沪保障房开工率垫底：市场与保障之间的艰难行走

　　田新杰

　　不计各地数据水分和统计方法等因素，全国各地区城镇保障性安居工程到7月底的开工率中，上海垫底的成绩单让人有些意外。

　　在住房和城乡建设部最近披露的这张成绩单上，今年1—7月份，全国各地区城镇保障性安居工程开工率，上海倒数第一、天津倒数第二、广东倒数第三，开工率最高的却是辽宁和陕西，均超过100%。

　　对此，上海的房地产资深人士柴一峰认为，表面来看，开工率与地方调控政策严厉程度有关。“开工率较低的地区，是已实行限购的几个一线城市所在区域。最近这些地区的土地出让也缩水相对严重，可能影响到保障房资金投入。”

　　在上海保障房开工率垫底现象的背后，兼顾市场与保障已经成为地方政府面临的又一大难题。而眼下争执不下的限购扩容，地方政府的担忧也很明显：既要限购，又要完成保障房任务，难度不小。

　　一线城市追赶开工率

　　在住建部公布的30个省(市、自治区)中，上海、天津、广东的保障房开工率还不足60%。其中上海的开工率为51%、天津57%、广东59%。

　　值得注意的是，30个省(市、自治区)中有超过一半(17个)在今年增加了保障房建设的任务量，和这些区域的开工率成绩相比，上海、北京、天津、广东等传统的房地产发达区域均没有增加任务量，但开工率依然远远落后。

　　广东今年保障房的建设任务为31万套，截至7月底，广东省保障房的开工数仅为18万套。

　　据上海官方披露的信息，2011年度，上海市保障性安居工程计划建设和筹措保障性住房1500万平方米(约22万套)。8月初，上海市住房保障领导小组扩大会议传出信息，截至7月底，上海保障性住房新开工和筹措面积为866万平方米，完成全年计划的57.73%。该数据与住建部公布的51%存在不少差距，但官方没有说明原因。

　　上海市市长韩正此间强调，保障性住房工作事关全局，必须咬住既定目标加快建设，确保工程质量始终处于受控状态，各项配套同步推进，配售工作公开透明。近几个月，上海等区域追赶开工率，但依然落后明显。上海的压力就可想而知。其余几个以一线城市为主的区域压力同样不小。

　　调控严厉程度与开工率负相关？

　　造住房已开工建设721.8万套，开工率72%(不含西藏自治区)。

　　此前，按照原计划，各地今年1000万套保障性住房必须在10月底前全部开工。但因部分城市保障房开工情况并不乐观，今年7月召开的国务院常务会议，将今年1000万套保障性住房的最后开工期限延迟到11月份。但最终的数据显示，以一线城市聚集的区域为主，不少地方的开工率完成情况依然不理想。

　　6月底，全国保障房建设开工率平均为56.6%，尽管各地区截至7月底的开工量比6月底均有较大幅度增长，但也有业内人士认为，72%的开工率同样不理想，到11月份仅约3个月时间，压力不小。

　　一线城市为主的区域纷纷在保障工程开工率成绩单上“挂红灯”，仅仅是巧合？

　　柴一峰直言，“原因固然复杂，但绝非巧合”。在记者采访中，持这一判断的业内外人士占据了大部分。

　　一位上海某区政府财政部门人士向记者坦言，“本区今年的保障房任务量也很重，但资金显然跟不上，尽管现在各级部门也在尝试多种多样的保障房融资渠道，政策也很照顾，但是规模都不大，周期也比较长，流程成本挺高，肯定没有地方土地出让金来得快而且量大。”

　　这位人士续称：“目前，地方土地收入依然是保障房工程的关键资金来源。可今年的土地市场如何，大家都看到了，不仅溢价率大幅下降，成交总量也降了不少，不仅我们区，不少区级政府都调整了出让计划或下调出让底价，土地收入大受影响，这对保障房投入必然影响明显。”

　　住建部的数据披露，今年1-7月份，全国城镇保障性住房和棚户区改

　　沪保障房开工率“垫底”： 市场与保障之间的艰难行走

　　21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，2011年上半年期间，上海全市土地出让面积为1053.35万平方米，比去年同期增加17%，但同期土地成交金额仅为463.36亿元，同比减少27%。

　　据中原集团研究中心最新发布的《2011上半年度报告》数据显示，上半年全国15个重点城市通过土地招拍挂公开市场成交金额3133 亿元，同比减少9%，其中一线及二线发达城市同比下降超过2成，二线发展中城市则表现出强劲的供地势头，上半年成交金额同比增加超过一倍。

　　通过不同数据榜分析不难发现，这些土地收入大幅缩水的地区，基本与调控相对严厉的地区吻合，主要在于限购这一调控措施层面。换言之，以目前的表现来看，地方保障房工程开工率与地区的调控严厉程度呈现负相关的关系，调控越严厉的区域如上海等一线城市，迄今为止的保障房开工率越低。

　　降速的期望

　　如果上述调控严厉程度与开工率负相关关系最终成立，这算不上是好消息。

　　拟议中的限购扩容名单难产，据说一些地方政府为了实现年初承诺的房价调控目标，又不想被纳入限购城市名单，意欲通过限价来避开限购。而地方政府的苦衷之一，依然还在于紧张的地方财政无力面对庞大的保障房建设任务。

　　“上海等城市上半年土地成交趋冷大局已定，下半年走势也会相对冷清。”21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，在2011年保障性住房建设指标压力下，土地市场中商业用地的份额已受到挤压；在通货膨胀尚未缓解、货币政策收紧下，受累于资金面影响，开发商仍将延续理性拿地策略。

　　值得注意的是，庞大开工量之后，是对地方财政要求更大的工程建设期，某种程度上，越高的保障房建设任务量和开工率，恰恰意味着后期对开发资金更高的需求。这一难题，各级政府部门，尚未能找到理想成熟的解决方案。

　　虽然住建部对明年保障房开工任务减至800万套的说法予以了否认，但其中也透露出地方政府有些不堪重负的信息。

　　下半年，真正的考验或将到来。