孙宏斌：调控带来超越式发展机会

　　王营

　　 “现阶段，安全比发展更重要，绝对的。因为我们无法预测未来的销售会有多差，银行贷款会收到多紧。”2011年8月26日，融创中国董事长、首席执行官孙宏斌在融创中国（HK.1918）中期业绩发布会后对记者再次强调。

　　 孙宏斌对记者说，上市这一年，他最大的感受是幸运地遇到了宏观调控。孙宏斌的言外之意是，正因为房地产调控，融创中国才有了超越性的发展机会。

　　 8月25日晚间，融创中国发布中期业绩显示，截至2011年6月30日，该公司收入增至人民币13.26亿元，较2010年同期的7.89亿元上升67.9%；净利润约人民币3.17亿元，同比增长67%。

　　 调控带来的机会

　　 相比绿城中国常务副董事长兼执行主席寿柏年，孙宏斌的心情可能要明朗很多。

　　 根据中报，今年前6月，融创共实现销售额68.175亿元，同比增长76.3%；毛利6.461亿元，同比增长63.5%；溢利3.172亿元，同比增长67%。

　　 5天后发布的绿城2011年上半年业绩报告称，报告期内，绿城总销售额为203亿元，同比下降7%，仅完成全年550亿销售目标的37%。持续调控之下，绿城并非房企个案。相比之下，融创中国的业绩表现则有些惊喜。

　　 据融创执行总裁李绍忠介绍，融创在七八月份的业绩是最优越的。截至8月23日，融创的销售额已突破100亿。“随着下半年新项目的推出，融创中国完成183亿销售目标十分有信心。”

　　 融创的高速增长，被认为是拜宏观调控之赐。

　　 融创中国上市之初，孙宏斌就定下的战略方针是坚持高端精品战略。“事实证明，这个策略是正确的。”孙宏斌认为，限购的时候购房者就会惜购，对于高端市场而言，供应量越来越少，但有钱人则越来越多。一般地段好、品质好的产品在今年上半年销售情况都不错，而融创的项目均处于城市核心地段或占有稀缺资源，且目标客户群为城市高收入人群。这是融创的幸运之一。

　　 孙宏斌眼中的幸运之二是指，在获取土地储备上。

　　 2010年融创中国上市后的一个媒体聚会中，孙宏斌曾感慨，如今的房地产市场最大的难题是拿地问题。但据融创中国2011年中期业绩报告显示，上半年融创中国在天津竞得四宗地块，在重庆竞得麓山地块，总建筑面积达143.17平方米，地价款41.9亿元。

　　 “如果没有宏观调控，房地产市场更多的机会是属于土地储备多的房企，而融创本身并没有太多的土地储备。”孙宏斌说，2010年，融创销售额仅为83亿元，而当年销售过百亿的房企就有40家，融创的利润率排名约在25名左右，而今年借助调控的机会，融创在利润率方面排名很可能升至前十名。

　　 管理杠杆率

　　 李绍忠在作融创财务报告时，说了一句其他上市房企都听不到的话：“公司教训丰富。”

　　 在融创中国内部，一些员工更喜欢称融创是孙宏斌的“二儿子”，“大儿子”则是那个已被并购的顺驰。融创如今的快速成长在一定程度上得益于顺驰失败的教训，但另一方面，顺驰的陨落也给融创的快速发展提供了丰富的营养资源。

　　 孙宏斌很坦诚地说，他是中国房地产历史中唯一吃过亏、有过现金流教训的开发商，也正基于此，他认为，现在很多开发商还没有意识到此轮调控的严重性。“限购直到明年都没有放松的可能。我们已经做好了长期调控的准备。而现阶段对于开发商而言，最重要的就是现金流管理。”

　　 孙宏斌并没有详细阐述其内部是如何把控现金流风险。但据李绍忠强调，融创中国将以谨慎地缓解现金流压力为目标，公司有一套完整的资金解决方案，严格控制负债。

　　 孙宏斌强调，对于房企而言最重要的是杠杆率，而在杠杆率中，预售款排在第一位，其次是应付土地款，最后是负责率。他透露说，今年3月份，融创中国曾试图发债，但因技术问题而最终搁浅。当时发债的初衷是因为他判断今年年底是购地的好时机。“现在看来，这个判断没有错。”他甚至判断，今年下半年乃至明年年底都是买地的好时机。

　　 但孙宏斌明确表示，融创中国目前不会考虑通过发债等融资方式去购地，主要原因就是受负债率因素限制。“一旦负债率有所上升，融创就会停止购买土地。”孙宏斌称。

　　 据融创中期业绩报告显示，截至6月底，融创中国总资产负债比率为22.5%，较去年底的9.2%有所上升，而净负债比率更达90%。不过，值得注意的是，融创中国今年上半年购置的5幅土地款均已全部付清。孙宏斌在业绩会上多次强调，土地款分文不差，这对开发商而言是很难的。他认为，真正的负债应该是，负债加上应付土地款。

　　 言外之意，孙宏斌在努力向公众证明，融创目前的财务非常健康。据他介绍，融创下半年将有4个新项目推出，届时将新增超过60亿的现金流，这些销售回款将主要用来购置土地。而融创会至少预留15亿的现金作为周转，这是融创内部规定的财务底线。

　　 孙宏斌曾经说过一句话，“做人和做企业一样，该什么年纪干什么事。你不能在年轻的时候像老头一样，把风险控制得一点余地都没有，也不能在年纪大的时候像年轻人一样激进。”

　　 如果照此话生硬理解，在公众看来尚算年轻的融创，却在践行“年纪大”的战略。据孙宏斌透露，融创下半年会考虑审慎地进入一到两个城市。而如果要选择扩张的城市，一定是一线城市的核心地区。

　　 在他看来，三线城市一旦超过购买力就一定有危机；当绝大部分开发商转战三四线城市时也一定有危机；如果开发商都去做商业地产也存在危机。融创中国将坚守高端精品战略，以此抵御来自政策、市场的风险。