高和投资苏鑫：各界对地产基金宽容度不够

　　本报记者 姜燕 发自博鳌

　　曾任SOHO中国执行董事的苏鑫，2008年凭借三里屯SOHO的72亿年销售额刷新了中国单个项目年度销售额纪录。2009年苏鑫毅然离职，创办了中国首只人民币商业地产私募股权基金高和投资，短短两年高和投资成功收购四个项目，两个项目已经清盘。

　　高和投资董事长苏鑫在2011博鳌房地产论坛接受时代周报专访时表示，目前高和投资管理的基金规模已达10亿元，已经清盘的项目投资回报率高于行业平均25%的投资回报率。苏鑫指出，目前，地产基金属于起步期的后期，今年整个地产基金有500亿元左右，融资比例还是比较低，但是每年成长的规模会非常快。

　　“资产精装修”模式

　　据苏鑫介绍，高和投资是第一家专注于一线城市核心区域核心商办物业的私募基金，其模式是将目标物业收购，然后引进特定要求的租户，经过重新包装和整合后，再连带租约将物业出售予以安全性资本，安全资本并不看重短期回报，需要长期稳定的收益，因此，高和投资还为购买物业的安全资本提供资产管理服务，从而获得长期稳定的回报。

　　“以前大家卖底商的时候都是期房的时候就卖了。在北京你会发现好的位置全部是代理公司。很多商办物业的购买者，他们购买的商铺其实并不是经过‘精装修’的资产，而是没人管理的毛坯资产，到现房出租的时候，底商没有进行过太多的定位与管理。投资者为了短期收益，就大量地把好的位置随便租借出去。这样就可能造成了整个底商的租客品质下降，进而导致了这些底商的价值也随之下降。最终它的底商的价值是由租客决定、消费群体决定。这种情况下，那么我们就必须来‘精装修’，由基金先持有它，持有后我们招租、我们定位。一个投资者购买整个持有，以前定位也不会打破。经过养商期后，商家稳定了，最终资产价值体现，投资者安全性资本就赚到钱了。”苏鑫对高和投资一直倡导的“资产精装修”概念进行了解释。

　　作为高和投资的首个项目，2010年1月，高和投资收购了新加坡凯德置地集团旗下的北京凯德华玺项目的整体商业，该项目位于北京二环内朝阳门内大街，总收购面积达2700平方米。

　　“凯德华玺底商本来可以散卖，上面是公寓，会影响品质，如果散卖即使租得很好，可能随时会把星巴克换成卖包子的。我们把底商全部买过来，根据社区人流对项目作一个定位，然后再卖给一个投资者。”苏鑫说，整个过程运作不到10个月，就完成招商并带租约销售给安全性资本。

　　2010年4月，高和投资收购了中莎广场，总建筑面积2.5万平方米，然后进行了一些改造，一层一层卖给安全资本，最后提供资产管理服务，半年时间基本完成了整个项目的清盘销售。

　　虽然苏鑫没有透露这两个已经清盘项目的具体回报率，但其表示，“行业内投资回报率是25%，我们会比它高一些。”

　　房地产融资趋势转向信托基金

　　高和投资一直投向商业地产，而对于商业地产，苏鑫则善意提醒，目前，一线城市存在需求泡沫，二线城市存在供给泡沫，三线城市有一定程度的投资泡沫。

　　“当然商业地产未来潜力也非常大，但只适合极少数的开发商、一部分投资机构，对专业性要求非常高，商业地产建好了资产是不值钱的，必须创造价值。金澳国际我们为什么敢投呢，奥运会在这里投资太多了，住宅都涨了100%，为什么商业不能涨呢？”苏鑫分析道。

　　去年11月，高和投资从中冶置业手中收购了位于北三环马甸桥的金澳国际项目，该宗交易成为当年北京商业地产市场最大的一桩整体收购案。苏鑫认为，虽然金澳国际所在区域写字楼比较少，供需不平稳，即使未来一两年有大量写字楼入市，也不会因为供需关系缓解而拉低租金。

　　苏鑫指出，商业地产难度大，面临的第一个问题是专业性问题，第二是退出问题，“国内可能退出的渠道第一是国企，第二是保险资金，集中在一线城市，成熟写字楼为主，第三是民间资本，第四是证券化的REITs，REITs短期出不来的核心还是在于怎么看待金融创新对行业的影响，如果只是说为开发商提供了新的融资平台就被扼杀了，永远也出不来。其实我们可以换一种思路，社会上很多的钱，这些钱没有太多的投资渠道，房地产随着中国的快速发展和城市化建设的进程而发展。能不能让老百姓的钱随着房地产的发展享有一定的增值呢？如果有这样的思路，REITs就会出来。”

　　2010年被看作是地产基金的元年，地产基金从开始就备受争议。“我们经常被问到你们给开发商融资，是不是在抬高房价，是不是跟政府作对。我说不是，以前这些钱都在炒房，现在把这些钱变成供给。其实基金对房地产还有很大好处，首先可以改善房地产融资环境，增加行业直接融资比例，减少行业波动对整个经济的风险。第二，抑制房价快速上涨。现在开发商都不看好的时候，没有钱，就不买地。基金跟他合作后，他可能就买地，供应增加了。第三，缓解通胀压力。所以说房地产融资的趋势就是从银行为主的间接融资转向信托基金为主的直接融资。”苏鑫称。

　　但苏鑫认为，目前国内地产基金规模还不够大，究其原因，一方面是认知度不够，另一方面是宽容度不够，投资者第一反应是不是非法集资，开发商会觉得为什么收益会这么高，政府会觉得给开发商提供钱就应该受到监管。

　　“基金每年增长速度还是非常快的，融资比例还比较低，5年以后也未必成为主流，就像网上购物一样。我的策略就是先活下来，要有一个很好的团队，什么时候浪来了，能起来而不是沉下去。”苏鑫说。