业内报告：台州限购不是好榜样

　　田新杰

　　 “狼来了”的故事中，如果最后狼来了，而且是恶狼，那么效果可能会因出其不意而加分，但如果来的狼是个“水货”，效果将是怎样？或许大家对“狼来了”最后一丝恐惧也没有了。

　　 8月25日率先发布限购政策的台州，成为限购向二三线城市阐释 “狼来了”信息的首个二三线城市。但仔细分析台州的这套政策，不少业内人士分析，“这匹狼”或许真的只是个“水货”。

　　 台州官方的通知是：全市市域（含所辖县〈市、区〉）范围内的家庭和市域范围外能提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的家庭，可在市区购买1套新建商品住房。对在市区已有2套及以上住房的市域范围内家庭、已有1套及以上住房的市域范围外家庭、不能提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的市域范围外家庭，暂停其在市区购买新建商品住房。楼市限购措施自9月1日起实施。

　　 对此，上海同策咨询与研究发展中心的报告毫不留情地指出，台州虽然响应新国五条出台了地方版的相关政策，但走了最不严厉的路线，显示出中央对于限购的强力要求和地方对于限购消极执行的矛盾。

　　 “首先，对谁限购、对谁准购的问题，台州的限购人群界定是极其宽松的。限购的户籍设定为全市市域（含所辖县〈市、区〉）范围内的家庭，那么户籍居民就包括椒江、黄岩、路桥3个区，以及临海、温岭2个县级市和玉环、天台、仙居、三门4个县。截至2010年末，台州市域户籍人口约580万，而市区人口仅150余万。政策将台州下辖的县和县级市都包含在内，从而不被限购的居民增加将近3倍。”同策咨询与研究发展中心分析师直言。

　　 对于辖区外地购房人，政策仅要求市域范围外能提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的家庭。政策并未提及禁止补缴税之后的新购行为。与先前限购的金华市相比，台州政策强度相似。

　　 该分析师进一步指出，“第二对于哪类住宅限购，台州的答案是新房限购，由此可能产生一定程度上的政策操作困难。比如，当地户籍的投资者完全可以抢购二级市场上的二手房，而这种潜在存在的抢购行为有可能使得当地市场短期供不应求的市场局面加剧，二手房价格上升完全可能带动新房定价上涨。与先前限购的金华市相比，台州政策更弱。”

　　 据透露，台州限购之前，曾出现大范围的抢房、内部人囤房加价出售以及房价加速上涨现象。

　　 对于限购的区域范围，台州也仅仅是在市区范围内限购，即椒江、黄岩、路桥3个区，但它必然带来是临海、温岭2个县级市和玉环县房价的大幅上升。这样的结果，对于后面三个县、市的普通居民家庭来说，不啻是个无妄之灾。

　　 报告分析，靠海的台州市区和玉环、温岭等地十分富裕，而属于山区的天台、仙居等地则因为交通、政策等原因，在浙江省中属于欠发达地区。在临海、温岭、玉环集中了一大批上市公司，如钱江摩托、华海药业、苏泊尔、伟星集团、爱仕达等等，他们可以看做是当地经济实力的缩影，也是住宅购买力的表现之一。“可以推断因此在负利率持续的现实下，这些购买力必然转向不限购的临海、温岭、玉环等县市。”

　　 该报告不无担忧地指出，“未来浙江的其他城市，如绍兴、嘉兴等城市的限购令也将以台州为蓝本，或者更加弱化。”这绝不能算是一个好榜样。

　　 同策咨询研究部总监张宏伟直言，在台州版限购令出台之前，全国各地实际已有许多二三线城市在尝试宽松政策，例如廊坊拟推出“限价令”，长沙拟推出“90平米以上户型实施限购”，还有的城市拟推出“主城区限购”的局部限购政策。

　　 “这些各式各样的限购条件，实际暗示了当地房地产市场的需求。归根结底这都是为了在满足政府限购规定的框架下，保证市场的基本成交量。而台州版限购令很可能被其他二三线城市效仿。这是一个糟糕的范本。

　　 记者还发现，台州的限购政策并不是地方政府对限购松绑举动的第一次出现。其实，在“限购令”出台之初，就有不少城市存在限购漏洞，为自己留下松绑“限购令”的后路。如石家庄限购范围为除了正定新区之外的主城区，并且同时也放开了户籍制度。

　　 不少地方政府在限购的同时为政策执行留有余地，如开放户籍制度，买房即可入当地户籍；或购房提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的即可按照相关规定购买1-2套房产。

　　 “尽管当前上海楼市限购再度收紧，叫停外地户籍补税购房，但是，这个政策对于二三线城市来讲，也是可以参考暂时作为出台限购政策暗度陈仓的工具。”张宏伟忧虑地指出。