押宝通州失手 华业急搬矿业救场

　　本报记者 明鹏 发自北京

　　北京通州楼市下行的风险，或将转变成华业地产企业经营的风险。

　　涉足地产26载，上市8年，北京华业地产股份有限公司（华业地产，600240.SH）并未取得多么亮丽的业绩，反倒是屡屡凭借“降价潮引发老业主维权风波”而被世人注目。

　　8月28日下午1点30分，东方玫瑰园A4业主在临河里地铁站口梨园主题公园集合，这已经是他们的第四次集体维权活动。事出有因，8月初，通州楼盘华业东方玫瑰二期A9号楼推出60套特价房，均价1.4万-1.5万元/平方米，较之前1.65万元/平方米的均价降幅达到10%以上，就此引爆前期A4业主强烈不满情绪。8月17日，华业地产推出“诺亚方舟·安全岛”计划，在原有成交价格上以非现金形式给予A4业主5个折扣点的补偿，并推出5重选择。然而，A4业主并不领情，他们誓将“维权进行到底”。

　　在地产领域受挫后，华业地产开始虽然还继续着东方玫瑰园的销售，但是一个重大的转变就是，华业地产已将触角涉及矿业领域，2011年上半年在新疆成立托里县华兴业矿业投资有限公司，拟投资额不超过3.5亿元，用于收购采矿权、探矿权和矿业公司股权。

　　未能在地产领域大展宏图，且面临日益严峻的行业形势，华业地产能否成功在矿业“淘金”、“反哺”主业呢？

　　5重选择息事宁人

　　东方玫瑰园位于通州梨园，集组合住宅、公寓、商业中心、会所、小学于一体，规模达100万平方米以上。和所有通州楼盘一样，东方玫瑰面临强大的库存压力。时代周报记者了解到，东方玫瑰取得预售的面积达12万平方米，目前仅销售1/4左右，虽勉强好过通州20%的整体消化率，但与其他楼盘相比，东方玫瑰因“量大”而面临更大的销售压力。随着楼市限购持续扩大，开发商面临更为悲观预期，不少楼盘在价格上有所“妥协”，东方玫瑰便是其中一员。

　　8月初，通州楼盘华业东方玫瑰二期A9号楼推出60套特价房。一石激起千层浪，这一降价行为引发了前期销售的A4众多老业主的极度不满。因为，几周前，这些业主刚以1.9万元/平方米的最高价格购买了A4的户型。

　　“楼市长期处于单边上涨态势，楼盘价格几乎只有涨的，这已成为消费者的思维定式。短短几周，自己购买的楼盘价格下跌数千元/平方米，消费者肯定不能接受。”世联地产首席分析师王海斌如是向时代周报记者分析。

　　愤怒之余，A4业主向开发商诉诸“补偿差价”的要求。几经周折，华业方面提出解决方案，“在原有成交价格下调‘5个折扣点’，”给前期业主“5重选择”。华业地产董秘赵双燕就此向时代周报记者表示，这并非是赔偿，而是站在消费者的立场，给予一定的补偿。

　　10%以上的差价，得到5个点非现金形式的补偿，A4业主对此并不领情，并向时代周报记者指出“5重选择”中的诸多“猫腻”。

　　就第一条“直接冲抵物业费或车位租赁费”而言，很多业主向时代周报记者表示，按现行2.5元/平方米的物业费计算，5个点可以冲抵25-30年的物业费，“说不定到时候就搬家了，物业费不是白白‘交’了，如果要新业主提前支付物业费，其间少不了诸多麻烦。”此外，物业费、租赁费不记利息也让业主不满。

　　在第二条“在建委报价基础上，购置车位享8折，再直接冲抵折后购置款”。第三条，“在购或新推荐成交，直接冲抵新房购房款”。就这两条而言，很多业主表示不一定有购置车位需求，在限购背景下，购置新房又太不现实了。

　　至于第四条“根据需求，更换至A9号楼”、第五条“无理由、无条件退房”。业主表示，A9基本上无房可换，剩下的户型都不尽如人意，而所谓的“无理由、无条件”退房，实质上还要业主交纳10%的违约金。

　　对于业主提出的10%的现金补偿要求，与业主谈判的华业地产薛姓副总表示，华业地产是上市公司，每一笔财务都要接受证监会的监管，因此现金补偿不可能。而华业地产在8月17日推出的“诺亚方舟·安全岛”计划，在8月28日的谈判中得到进一步细化。

　　当日，薛姓副总向业主提交以下方案，但方案尚需公司批复：第一，不购买车位的业主，可以将冲抵款转让给其他A4业主抵用；第二，换房户型不局限于A9，A5、A6等楼也可供A4业主选择。但同时表示，“诺亚方舟?安全岛”计划需要业主在8月31日前敲定，否则方案作废。

　　业主方面，已经出现分化：有的着手购置车位，有的不断在业主组织中“叫卖”冲抵券，有的已经换房“息事宁人”，但依然有不少业主表示，要继续“抗争到底”。

　　楼市风险或成经营风险

　　东方玫瑰园最初是北京君合百年房地产开发有限公司（以下简称“君合百年”）旗下项目。君合百年成立于2000年9月，初始注册资本1000万元，海南君合房地产开发有限公司占70%，北京国锐投资有限公司（以下简称“国锐投资”）占30%。东方玫瑰园原案名为“自由小镇”，先后更名为泰跃系景谷林业、中新公司、东环置业，几经周折后，终归华业地产的“怀抱”，并拥有新的案名“东方玫瑰”。股权几经易手之后，东方玫瑰仍然难于摆脱拆迁安置、土地闲置等风波，原本以为易主华业地产后，项目能“正常”推进，可在楼市“金九银十”前夕，因降价引发的老业主求补偿差价事件，再次将这个项目推向舆论的漩涡。漩涡背后，凸显出华业地产将大部分业务布局通州的弊病。

