楼市调查：限购驱赶下泡沫流向四五线市场
http://msn.finance.sina.com.cn 2011-09-01 03:18 来源: 21世纪经济报道
田新杰
山东半岛威海市下辖的县级市——乳山市，临海，拥有几乎整个中国北部沿海地区质量最好的天然沙滩——银滩，众多新落成小区与大片工地交错是这里最主要的“地貌”，可是这里“人烟稀少”，到了晚上去数灯，偌大的小区平均每栋楼很难超过三户亮灯。
这是本报记者不久前在当地看到的景象。在当地人眼中，最近几年里，这是再平常不过的情况。一位从事房地产相关行业的当地人士告诉记者，“这里的海景房，几乎都是外地投资客买的，例如在乳山银滩旅游度假区域，估计90%以上的海景房在投资客手中，长期空置。”
在山东半岛环渤海一线，填海造地的运动正火热推进。在许多人看来，这里的土地，几乎都是一线海景，价值明显，“这些沿海县级市，为四五线城市，离限购还早着呢。”
海边空城
乳山银滩位于青岛、烟台、威海三市中心地带，东西长21.3公里，南北宽3公里，距青岛130公里，烟台90公里，威海90公里。
相关资料显示，乳山银滩楼市自2000年开始，进入了高速发展阶段。至2006年10月时统计，银滩开发建设总面积已达500 万平方米，住宅6万余套，当时已竣工入住的楼盘100多个。根据当年的5年计划，还将建设1000万平方米住宅，面积达到1500万平方米，可入住居民60万人以上。“银滩将成为一个中等规模的城市。”这是当年在不少当地宣传资料中可以看到的描述。
5年后的今天，本报记者在当地走访时看到，银滩可谓楼盘林立，工地遍地，后续建设仍在加紧推进。新增1000万平方米的建设目标或许已经实现，但60万的人口导入目标，似乎才刚刚起步。
一位当地业内人士告诉本报记者，这些年，乳山银滩大量新增住房买家并非当地自住需求，而是主要被投资客买走，其中，来自东北地区的买家占了较大比例，“这些投资客大部分选择空关等待升值。”
尽管过去5年间新增建设体量庞大，但大多为当地中小房企开发，全国性大型房企开发的项目在这里几无踪迹。海景房的档次并不高，精装修房源极少。
投资需求盖过居住需求，加上房源本身尚不能达到居住条件，成为包括乳山银滩在内的许多沿海海景房聚集区域空城遍布的最主要直接原因。
这些区域海景房空置率持续走高，而房价却以更快的速度上涨。2003年乳山银滩房价约为1000元/平方米，2004年为1500元/平方米，2005年为2000元/平方米。随后几年，保持每年500元/平方米的涨幅，目前早已突破5000元/平方米，个别楼盘接近万元。
记者实地走访发现，乳山银滩仅仅是一个非常普通的例子，在山东半岛甚至更长的中国海岸线上，存在类似空城现象的区域很多。它们共同的特点可以用这几个词进行概括：新城、海景房、投资客、人烟稀少、房价高企。
从地图上可以清晰看到，从东营、滨州、潍坊到烟台、威海、青岛、日照均临海，山东半岛3345公里海岸线占全国海岸线六分之一。这些城市的沿海区域，类似乳山银滩的楼市状况，同样存在，显然并不是巧合。
限购驱赶下的泡沫流向
“山东沿海等地大力发展海景房市场的城市，大多属于县级城市。限购扩容，短期内也难以到达这些城市。相反，随着更多一线和二三线城市被限购，理论上，更多的购买力将出现从一二三线市场流向这些四五线市场的趋势。”近日在山东海阳市首届宝龙沙滩嘉年华启动仪式上，宝龙集团旗下烟台海阳宝龙城项目负责人夏建兵分析。
对不少海景房开发商来说，被限购市场庞大的购买力似乎就在眼前。这正是四五线城市投资需求推动下上涨的重要动力，而更大的风险或许也就在于此。另一方面，众多沿海城市大规模的填海造地运动，正爆发出新一轮的热情。
公开信息显示，作为山东沿海的县级城市龙口市，已披露了规模为80平方公里的填海计划，包括位于龙口港主航道以南海域的一期填海约35平方公里、二期填海15平方公里和三期填海30平方公里，位于屺坶岛以北海域。其中，一期工程目前已经获得有关部门批复并开工建设。
另据了解，和龙口同属烟台地区的海阳、招远、蓬莱、莱阳、牟平等市也都有类似的填海造地计划。不仅在山东，沿海城市的这波开发热潮已经向全国大多数沿海地区蔓延。
近日，上海与江苏合力打造的江海产业经济园总体规划方案举行首次专家咨询会，据最新披露的消息，两地联手开发总计约39平方公里的土地，其中有54%的面积(约21平方公里)需要填海新增。2011年10月，填海造地工程将正式启动。
让人担心的是，在原本已经出现空城困境的不少地方沿海城市，再掀新一轮填海造地的开发高潮，楼市泡沫无疑存在进一步被吹大的趋势，而在这个潜在风险面前，眼下似乎并没有太多控制风险的措施。
沿海楼市商机何在？
新一轮大规模填海造地的主要动机中，海景房或许并不是多数地方政府首先考虑的，但追求更多的土地收益却是目前不少地方政府重点关注的。在庞大土地收益目标的背后，更庞大的地方债务压力也终于悄然浮出水面。
根据公开开信息，到2010年底，十个省份地方政府性债务共计2.8万亿元，占全国地方政府性债务余额近三成，其中山东居首。
山东有13个市和55个县债务偿还对土地出让收入依赖较大。至2010年末，地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为575.68亿元，占相关债务余额的12.11%。
“对地方经济而言，销售型的住宅项目只能贡献一次性的销售相关税费收入，但商业地产可以提供更多就业岗位和持续的税收等政府财政收入。”在国际购物中心协会关于第六届亚太区域年会的介绍会现场，盈石资产管理有限公司CEO司徒文聪告诉记者，越来越多地方政府已经看到了问题所在，希望引入商业项目的开发商。
夏建兵也告诉记者，在山东海阳市沿海区域，当地政府更加重视长期经营性地产项目的开发建设，如海阳宝龙城，力求通过不同物业类型的配比尤其是经营性物业带来的人流，避免在其他许多地方出现的海景房空城问题。
海阳市的这种尝试，对许多沿海四五线走出楼市空城模式并避免新一轮限购反作用带来的泡沫风险而言，或许提供了一个新的选择，但在高压的地方债务和诱人的庞大填海造地收益面前，这种持续发展的模式，需要的是耐心和坚持，更需要进一步完善。
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