婚前房产加名是否构成产权变更？ 国税总局将统一说法

　　郭一信 曹璐

　　 准备“告老还乡”的彭先生，是第一拨遭遇婚姻法颁布新解释，而带来额外结婚成本的纳税人之一。

　　 已经在上海工作了五年的彭先生其实是南京人，两年前他曾在上海贷款购入一套房，2010年认识了现在的未婚妻之后，二人决定变卖掉之前在上海的房子，回南京重新买套婚房。因为此前男方已有上海的房贷记录，为了避免二套房高昂的首付，同时证明其对未婚妻的忠心，南京的新房只写了新娘的名字。

　　 日前婚姻法解释三的出台，打乱了他们预定的结婚节奏。由于新的司法解释对于婚前房产只承认产权登记者的权利，思前想后，彭先生还是决定在新房的房产证上加上自己的名字。

　　 加名带来了意想不到的成本，彭先生随即被南京地税局告知，增加房产证署名属于产权变更行为，按照现行税务规定，接受资产转让一方需对变更部分产权缴纳契税。本来新房的首付和贷款都大多由男方完成，现在还要多交一笔税款，令彭先生不禁抱怨“伤不起”。

　　 针对房屋产权变更征收的契税早已有之，近期导致婚前加名潮的，主要还是新婚姻法对婚前房产登记人的认可造成的“恐慌性蔓延”。

　　 “这并不是税务局发明的一个新规定，”一位地税官员对记者表示，“本来根据现行契税规定，在境内转移土地和房屋权属的交易行为，都要缴纳相应的契税，现在只能说是各地对于现行税法规定的解释还没有统一。”

　　 据记者询问了解，目前大部分地区包括北京、上海、广州、常州等，都还未对婚前房产加名征税。“目前夫妻加名暂不征税，而且贷款尚未还清的房产也可以加名，”上海市地税局对记者表示，“只要到房产交易中心提交申请办理即可。”

　　 而南京地税则发表声明表示，目前已有成都、青岛、泉州、苏州、无锡等城市对此开始征收契税。南京地税认为，根据婚姻法最新的司法解释，婚前房产归个人所有，将原本夫妻一方婚前购买的房屋加上另一方的名字，即将房屋的部分产权转移给另一方，按照现行规定相关行为已属于征税范围，而需缴纳相应契税。

　　 事实上，各地不仅在是否征税的问题上存有不同理解，已经开征的地区也税率各异。按现行《契税暂行条例》中第三条规定，各地可根据实际情况自行在3%-5%间决定契税税率。南京、成都、无锡选择的是3%，而南京则是4%。

　　 据了解，国税总局和财政部目前正就此项涉税行为的法规解释征求意见调研，未来将对现在地方各异的说法进行统一。

　　 对此一位江苏地区地税局人士对记者指出，婚前房产加名是否构成实质的产权变更，将是决定征税是否合规的关键。

　　 上述人士表示，产权证名字变动本身就是一种产权变更行为，如果未来对其免征契税，则应该要提供证据，以证明产权变更双方构成事实婚姻关系，“但婚前变更要提供证据则相当难，婚都还没结呢怎么证明啊？”上述人士对此颇为无奈，“其实我们也是希望以后最好干脆都别收了，否则工作量大大增加。”

　　 而事实上据记者了解，除了可能面临一笔额外的税收成本外，房产证加名本身就还有着其他诸多障碍。

　　 一位从事民事诉讼的律师表示，据她了解现在男女双方婚前单方单独出资买房的，很少会署两人名字，主要因为手续办理起来较为麻烦，很多房地产公司也出于避免麻烦的手续和后续纠纷，干脆就对购房者声称说未婚只能个人买房。

　　 此外，对于还在供贷的房产的产权变更目前也有不同的限制，如北京只允许全额购买或者已付清房贷的房产进行产权证名字变更，对于还在还贷过程中的房产来说，贷款还清前不能进行房屋所有权人更名。而上海地税局则对记者表示目前还允许背贷房产的产权变更，青岛则还需要银行事先出具同意变更的证明等。

　　 “婚姻法是私法，私法与公法的区别是只有在相关利益方没有达成私人协议的情况下，才需婚姻法的相关规定来协调利益纠纷，”上诉律师建议与其求助婚姻法，不如婚姻前双方事先达成财产协议并公证，“自己才是自己最好的权利保护者。”