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沪保障房开工率垫底:市场与保障之间的艰难行走

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-08-18 03:20 来源: 21世纪经济报道

  田新杰

  不计各地数据水分和统计方法等因素,全国各地区城镇保障性安居工程到7月底的开工率中,上海垫底的成绩单让人有些意外。

  在住房和城乡建设部最近披露的这张成绩单上,今年1—7月份,全国各地区城镇保障性安居工程开工率,上海倒数第一、天津倒数第二、广东倒数第三,开工率最高的却是辽宁和陕西,均超过100%。

  对此,上海的房地产资深人士柴一峰认为,表面来看,开工率与地方调控政策严厉程度有关。“开工率较低的地区,是已实行限购的几个一线城市所在区域。最近这些地区的土地出让也缩水相对严重,可能影响到保障房资金投入。”

  在上海保障房开工率垫底现象的背后,兼顾市场与保障已经成为地方政府面临的又一大难题。而眼下争执不下的限购扩容,地方政府的担忧也很明显:既要限购,又要完成保障房任务,难度不小。

  一线城市追赶开工率

  在住建部公布的30个省(市、自治区)中,上海、天津、广东的保障房开工率还不足60%。其中上海的开工率为51%、天津57%、广东59%。

  值得注意的是,30个省(市、自治区)中有超过一半(17个)在今年增加了保障房建设的任务量,和这些区域的开工率成绩相比,上海、北京、天津、广东等传统的房地产发达区域均没有增加任务量,但开工率依然远远落后。

  广东今年保障房的建设任务为31万套,截至7月底,广东省保障房的开工数仅为18万套。

  据上海官方披露的信息,2011年度,上海市保障性安居工程计划建设和筹措保障性住房1500万平方米(约22万套)。8月初,上海市住房保障领导小组扩大会议传出信息,截至7月底,上海保障性住房新开工和筹措面积为866万平方米,完成全年计划的57.73%。该数据与住建部公布的51%存在不少差距,但官方没有说明原因。

  上海市市长韩正此间强调,保障性住房工作事关全局,必须咬住既定目标加快建设,确保工程质量始终处于受控状态,各项配套同步推进,配售工作公开透明。近几个月,上海等区域追赶开工率,但依然落后明显。上海的压力就可想而知。其余几个以一线城市为主的区域压力同样不小。

  调控严厉程度与开工率负相关?

  造住房已开工建设721.8万套,开工率72%(不含西藏自治区)。

  此前,按照原计划,各地今年1000万套保障性住房必须在10月底前全部开工。但因部分城市保障房开工情况并不乐观,今年7月召开的国务院常务会议,将今年1000万套保障性住房的最后开工期限延迟到11月份。但最终的数据显示,以一线城市聚集的区域为主,不少地方的开工率完成情况依然不理想。

  6月底,全国保障房建设开工率平均为56.6%,尽管各地区截至7月底的开工量比6月底均有较大幅度增长,但也有业内人士认为,72%的开工率同样不理想,到11月份仅约3个月时间,压力不小。

  一线城市为主的区域纷纷在保障工程开工率成绩单上“挂红灯”,仅仅是巧合?

  柴一峰直言,“原因固然复杂,但绝非巧合”。在记者采访中,持这一判断的业内外人士占据了大部分。

  一位上海某区政府财政部门人士向记者坦言,“本区今年的保障房任务量也很重,但资金显然跟不上,尽管现在各级部门也在尝试多种多样的保障房融资渠道,政策也很照顾,但是规模都不大,周期也比较长,流程成本挺高,肯定没有地方土地出让金来得快而且量大。”

  这位人士续称:“目前,地方土地收入依然是保障房工程的关键资金来源。可今年的土地市场如何,大家都看到了,不仅溢价率大幅下降,成交总量也降了不少,不仅我们区,不少区级政府都调整了出让计划或下调出让底价,土地收入大受影响,这对保障房投入必然影响明显。”

  住建部的数据披露,今年1-7月份,全国城镇保障性住房和棚户区改

  沪保障房开工率“垫底”: 市场与保障之间的艰难行走

  21世纪不动产上海区域市场中心统计显示,2011年上半年期间,上海全市土地出让面积为1053.35万平方米,比去年同期增加17%,但同期土地成交金额仅为463.36亿元,同比减少27%。

  据中原集团研究中心最新发布的《2011上半年度报告》数据显示,上半年全国15个重点城市通过土地招拍挂公开市场成交金额3133 亿元,同比减少9%,其中一线及二线发达城市同比下降超过2成,二线发展中城市则表现出强劲的供地势头,上半年成交金额同比增加超过一倍。

  通过不同数据榜分析不难发现,这些土地收入大幅缩水的地区,基本与调控相对严厉的地区吻合,主要在于限购这一调控措施层面。换言之,以目前的表现来看,地方保障房工程开工率与地区的调控严厉程度呈现负相关的关系,调控越严厉的区域如上海等一线城市,迄今为止的保障房开工率越低。

  降速的期望

  如果上述调控严厉程度与开工率负相关关系最终成立,这算不上是好消息。

  拟议中的限购扩容名单难产,据说一些地方政府为了实现年初承诺的房价调控目标,又不想被纳入限购城市名单,意欲通过限价来避开限购。而地方政府的苦衷之一,依然还在于紧张的地方财政无力面对庞大的保障房建设任务。

  “上海等城市上半年土地成交趋冷大局已定,下半年走势也会相对冷清。”21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为,在2011年保障性住房建设指标压力下,土地市场中商业用地的份额已受到挤压;在通货膨胀尚未缓解、货币政策收紧下,受累于资金面影响,开发商仍将延续理性拿地策略。

  值得注意的是,庞大开工量之后,是对地方财政要求更大的工程建设期,某种程度上,越高的保障房建设任务量和开工率,恰恰意味着后期对开发资金更高的需求。这一难题,各级政府部门,尚未能找到理想成熟的解决方案。

  虽然住建部对明年保障房开工任务减至800万套的说法予以了否认,但其中也透露出地方政府有些不堪重负的信息。

  下半年,真正的考验或将到来。

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