未将这块地产列入北门信用社资产移交给县联社，县联社只能处置出卖630平方米的土地，开发商占用公共院坝及煤棚等用地，这是侵权行为。县联社出卖公共院坝属盗卖行为。

　　 曾任北门信用社主任的熊明富在接受记者采访时发表了与谢忠明相同的观点。

　　 两人均对记者表示，“法院对我们当事人作了调查，遗憾的是没有采信我们所说的客观事实。”

　　 2011年7月中旬，《中国企业报》记者前往织金县采访时，织金县联社理事长彭琨得知记者来意之后，声称工作太忙，拿着水杯转身就走。织金县联社主任也在电话中声称自己在开会，不方便接受采访。

　　 佳信地产负责人吴佳庆在接受《中国企业报》记者采访时大倒苦水：“由于与集资建房户发生争议一直不能开工建设，造成巨大的损失，我们这种小公司都快被拖垮了。”

　　 “北门信用社职工宿舍楼的修建是北门信用社修商品房出售给职工？还是北门信用社职工集资建房？”“如果整个空坝都是联社所有，为什么不一次卖给开发商，要分两次呢”？带着多个问题，34户集资建房户目前正准备前往贵州省高院上诉。