　　发迹于南方，涉足地产26年，2003年借壳上市，华业地产身为A股上市公司，虽然布局中国好几个城市，可看起来更像一个通州区域的地产公司。

　　据公开资料，华业地产于2005年前后进入北京地产市场，在朝阳区打造20万平方米的楼盘玫瑰郡、在CBD东区打造8万平方米公寓写字楼—华业国际公寓之后，便一头扎进通州市场。

　　因深陷资金危机无法开发自由小镇，2009年7月31日，中新公司用1.6亿元的价格将国锐投资100%的股权卖给了华业地产的全资子公司华富溢，又以10.3亿元的价格转让了自由小镇项目的所有股权。之后，华富溢又收购了东环置业和华建国际持有的君合百年44.05%的股权。至此，君合百年完全归属华业。

　　2010年，为对下属公司进行清理整合，国锐民合又将其持有的55.95%的股权转让给华富溢。至此，华业成为这个100万平方米规模楼盘的第三任主人，并将自由小镇改名为华业东方玫瑰园。

　　赵双燕向时代周报记者表示：“东方玫瑰取得预售的面积为12万平方米，正在施工的面积达50万平方米。”这意味着，东方玫瑰的快速回笼资金对华业地产非常重要。而在通州这个一会充满机遇、一会充满风险的市场，再次走入下行轨道。北京中原地产分析师张大伟向时代周报记者表示，通州目前整体消化率不足20%，是北京楼市库存最多、销售压力最大的区域，可能出现整体区域降价。事实上，通州区域的整体价位已经由之前的2万元/平方米，向1.5万元/平方米回归。价格下降，自然会引发老业主的极度不满。

　　通州楼市步入下行轨道，华业地产却持续深耕通州区域。据其2011年半年报显示，华业在通州运河核心区还有51.52万平方米的土储。此外，华业旗下全资子公司北京高盛华房地产开发有限公司分别在通州东小马村、李庄旧村均有一级开发项目，其中光东小马村项目，占地面积就达600亩以上。业内估算，此次一级开发土地，至少一半土地的二级开发权将落入华业手中。如此一来，华业地产势必是以后通州楼市的常客，而通州楼市的风险，也或将变成华业地产的企业经营风险。

　　涉矿之路并不乐观

　　在东方玫瑰A4业主与华业地产谈判补偿条件之时，华业地产早已将业务布局扩展到矿业领域。与众多“扬言”进入矿业的房企相比，华业地产已经“热身”完毕，进入实战阶段。

　　5月5日，华业地产成立华业矿业公司。随后，更于6月16日公告称，拟以2000万元在新疆塔城地区托里县注册成立托里县华兴业矿业投资有限公司，经营范围为矿业投资、矿产资源开发经营，矿产品加工及销售等，总投资额不超过3.5亿元。2011年8月，华业再成立一矿业公司—托里县华富兴矿业投资有限公司，注册资本100万元。

　　接二连三在矿业领域出手。对此，华业地产在半年报中表示，受国家宏观调控政策影响，地产业务销售增速减缓，为了增强公司抗风险能力，公司管理层决定开拓新的业务渠道，打造新的、重要的利润增长点。赵双燕也向时代周报记者表示，涉足矿业就是为了需求新的利润。

　　中投顾问房地产行业分析师韩长吉向时代周报记者表示，在当前房地产行业发展遭遇调控的过程中，部分房地产企业由于融资难、销售压力大等困扰，无意扩大经营范围，转而投资矿业将能够得到直接利好。

　　然而这种利好是否能直接变成利润还要打上一个问号。王海斌向时代周报记者表示，企业的多元化战略，更加考验企业的经营能力、现金流。“矿业行业利润高，对于缺钱的房企而言，直接能带来非常直观的现金流。”

　　事实上，华业地产的现金流并不理想。据其财报，截至2011年6月30日，华业地产经营活动产生的现金流为-3.93亿元，而去年同期为2.36亿元。2011年华业计划新开工面积将超过40万平方米，资金需求加大。虽然这些项目已经获得银行授信，建设资金基本通过开发贷解决，但华业地产还需面对一再走高的负债率。2010年后，华业的负债率一直在60%以上，而2008、2009年，华业的负债率还维持在20%、40%的水平。

　　虽然60%以上的负债率，对地产公司而言，在前几年较为常见，可今日的资金环境不可同日而语。据中原地产研究报告，目前地产企业的资金杠杆率仅为2.48，不仅低于2009、2010年3以上的水平，更是低于2008年的最低水平。这意味着，融资变难的情况，高负债率意味着更大的风险。

　　华业地产才刚刚涉及矿产，并未在报告中提及拥有矿数量及预期收益。此外，矿业典型的投资大、实施周期长、不确定性大等特点，也让华业的涉矿之路并非想象中那么乐观。或许华业当务之急，还是加快项目销售，迅速回笼资金，学学万科采取“现金为王”的战略，继而谋求长远的发展。