恒隆地产的济南生意经 低价拿地错位发展

　　经济导报记者 孙罗南

　　 “还没有过失手”的香港恒隆地产（00101.HK）高调开启了在济南的出征之旅。26日，香港地产大亨、恒隆地产董事长陈启宗，率一众高层现身济南，出席总耗资40亿元打造的济南恒隆广场的开业仪式。

　　 同一线城市相比，二线城市更为广阔的市场吸引了越来越多顶级“综合商业体”的投建。但鉴于居民消费能力和消费理念的制约，部分业内专家对二线城市商业地产的前景持谨慎态度。恒隆方面也坦言，“济南恒隆广场在招商过程中，感受到困难和吃力，很多品牌对二线城市市场比较没有信心。”

　　 尽管商业地产投资后的经营面临诸多不确定性因素，但恒隆依然把更多希望放在了济南。恒隆地产助理董事王裕强在接受经济导报记者采访时，语气十分肯定地表示，“济南恒隆广场预计第一年年收益可达2亿到3亿元。”

　　“划算”的地皮

　　 在26日下午举行的新闻发布会上，陈启宗向包括导报记者在内的众多媒体记者反复强调，恒隆地产多年零负债。“为什么资金流比较强大？我们是极度地选择性地去做，除非找到可打造世界级水平的、能得到最高回报的项目才做。”

　　 陈启宗坦白地说，以前对济南没有特别深的印象。“同事说去济南看项目，我起初是有意见的。但我没说出来，我说，‘你们去吧，也要去其他地方看看。’最后，济南反而成功了。”

　　陈启宗认为，成功的原因在于地方政府的魄力。由此，济南登上了恒隆开拓的二线城市名单。

　　 按照陈启宗的说法，“地段最重要。若非最好地点，我们不买。”毫无疑问，恒隆在济南拿下的是一块极具含金量的地皮———2006年，内地楼市的熊市为恒隆创造了抄底良机。

　　 据导报记者了解，恒隆济南项目土地楼面成本约为每平方尺（1平方米＝10.7639平方尺）360元，也就是说，恒隆在2006年仅以5.7亿元的价格，便将这一泉城路黄金地段的地块收入囊中。陈启宗尤其用“划算”一词来形容其在济南的投资。

　　 去年刚从太古集团跳槽至恒隆的陈南禄（现恒隆地产董事总经理），同样看重济南这块可遇不可求的绝佳商业地段：“如今世界上很多老城，如巴黎、罗马、伦敦等，都不允许在市中心建新城。但在中国，就有很特别的机会。”

　　 就在3个月前，与济南恒隆广场近在咫尺的解放阁-舜井街片区“花落”上海世茂集团，这块总面积13.2589万平方米（容积率不高于3.2）的济南老城区最后商业“宝地”，成交价达到17.1亿元。据导报记者计算，该项目楼面地价为每平方米4030元（按最高容积率计）。

　　 而根据2006年济南市国土资源局发布的《国有土地使用权挂牌出让预公告》，“恒隆广场项目土地面积为6.39公顷，容积率不高于4.5。”如果按照最高容积率4.5计算，恒隆广场项目楼面地价仅为每平方米1982元。

　　拜访济南商业巨头

　　 济南恒隆广场是恒隆地产在内地打造的第四个商业地产项目，也是其踏出上海后的第二站。

　　 知名财经评论员叶檀在济南参加一活动时，曾表达过这样的观点：“对不同的城市发展商业地产，最终需要和当地的商业生态、实体经济密切联系起来。比如恒隆广场，开在上海、北京是可以的，如果济南经济不断往上走的话，开在济南也是可以的，但是如果开到盐城、聊城，可能两三年也翻不回本。”

　　 向来个性强势的陈启宗，在新闻发布会上谦虚地表示，“谁也不敢说第一次进去就会成功。不一定会很熟悉商业环境，我们会慢慢学，并随着市场进行调整。”

　　 据王裕强透露，初来乍到的恒隆在3年前就已经分别拜访了济南的商业巨头———鲁商集团和鲁能集团，以及其旗下的银座商城、贵和商厦的高层人士。“我们希望建立好合作关系。恒隆是做商业补充，错位发展，而不是恶性竞争。”

　　 王裕强尤其提及，“我们知道，就在我们旁边，曾经有个伊势丹，它后来退出了济南。我们也在考虑如何进行改变，我们要把时尚的新东西带来。”

　　 在内地，恒隆地产的物业主要以收租为主。陈启宗说，低买高卖是地产业的最基本原则。但他此前重申，“在内地我们不会卖的，除非被迫，否则我们不愿意卖，我们是单纯收租的。”

　　 “济南恒隆广场的租金每月每平方尺为25元，今年2月份已全部出租。这在内地是罕见的。”陈启宗透露说，“上海恒隆广场是五星级的，上海港汇恒隆广场是四星级的，济南恒隆广场则是将上述两者合于一身。”

　　 据悉，济南恒隆广场已有接近359家商户进驻，其中，超半数为国际时尚品牌，且40%以上为首次进驻济南。

　　 不过，一个不容回避的事实是，追求高额利润的国际品牌对济南市场的购买力仍旧心怀担忧。“还有一些大品牌不敢来，因为不认识济南，看都不来看。”陈启宗期许地说，“再过2到3年，济南恒隆广场的第一个租约期满后，会有改变，会有更多大品牌被吸引。”

　　熊市来时再买地

　　 1992年进入内地发展的恒隆地产，曾在上海创造了两个标志性顶级项目———港汇广场（后来易名为“港汇恒隆广场”）和恒隆广场。其后，不甘偏于上海一隅的恒隆开始加紧扩张。

　　 2005年-2006年期间，恒隆地产吹响了进军二线城市的号角：2005年，购入天津、沈阳中街地块；2006年，拿下沈阳市政府广场地块，同时瞄准济南。

　　 但随后，当土地市场进入火爆期时，恒隆选择了沉寂。直到2009年，恒隆才出人意料地购入大连和无锡的两块土地。

　　 “现在的地价不高不低，所以不如不买不卖，把钱放口袋里。”陈启宗此前曾透露，恒隆目前拿地的价格只占投资成本的18%。而在过去，商业地产的土地成本一般会占1/3，甚至达到40%-45%。

　　 陈启宗在26日的新闻发布会上向导报记者表示，未来将在内地投资500亿元。如果找到好的地块，还会在现有投资基础上扩大一倍的规模。“希望下次熊市到来时再买更多的地，再出400亿元或500亿元没有资金难题。”

　　 去年6月，沈阳的皇城恒隆广场正式开业。恒隆地产在内地更多的投资，体现在未来的规划上。明年，恒隆在沈阳的第二个项目预计开业，之后则是无锡、天津的项目。

　　 恒隆表示，目前资金充裕，现金有270亿元，加上租金收入等，很可能在完成500亿元的新项目后，仍维持零负债。陈启宗说，“恒隆集团去年在内地和香港的租金收入分别占48%和52%。可以肯定的是，明年集团在内地的租金收入一定会超过香港。”