限价政策必然失效叶枫

　　文/叶枫

　　华夏基金副总经理张后奇因没有买上万科三亚森林公园项目，愤而在微博(http://weibo.com)上炮轰万科糊弄人，并且进一步得出了“地产跌势未休”的结论。

　　实际上，张后奇这个结论可能仅仅是他个人的美好期望。

　　今年1-8月份，全国主要城市房价环比均是上涨，尽管涨幅被进一步控制住，但是三亚等二三线城市的房价同比涨幅仍然在5%以上。

　　或许张后奇还不知道，其所买的项目并非故意不卖给他，而是早已卖完了。

　　由于海南省实行限购政策，很多去海南买房的人，都想抓住这最后机会，去海南买房。三亚万科森林公园项目仅有几百套房子，在全国推广仅很短时间，就有2000多名购房者，一抢而光，反映的正是二三线城市房价和交易量限制不住的局势，而非跌势不休。

　　由三亚到湖北，全国都是“房价一片红”。

　　今年7月份，住建部要求各地上报新增限购城市名单，但是至今只有浙江台州主动宣布实行限购政策，台州之后，更无他人。

　　相反的是，台州的限购政策，反而激起了全国抢购房子的浪潮。上述万科三亚森林公园项目一天之内售罄，正是这种恐慌性购房的写照。

　　有人要问，是不是地方政府故意放房地产一马，导致调控在二三线城市屡屡见不到实效。

　　实则非也。今年以来，全国主要城市基本上用上了所有手段，来限制房价。尤其是限房价政策，从北京到廊坊，从一线城市到二三线城市，无不被用上，然而，只有北京等少数执行严格限购政策的城市房价止住了上涨的脚步，仅仅采取限价政策的城市，多数没有取得调控房价的实效。

　　原因在于，房地产价格与交易量归根到底是由供需关系决定的，如果实行限购政策，则是从根本上遏制了大部分的购房需求，由此将供需关系扭转，带来了房价和交易量的停滞。如果不实行限购政策，而仅仅是采取限价政策，是在没有改变供不应求的房屋供需市场关系的前提下，依靠行政手段来控制房价，结果非但没有控制住房价，反而致使房价屡屡上涨突破调控目标。

　　限价政策本身也有其很大的弊端。例如，北京实行了对于高价楼盘限制发放预售证的做法，某个高价楼盘申请预售证的时候，北京市住建委会考察其周边房价。如果周边都是1-2万元均价的房子，这个高价楼盘有可能拿到4-5万元每平方米的预售证，如果周边本身已经是4-5万元每平方米的楼盘，则这个高价盘就拿不到预售证。

　　道理很简单，北京市采取“平均房价”的算法，将每个区域的房价进行高低平衡，以此希望不出现离谱的房价。然而结果却屡屡让购房者失望，一些有央企和国企背景的高价盘照样获得预售证，反而是那些民营企业的楼盘被卡。

　　由此就说明了一个道理，限价政策存在权力寻租的空间，有可能导致腐败。更有甚者，限价政策给了购房者一个明确预期：政府在帮你限制房价，此时不买更待何时？

　　因此，不实行限购政策，仅实行限价政策的城市房价，总是控制不住。

　　湖北省的几个城市房价早已涨破了年初制定的房价调控目标，故而，湖北省政府下了死命令：10月底之前房价限制不住的城市，就要考虑实行限购政策。

　　限购和限价同为行政性调控手段，限购政策被实践证明是短期内有效的房价调控工具，限价政策却不行。