房产企业资质管理规定拟调 征求方案引热议

　　■CUBN记者 李正强 北京报道

　　在高房价炙烤下，国人的神经越来越变得敏感而脆弱。

　　国务院法制办日前公布的消息显示，住建部8月9日起就新修订的《房地产开发企业资质管理规定(修订征求意见稿)》（下称《征求意见稿》）面向社会公开征求意见。

　　《征求意见稿》分别将一级、二级开发资质实缴注册资本要求提至2亿和1亿元。开发商囤地、捂盘惜售等行为经查实后，可处以1万元以上3万元以下的罚款。征求意见截止日期为9月10日。根据《征求意见稿》，房地产开发企业资质等级分为一级、二级、三级、四级四个资质等级，新设立的房地产开发企业应当申请暂定资质。一级资质房地产开发企业承担房地产开发项目的建设规模不受限制，二级资质及以下的房地产开发企业可以承担建筑面积30万平方米以下的开发建设项目。

　　值得注意的是，《征求意见稿》还首次就囤地捂盘、哄抬房价等情形明确了处罚措施。根据《征求意见稿》新规，如果房企发生囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价及其他严重违法开发行为，经查实后可视情节轻重作出降低资质等级或吊销资质证书处理，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。

　　和2000年3月发布的《房地产开发企业资质管理规定》（下称原《规定》）相比，此次调整，对房地产开发企业的资质进行了重新认定，房地产开发企业的“门槛”高了不少。但最受市场关注的无疑是《征求意见稿》中“发生囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价及其他严重违法开发行为，经有关行政主管部门查实的，有权限的县级以上房地产开发主管部门可视情节轻重作出降低资质等级或吊销资质证书处理，并可处以1万元以上3万元以下的罚款”这一条款。引起市场的广泛热议。

　　中国工商联房地产商会会长聂梅生表示，据上月统计数据看，开发商的自有资金率由宽松时期的20%上升至60%，而融资成本由7%-8%上升至15%-16%，显著增加了开发商的压力，不少中小开发商已经举步维艰。《征求意见稿》一旦实施，对中小房地产企业是雪上加霜。如果不通过降价销售以价换量，就会面临资金链断裂企业崩盘的风险。

　　资质门槛提高

　　与原《规定》相同，对于开发商的资质等级，《征求意见稿》仍然分为了一级、二级、三级、四级四个资质等级。不过前三个级别的注册资本均大幅增加，提高了门槛。此前一级资质的注册资本要求5000万元以上，此次提高至2亿元以上；二级资质也从2000万元以上提高至1亿元以上；三级资质则从800万元以上提高到5000万元以上。

　　此外，征求意见稿对各级房企资质从事房地产项目的时间、累计竣工面积、在建房屋建筑施工面积都有了新的规定。

　　比如，对一级资质的条件规定新设了“开发过3个以上房地产开发项目，获得二级资质3年以上”的条件；近3年房屋建筑面积累计竣工面积也由现行“30万平方米以上”提高至“60万平方米以上”，并进一步增加规定要求一级资质房企“在建房屋建筑施工面积30万平方米以上”。

　　而且房产资质有效期由原来的年检制改为有效期制。一级资质的有效期为5年，二级及二级以下资质的有效期暂定为1年。

　　值得关注的是，《征求意见稿》规定，一级资质房地产开发企业承担房地产开发项目的建设规模不受限制。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积30万平方米以下的开发建设项目。承担业务的具体范围由省级人民政府住房和城乡建设主管部门确定。

　　有业内人士对《中国联合商报》分析认为，《征求意见稿》中四级资质100万元的注册资金仍然过低。在目前的市场上，即使一些三线城市，单套房值也已经超过50万元。提高注册资本的目的是让一些小规模的社会资金离场，从而在一定程度上挤压房地产泡沫。而四级资质的低准入门槛，会对这一作用的发挥产生阻碍。

　　中原地产的三级市场研究总监张大伟表示，以北京为例，截至日前出让的132块土地中，超过30万平方米的只有6块，其中只有1块包含住宅属性。也就是说，一般开发商基本就可以承担所有开发。这样在一定程度上就对开发商降低了要求。

　　处罚力度不足

　　对于开发商违法行为的处罚，是此次热议的话题。《征求意见稿》规定，出现下列情形之一的，有权限的县级以上房地产开发主管部门可视情节轻重作出降低资质等级或吊销资质证书处理，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。而这是原《规定》中没有的。

　　这4种情形分别为：（一）发生囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价及其他严重违法开发行为，经有关行政主管部门查实的；（二）开发建设的项目工程质量低劣，出现重大工程质量安全事故的；（三）在开发经营过程中引发影响社会稳定的群体投诉并经核实负有主要责任的；（四）因存在严重违法开发行为应被追究法律责任的其他情形。

　　有关业内人士表示，房产企业资质一向不被重视，土地出让时对资质的要求也很低。现在，囤地、变更容积率、捂盘惜售这些常见的违法行为也和资质紧密联系起来，这或许让市场看到了利用资质条件整顿整个房地产行业的希望。

　　但另有专家们也认为，对于房地产企业违规行为的处罚力度还有待提高。在现阶段，我国房价节节升高，每平米的房价基本在万元以上，对于囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价及其他严重违法开发行为，仅仅处以最高额为3万元的处罚，对于财资雄厚的开发商来说，算是九牛一毛的小事。根本起不到威慑作用。

　　北京大学教授陈国强表示，提高门槛“很正常也很必要”，10年来全国GDP增长了四五倍，货币政策也发生了较大变化，因此，提高准入门槛可以避免社会资金流入房地产业，提高房企整体素质,有利于行业规范。除了提高资质获取的门槛，征求意见稿还将违规操作的处罚直接与企业资质进行挂钩，并首次将房地产开发企业的资质与擅自变更容积率联系起来。

　　对于《征求意见稿》第44条规定，陈国强认为，显得力度过小，有点“不痛不痒”。“最高3万元的罚款可能会变成一种纵容。”不过，他同时认为还有调整的余地，“既然是征求意见稿，就可能会听取各方的意见和反馈，对处罚作出调整。采取更有效的经济手段，比如没收非法所得，降低资质，提高罚款比例等来提高其违规成本。”