调控指向商业地产 开发商依然淡定

　　■CUBN记者 邓丽娟 北京报道

　　在住宅市场限购限贷仍在继续发力时，趁势火爆的商业地产也难以再继续“避风港”的角色，限贷之风俨然已刮向商业地产区域。日前，银监会主席刘明康公开表示，加强对商业物业抵押贷款、个人消费等非住房类贷款的监测，并首次提出“银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭”。

　　贷款利率再度上浮

　　据记者了解，目前长沙银行业的商业地产贷款利率已普遍在基准利率的基础上再上浮20%-30%。

　　位于长沙潇湘北路某楼盘的商铺均价2.5万元/平方米，一楼最好的位置达到5万元/平方米，目前已售出70%，“我的客户中有三分之一选择了银行贷款。”置业顾问小龙告诉记者，该楼盘与中行、招商、中信和浦发等均有合作，一般是在基准利率的基础上上浮30%，最高的要上浮40%。

　　“首付50%，利率至少上浮20%。”长沙一家地方性股份制商业银行零售部负责人告诉记者，该行商业地产贷款利率目前要在基准利率基础上上浮20%以上。而且，现在由于额度紧张，上浮20%还不见得放得下来，“就连首套房的贷款利率都上浮10%了”。

　　“如今在长沙，目前银行对于门面、写字楼等商业地产的贷款政策普遍是，首付一半，利率上浮20%-30%。”光大银行一位年轻负责人向《中国联合商报》记者介绍，即便是在信贷宽松的2008年，当住宅贷款利率打八五折的时候，商业地产仍旧要上浮10%。

　　高利率背后藏高风险

　　对银行来说，高利率的背后动因往往是该业务的高风险，商业地产也是如此。“从投资者个案来说，万一出现资金紧张，同样的房产，业主放弃门面的可能性比放弃住宅的可能性更大。”上述光大银行负责人为记者解释说，商业地产贷款成为烂账的可能性更大。

　　另一方面，对于开发商来说，开发商业地产对开发成本、开发水平和资金能力要求更高，“现在开发贷看紧，小型开发商资金链紧张，相应的，商业地产贷款风险也就更高了”。

　　对商业地产风险，刘明康的措辞是：“保持关注和警觉”。此外，他还第一次对商业地产抵押贷款提出具体要求，银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭。

　　开发商依然看好市场

　　众银行虽然已对商业地产贷款集体“涨价”，但资本对地产行业的青睐不会就此罢休，因此，开发商表现颇为淡定。

　　泊富地产有限公司总经理助理田冬炜说，“在国际通胀的大背景下，受资金循环等因素影响，投资购买者成本推动的预期一直存在，相对于固定的收益，这种影响不大。”“我们的客户大多属于投资型客户，对此有心理准备，影响比较小。”世贸铂翠湾企划总监汤望城告诉记者，他们最近推出了近2万平方米的商铺，已经卖出去了2/3。

　　来自中原地产研究机构提供的数据显示，7月份，长沙商业地产的成交面积为11.8万平方米，比去年同期增长45.14%，比今年6月份增长53.45%。

　　根据2011年一季度北京房地产市场报告显示，甲级写字楼租金继续快速上涨，达到每平方米每月218元（按建筑面积计算），整体平均租金已超过2008年金融危机前的最高值。商铺市场方面，一季度，商铺整体市场租金平稳上涨，其中优质购物中心首层平均租金环比增长2.4%，达到每平方米每月639元。

　　报告预计，受益于强劲的市场需求，优质商铺市场租金将保持上涨态势。

　　另有数据显示，2010年中国的奢侈品消费总额达110亿元，占全球的1/10，呈大幅增长之势。很多名牌产品在国内买不到，要到国外买，中国拥有巨大的消费潜力。商务部表示中国将进一步推动关税方面的调整。境外的游资、热钱、品牌要进到中国市场，最好的途径是开店、增加自有资产、加快扩张步伐，这在客观上产生了对商业地产的需求。

　　国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹分析，目前商业地产的火热远远超出预期主要是因为城镇化的速度大大加快和大城市集聚的规模和速度超出了预计，再加上民间资本的数量不断攀升也为商业地产带来了实力雄厚的投资群体。她认为新型商业地产、金融地产由于不受限购影响将成为发展趋势。

　　当然，商业地产贷款的“涨价”，在某种程度上其实是调控广度的进一步扩大，这也势必会导致商业地产开发的资金门槛提高。“客观上会抑制地产商的开发冲动。”一位业内人士评价说。