房企转型 商业地产临“战国时代”

　　■CUBN记者 李正强 北京报道

　　在日前刚刚结束的博鳌房地产论坛上，一些业内大佬又对于商业地产热发出了警示。

　　中国房地产业协会副会长朱中一表示，未来十年对于房地产企业而言一定要转变房地产开发建设模式，在继续增加住宅有效供应的同时，积极引导商业地产、旅游地产、老年住宅的开发，有能力的企业，也可由单纯从事住宅的开发销售向兼顾持有商业物业和租赁型住宅转型。但企业在考虑多业态发展时一定要结合企业的人才、资金和管理的实际，切不能盲目跟风。因为从近几年的发展规模看，非住宅投资占房地产投资总量的比例一般在30%左右，而且每一种非住宅业态的发展也有一个总量基本平衡、结构基本合理的问题，还要与当地的相关产业发展与百姓的消费能力相适应。

　　市场持续活跃

　　据仲量联行第三季度《全球市场观察》报告显示，踏入第三季度，在全球经济寒流下，房地产投资者及企业租户日趋谨慎。2011年第二季度全球商业地产投资额同比增长50%，根据成交记录，可以预期2011全年投资额有望超过年初预期的4400亿美元。受投资活动支持，优质写字楼物业资本值持续增长，过去一年来，全球23个主要市场的资本值增幅达到19%。同时，全球租赁市场情况喜忧参半。亚太地区录得的净吸纳量几近历史高位；而美国和欧洲方面，需求则受到经济不确定性影响，租赁成交量不如预期；但中国和印度的企业租户需求特别强劲。第二季度多个顶级市场的优质物业供应缺口加大，加快租金增长，来自全球23个主要写字楼市场的同比增幅近11%，达到自2007年第四季度以来的最高水平。预计今年租金增长排行中，北京和香港可雄居榜首。

　　而在我国住宅限购的大背景下，各家知名房企高调宣布进军商业地产，全国各个地方政府也加大了商办用地的供地力度。

　　据了解，今年上半年，15个重点城市的商办用地成交面积1139公顷，与去年同期相比增加14%，而同期住宅用地成交面积同比下降29%。2009年15个重点城市商办用地占商品房用地供应的比例为19%，2010年该比例上升为21%，2011年上半年商办用地所占比例上升到25%。其中六个发达城市商办用地占商品房用地供应的比例2010年和今年上半年均保持在35%左右。

　　临“战国时代”

　　“随着大多数企业纷纷进入商业地产领域，大多数企业想进入一线城市的黄金位置，这样必然造成大规模的竞争，也将引发商业地产领域的战国时代的到来。”香港恒隆地产有限公司董事长陈启宗在博鳌房地产论坛表示。

　　在商业房地产前面有很多不确定性的因素，因为战国时代谁赢谁输很难说。但是有以下几件事我认为是非常可以肯定的。第一，中国要来的50年，所有的大城市是买了垃圾大楼。垃圾大楼充斥了全中国。我是香港来的，香港有一个好事，叫做50年不变。恐怕在中国的大城市，这些垃圾大楼、视觉的污染也会50年不变。因为房地产盖好了，就不可能挖掉。几十年来，中国是越来越多垃圾大楼。现在住房房地产这个饼对业界来说越来越小，所以就越来越多人进入商业房地产领域的时候，垃圾大楼会大大增加。第二，这个对社会来说，对一个经济体来说是一个非常大的浪费，市场基本上比较可以支配资源，好叫资源比较少浪费。市场不可能解决所有问题，但是市场确有他的一面。

　　陈启宗认为，在商业地产前面有很多不确定性的因素，因为“战国时代”谁赢谁输很难说。未来随着大批商业地产的出现，城市将会出现大量的“垃圾大楼”，一种可能是烂尾楼，一种可能是设计存在着缺陷的楼。同时他还特别强调，“大量商业地产的出现，对一个经济体来说是一个非常大的浪费，市场基本上可以支配资源，好叫资源较少浪费。市场不可能解决所有问题，但是市场确有它的一面。中国商业房地产虽然基本上是一个市场所支配的环境，政府也不太干预，但是太多人进去，而且是没有水平的人进去，中国经济发展也实在太快，所以资源的浪费会非常非常严重。”