楼市深幅调整蕴含行业洗牌契机

　　记者 李文龙

　　　

　　空前严厉的调控措施不仅造成楼市整体低迷，成交量步步萎缩，在众多开发商资金链趋紧之时，房地产业的收购兼并也急剧升温，表明行业洗牌整合正在加速。

　　清科研究中心统计数据显示，今年前7个月，国内房地产业公开的股权并购合计为62宗，总涉及金额175.39亿人民币，相比去年分别上涨了72.2%和101.9%。

　　业界人士分析，“金九银十”楼市传统旺季即将到来，但二三线城市即将纳入限购范围可能会压制成交量反弹，房企将会出现明显的两极分化趋势，大型房企凭借充裕的现金流、在全国范围内的均衡布局以及降价求售的主动性，依然能够取得骄人的销售业绩。但是中小房企却将同时面临外部融资收紧、市场成交低迷的双重压力，资金链愈发捉襟见肘。在大相径庭的销售业绩下，行业并购将会成为一种趋势。

　　上市房企陆续公布的中报已经透露出这种信息。行业龙头万科的半年报显示，上半年万科累计实现销售金额656.5亿元，销售面积565.5万平方米，同比分别上升78.6%和76.7%。而据WIND资讯统计，在已经发布中报的64家A股上市房企中，有25家房企的资产负债率超过70%。为借行业洗牌之际迅速抢占市场份额，主动出击寻找并购对象，已经成为许多大型开发商的战略选择。

　　房地产是一个典型的资金密集型行业，长期来看，在调控政策日趋严厉、市场竞争加剧的背景下，开发商的“暴利时代”行将结束，单纯依靠投资升值的粗放式盈利模式不可持续，中小企业的生存空间将不断受到挤压。房地产市场不再是只要能够进入就能分得一块蛋糕的市场，真正到了以实力和品质定份额、获取生存空间的时代。当前政策层面放松无望，市场颓势尽显，为了突破融资困境，许多房企开始出售部分资产以换取回笼资金。

　　来自北京产权交易所的消息显示，8月15日，中国华星集团挂牌以9381万元的价格，转让旗下拥有的北京汇超房地产开发有限公司57%的股权。此前，北京翠微大厦也挂出消息，以1582.96万元的挂牌价转让锦州华纺置业公司28.79%的股权。众多房企大手笔的股权转让行为意味着，随着市场遇冷和资金趋紧，房地产业竞争日趋激烈，大浪淘沙的时代已经来临，加之主业非房地产的许多企业纷纷退出市场，房企并购整合的进程仍将快速推进。

　　事实上，经过近几年高速发展后，我国房地产业已经到了行业调整整合的时期，但是国际金融危机后的楼市刺激计划延缓了这种调整。过去几年房价飙升造成的火爆氛围，使得市场缺乏一种优胜劣汰的机制，尽管许多开发企业资质不高、实力弱，但在一本万利的楼市里仍能赚得盆满钵满。去年楼市新政出台以来，开发商的各个资金“水龙头”被全面拧紧，银行信贷、资本市场融资等开发商能够利用的融资渠道全面受限。资金杠杆的逐渐消失使得销售不畅、负债率较高的开发商资金链风险不断暴露。因此当前楼市的深幅调整孕育着行业洗牌整合的重要契机。

　　目前开发商不但要考虑未来现金流问题，也到了趁土地价格维持低位储备土地的时间窗口，所以许多开发商会选择在“金九银十”降价冲量。但是我们看到，在等待二三线城市限购“靴子落地”的时候，购房者观望气氛浓厚，业界普遍判断成交量难有起色。以北京为例，根据北京房地产交易管理网数据，8月中上旬，北京商品房仅签约了3206套，相比7月中上旬的6129套下降了47.7%。在融资成本升高和现金持续流出的双重作用下，二三线城市限购这一新的资金“关卡”会使一些房企彻底失去腾挪空间，在资金链断裂边缘挣扎的小型开发商将被淘汰出局，不得不加入被收购兼并的行列。

　　据此，许多业界专家预测，限购令扩围极有可能会引发房企间新的并购潮。随着库存积压过多和供应高峰来临，更多的开发商将会选择降价求售，一些大型的上市开发商将会率先打折促销，凭借品牌效应和资金实力抢占市场先机，在其示范效应带动下，房价回调将成为不可逆转的洪流。小型房企则会因为资金链条脆弱在行业调整面前显得愈发窘迫，被迫转让资产或项目。出于快速扩张和战略布局的需要，手中握有巨额资金的龙头房企也会加大对中小房企的并购力度，不断出现“大鱼吃小鱼”的局面。从楼市的长远发展来看，即将拉开帷幕的并购潮将促使行业集中度不断提高，改变开发商良莠不齐的现状，有利于楼市的长期稳健发展。