“谋”堵税收漏洞，政府“盯”上二手房

　　 应用评估手段加强存量房交易税收征管工作，不仅能增加税收，更重要的是能起到引导作用，有利于规范二手房交易市场。

　　□经济视点报记者 李晓莹

　　 8月22日，郑州市人民政府官方网站发布了一则《关于做好应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（以下简称通知），剑指二手房交易税收漏洞。

　　 楼市调控效果初显，火力十足的行政手段暂停加码，各级政府进入对政策的细化和操作执行层面。二手房交易依靠签订“阴阳合同”等方式避税，不仅使国家税款流失，同时削弱了房地产市场调控的政策效果。现今，各级政府已“盯上”二手房，一场“堵洞”行动正在全国展开。

　　漏洞有多大？

　　 据河南省12366服务热线介绍，二手房购房者需要交纳契税，根据面积不同税额分别为总价款的1%（90平方米以下）、2%（90~144平方米）、4%（大于144平方米）。

　　 卖方需交纳营业税和个人所得税等。5年以内的普通住房，需全额征收5%的营业税，非家庭唯一住房的需核定征收1%的个人所得税。5年以上的普通住房免征营业税。

　　 由于房屋交易金额不菲，面对总价款2%～11%不等的税费，买购双方均是“能省则省”，签订“阴阳合同”已是二手房市场公开的秘密。为了逃避税款，低报成交价是公认的“省钱”招数。

　　 “在二手房交易过程中，房管局会有一个指导价。这个价格一定是低于实际成交价的，如果按照实际成交价上报，税收就按成交价征收。但如果低于指导价，税收就按照指导价收。”郑州市经五路一家二手房机构的一位朱姓工作人员向记者透露。

　　 他说，可根据房屋年代、面积等要素，推断出房管局的指导价，一般郑州市经五路附近100万元成交的房子，指导价约70万元。

　　 记者粗略计算，如按上述中介机构给房管局的报价，100万元的房屋可为个人“节省”6000~21000元。但上述工作人员却称：“能省，不过也就几千块钱，并不多。”

　　 针对二手房中介对房管局指导价的“心知肚明”，郑州市房管局房地产价格指导科一工作人员表示，指导价是税收的参考依据，是电脑软件测算的，为小范围内的房屋均价。但是中介机构多次经手同一区域的房屋后对于价格“猜也猜得差不多”。

　　 “所有纳税人的心理是就低不就高，买100万元的房子，如果能按70万元缴费是绝对不会按100万元交的。”郑州市地税局办公室宣传负责人张庭发表示，购房者会找出各种理由，自动规避税收。

　　联手堵漏

　　 早在2010年8月25日，财政部与国家税务总局就联合下发文件，要求各地财税机关应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作，推荐两种软件供各地选用并可做本地化修改。各地试点工作应于2011年7月1日前完成，2012年7月1日起全面推行此项工作。

　　 今年1月“新国八条”再次要求“坚决堵塞税收漏洞”，各地纷纷掀起整顿浪潮。现今，长沙、沈阳等地的系统已经开始“试水”。

　　 郑州市政府下发的通知指出，应用房地产评估技术的核心环节是建立存量房交易申报价格比对系统，对各类存量房进行评估，以评估值的一定比例作为计税参考值。申报价格低于计税参考值的，如果纳税人不能够按要求陈述、举证，提出正当理由，则以计税参考值作为计税价格。

　　 “应用评估技术更为细致，甚至每个小区都有一个指导价，评估的价格更接近市场价。我们从年初就已经着手，现今已做了大量工作。但是，这个评估系统需要建立大量的数据模型，也需要办事处、房管局、中介服务等予以联合。”张庭发说。

　　 接近市场价格的评估系统，对于信息的需求必须是广泛而准确的。通知要求，地税部门牵头建立部门合作机制，发展改革、财政、地税、住房保障、国土资源、规划、民政、统计等相关部门都要予以配合。

　　 “全市每个小区都需要采集样本，建立模型，做成估价系统，作为税收依据。”张庭发说，应用评估手段加强存量房交易税收征管工作，不仅能增加税收，更重要的是能起到引导作用，有利于规范二手房交易市场。但目前系统尚在研究中，对于具体操作上通过哪些的办法来堵住漏洞，暂不能给出说法。