楼市拐点或在第四季

　　■CUBN记者 陈文喜 北京报道

　　日前，有外媒报道，澳大利亚一经济学家预测称，中国房地产市场年底前将出现大幅调整，并导致大宗商品价格暴跌，而股市也将受到冲击。报道称，在过去12个月中，中国不断出台政策为楼市降温。尽管房地产交易活动总体放缓，但北京和上海两大城市的房地产却无丝毫降温。自全球金融危机以来，中国住房建设和销售数量差距达到最大值，并且有迹象表明，在未来6-12个月中，“供过于求”的问题将继续蔓延。

　　那么，在房价居高不下，行业持续过热，政策不断出台的关键时刻，中国房地产将会走向何方？

　　亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫在接受《中国联合商报》记者采访时表示：“从数据上看，调控效果有一定成效，房地产价格过快上涨的趋势得到遏制。部分城市房价下降，大多数城市房价格涨幅收窄。投机性，包括投资性需求减少，销售面积与去年比较出现下降。另外市场供应不断增加，特别是保障房建设力度不断加大，将起到稳定房地产价格的作用。”

　　“苦肉计”换得销量

　　年初，政府调控一声令下，新政“万箭齐发”，楼市格局剧变，买方市场日渐重现。“京十五条”对于各方无疑是一技绝杀，北京自此进入“房票”时代。半年来，投资客“闪”退离场，北京楼市库存再度逼近11万套峰值；这期间，开发商犹如“三国杀”里的黄盖，纷纷使出“苦肉计”：从不痛不痒的小折扣到送精装、送家电，甚至单套直降数十万元的“出血价”，换来了行情的些许回暖。

　　上半年，北京收金40亿以上的房企猛增至9家，根据北京市房地产交易管理网的数据统计，远洋地产、万科分别以57.96亿元、51.47亿元的销售额夺得第一二名。龙湖、首开集团紧跟其后。龙头房企们的出牌策略是多频次、少批量、平价推盘。

　　但随着房地产进入深度调整期以及“房票”的日渐消化，房企的销售压力只增不减，这可从各大房企半年报窥见一斑：2011年上半年，46家上市房企一半预降、预亏。

　　有研究机构分析，上市房企很可能在今年四季度出现明显的分化。在北京，下半年的冲刺阶段各家房企都将使出看家本领各显神通。

　　行业乱象横生

　　对于房地产行业现状，海尔地产集团董事长兼CEO卢铿的感觉是“乱”。地方政府因为债台高筑，土地卖不出去，感觉到乱；开发商因为不让卖房子，存货太多，资金流出问题，也感觉乱；老百姓也不知道现在该买房子还是不买房子，感觉到乱；保障房，两个问题挺麻烦，一是品质问题，二是各大城市都解决不了的问题，保障房不知道往哪放，中国城市没有轨郊网，要解决这个问题非常困难。

　　孟晓苏则比较乐观，房地产行业正发生新的变化，一批新的企业正在进入。当前各地成立了一批保障房开发公司、土地投资公司、城市投资公司，以低利润为目的，主要目的是社会责任。如果把这些算进来，不能不说房地产行业目前还是一个在迅速壮大的行业。

　　陈劲松表示，今年房地产市场出现了很多怪现象。在限购、限贷、限价等种种压力下，目前中国房地产最大压力还不在开发商，而在中介商。现金流可能是今年下半年乃至明年上半年极其重要的，没有量怎么办？市场依然存在，而且是价格弹性窗口。

　　现在的房地产调控按照目前的思路推下去，没有看到变化的迹象。中央多次强调，保持房地产调控力度不动摇。如果调控措施继续深化，房地产行业谁的代价大？

　　陈淮从宏观调控角度进行解读，他认为中国2011年最稳定的最危险的是人民币价格的不稳定和不确定。对房地产影响最大的政策是升息。我们在国际竞争中最没有把握的就是人民币升值与否。现在金融专家把币值、货币的价格最不稳定的祸害嫁祸在房地产上，是完全错误的观点。

　　难免价格战

　　在当前楼市成交量明显下降、国内通过银行贷款等传统渠道融资难度加大、海外融资成本上升、信贷信托融资受限制的情况下，房企资金链愈加趋紧。融资模式的创新将是缓解房企现金流压力的方式之一。

　　非传统渠道如海外融资、票据、债券发行等虽然对房企的现金流起到了正面作用，但也推高了房地产公司的财务杠杆风险。近期标普报告对中国的30家房地产公司进行评级，数据显示，这些公司的评级多处在评级体系的较低端。

　　业内人士认为，在2011年下半年，在资金链趋紧、融资渠道不断收紧的市场背景下，开发商还不断调高年度销售目标，其结果要么就是年底找个市场理由默许销售目标未完成，要么就是通过打折促销、项目快速销售而回笼资金来减轻财务压力，进行“逆势扩张”。后者是大型房企在市场低迷的市场背景下的比较明智的选择。

　　因此，在各大房企“逆势扩张”的激烈市场竞争环境中，房地产市场“价格战”在所难免，房地产市场有可能从目前“策略性降价”转变为真正意义上的价格下调。在下半年的市场博弈中，最终“鹿死谁手”，还要看哪个房企动作迅速，能够准确判断市场短期内微妙的变化，能够抢占先机，快速行动。