商品房销售疲软 开发商资金压力继续增大

　　■申银万国　殷姿

　　 7月商品房销售面积同比增幅较上月有所回落，环比下降明显，主要是推盘较少，去化率偏低。1）2011年7月全国商品房销售面积和金额分别为7618万平方米和4263亿元，分别增长17.8%和39.0%，增幅较上月有所回落；从环比角度看，7月销售面积较6月下降明显为33.7%，幅度较往年统计性因素-20%左右的水平大；2）销售疲软的原因主要是前期销售超预期，市场需求释放较快，导致7月推盘量少，有效需求不足；以及受政策影响购房资格更为严厉，导致尾盘去化率偏低。

　　 7月房地产开发投资同比增速有所上升，新开工仍高位运行。2011年7月，全国房地产开发投资额5623亿元，同比增长36.6%，较上月28.9%的投资增速有所回升，我们认为这一现象主要由去年7月投资低基数造成，资金面收紧带来的压力仍在持续；我们认为，全年的投资增速在27%，四季度投资将逐月下滑。2011年7月新开工面积1.57亿平方，同比增长34%，超过市场预期。我们认为，目前新开工面积维持在高位主要是由于统计中保障房开工量加大所致。

　　7月房地产资金来源6861亿元，同比增长33%，较上月34.5%有所回落，其中国内贷款和个人按揭贷款分别同比增长3%和16%，说明差别化信贷导致的较差信贷环境仍是资金收缩的主因。自筹资金占比相较上月略有攀升，为40.3%，为08年12月以来的最高水平，反映房地产企业通过多种渠道解决短期资金压力问题的难度在加大。开发商资金压力继续增大。

　　维持行业看好，等待9月推盘再起。7月份政策预期带来的调整将被市场慢慢消化，我们依然看好房地产板块。逻辑维持不变：1）股票在低位；2）政策见顶，风险释放，基本面下行风险可控；3）政策曲线下行将形成股票上行的刺激因素。由于8月份亮点不足，建议投资者关注在其他投资领域上逐步拓展以及盈利模式相对独特的公司。

　　七月房地产行业销售疲软

　　 2011年7月全国商品房销售面积和金额分别为7618万平方米和4263亿元，分别增长17.8%和39.0%，增幅较上月有所回落7.6和8个百分点；从环比角度看，7月销售面积较6月下降33.7%，降幅大于往年-20%左右的水平。考虑到去年基数较低的因素，我们认为7月的销售状况实际可能下降更快。

　　 7月销售疲软主要与以下几个因素有关：1）7月推盘量下降，特别是在前几月销售超预期情况下，7月市场供货量普遍不足；2）在6月一房一价的政策预期明确后，市场需求一度释放较快，导致7月市场有效需求亦低于寻常；3）受政策影响，购房资格更为严苛，尾盘去化率偏低。

　　 7月房地产销售价格为5596元，环比上升7.7%，我们认为主要是三四线城市销售仍较为活跃。实际上一二线城市的房价已经开始回落。

　　 单月投资增速回升　开发商资金压力增大

　　 2011年7月，全国房地产开发投资额5623亿元，同比增长36.6%，较上月28.9%的投资增速有所回升。我们认为这一现象主要由去年7月投资低基数造成，资金面收紧带来的压力仍在持续，未来投资仍在呈现逐月下滑态势。2011年7月新开工面积1.57亿平，同比增长34%，仍大幅超越市场预期。我们认为，目前新开工面积维持在高位一方面由于统计中保障房开工量加大，另一方面较稳定的土地购置增长支撑了这一水平。

　　 从资金来源来看，增速较上月有所回落，开发商资金压力继续增大，这主要由于较差的信贷环境所致。7月房地产资金来源6861亿元，同比增长33%，较上月34.5%有所回落，其中国内贷款和个人按揭贷款分别同比增长3%和16%，说明差别化信贷导致的较差信贷环境仍是资金收缩的主因。自筹资金占比相较上月略有攀升，为40.3%，为08年12月以来的最高水平，反映房地产企业通过多种渠道解决短期资金压力问题的难度在加大。开发商资金压力继续增大，7月房地产投资额占房地产资金来源总和的比例上升到66%，较上月64%继续攀升；而投资额已经连续3个月超过销售额，显示开发商整体的资金状况仍在不断收紧。

　　上调投资增速预测至27%

　　 上调投资增速至27%、新开工至18%。上调的主要理由是：1）当前土地市场调整幅度有限，上半年全国整体土地回来低于预期，下半年土地供给较多；2）上半年销售状况和企业整体资金状况并没有08年差；3）上半年投资和新开工增速较快，调整时间慢于我们预期。

　　 但我们仍然要指出，随着未来几月销售压力的加大和宏观调控带来的资金日益紧张，下半年投资将呈现逐月下滑态势，新开工亦将随之下滑。

　　 维持行业看好，等待9月推盘再起。7月份政策预期带来的调整将被市场慢慢消化，我们依然战略性看好房地产板块。逻辑维持不变：1）股票在低位；2）政策见顶，风险释放，基本面下行风险可控；3）政策曲线下行将形成股票上行的刺激因素。

　　由于8月份行业亮点不足，建议投资者关注在其他投资领域上逐步拓展以及盈利模式相对独特的公司，包括新湖中宝、苏宁环球、st东源、st国祥，一线的首推仍为保利。