上海出租公房 违规抵押“遗案”调查

　　21世纪经济报道 贺高 上海报道

　　核心提示：上海公租房违规抵押贷款的总额约1.38亿元去哪里了？估计只有少数人知道。

　　根据相关法律法规，“已出租的公有居住房屋不得抵押”。如果抵押，租住居民即使办理房改购房手续也难以办理房产证，抵押权人的债权得不到保障，抵押权人将房屋拍卖，竞得者则无法过户。

　　这种最“悲剧”的事情，让上海闵行区的原动迁安置小区——“黎明花园”中1000多套房子的近一半房源全遇到了。从2008年前后发现“已出租的公有居住房屋又抵押又拍卖”开始至今，当地市一级政府部门虽已成立专门协调小组，但3年过去几乎没有实质性进展。

　　“上个月，我们终于意外发现了惊人的进展，所涉这些房子的抵押登记已经被取消了，以行政强制的方式。”9月6日，一位专程从浙江赶来的债权人大惑不解：“债权人的钱还没还，作为债权人主要权利保障的房产抵押登记居然被强制取消，这笔拖了多年债务，难道要因此不了了之？”

　　作出行政撤销决定的，是不久前由上海市领导参加的一次例会。借款人则是当年动迁安置项目“黎明花园”的开发商上海鑫昌房地产开发经营总公司（以下简称“鑫昌房产”，法定代表人俞长仁），和鑫昌房产签订参建协议的是静安区建交委。

　　有接近的知情人士称，这些公租房违规抵押贷款的总额约1.38亿元，这些钱去哪里了，估计只有俞长仁等少数人知道。至于静安区建交委方面，因“11·15”火灾已经换了一拨人，而且原先这拨人是否与此有关，也依然是个谜。

　　疑问：债未清、抵押悄然撤销

　　本报曾在2008年11月期间连续三周报道“黎明花园”公租房违规抵押的爆发和相关进展。2008年11月已经由上海市建交委、房地局等多个部门组成协调小组处理此事，但未有实质性进展。

　　让本报记者意外的是，上述那位来自浙江的债权人近日提供了一份上海市会议纪要，并表明，“这份文件是上海市闵行区房地产登记处提供的。”此次会议纪要详细描述了“黎明花园”公租房违规抵押的经过。

　　黎明花园项目由鑫昌房产于1996年投资开发建设，静安区建交委通过参建取得1000多套房屋的使用权（房屋产权仍归鑫昌房产所有），用于安置静安区动迁居民。房屋竣工后，鑫昌房产取得了大产证。1997年静安区动迁户相继入住，鑫昌房产为动迁户办理《租用公房凭证》，并按规定收取租金。

　　此后，鑫昌房产将登记在其名下的455套公房（黎明花园登记在其名下房屋共530套，其中公房485套）分别抵押给10个自然人、3家银行、3家企业，抵押债务本金共计1.38亿元；有269套公房经法院判决抵押合同有效。

　　但是，由于鑫昌房产抵押债务余额（部分已偿还）及其他欠债（2067万元）未偿还，共有16家债权人提起诉讼，243套房屋产权被7家法院（包括浙江、安徽等2家外地法院）冻结。有73户动迁居民按公有住房出售政策购房后，因房屋被抵押、查封无法办理房产证。

　　该会议研究决定中提出，依法撤销全部公房抵押登记，考虑到撤销抵押登记后会引起债权人的强烈反应，由市金融办、闵行区加强与10个自然人、3家银行和3家企业的沟通。

　　“我们是最近再次去闵行区房地产登记处要求抵押房屋依法续封的时候，才发现相关抵押登记已经被取消。”这位来自浙江的债权人表示。

　　在闵行区房地产登记处随后发出的告知书称，现经市有关部门认定，上述房屋为已出租公有住房，根据《上海市房地产抵押办法》第六条（九）项规定，“已出租的公有居住房屋不得抵押”，已依法撤销相关公有住房抵押登记，“如有异议，可提起行政复议”。

　　“肯定要复议啊，这是债权人最后的债权保护，债未还，一旦抵押取消，债权人的利益毫无保障了。”这位浙江的债权人表示。据了解，该债权人为自然人，所涉债权2000万元，涉及50多套抵押的上述公房，已经提起了行政复议。

　　500套公租房死结：为何3年无进展？

　　“如果没有这桩房产拍卖及随后的产权过户困局，我们还要被蒙在鼓里更久。”黎明花园公房住户符先生说。

　　他所说的拍卖，是2008年10月8日，黎明花园的住房鑫昌房产委托某拍卖公司进行拍卖，最终成交14套，由徐先生等4人分别拍得。但2008年10月10 日、13日，徐先生等竞得者到上海市闵行区房地产交易中心要求办理转让过户手续，才发现相关房屋尚处于抵押状态（抵押权人上海农村商业银行长寿支行），以及由于接到静安区建交委和市房地产交易中心“关于上述房屋属于使用权房（已出租的公有住房）不得办理抵押和转让过户的函和电话的通知”，根据相关规定，不予受理过户申请。

　　徐先生等几位竞得人颇为疑惑，“既然不能抵押，为何目前又处于抵押状态？”

　　问题源自鑫昌房产。工商资料显示，鑫昌房产成立于1992年，最初由浙江新昌工业供销总公司在上海浦东成立，2004年，公司改制为由俞长仁、俞长兴两人分别持股50％的有限公司，目前持股比例已调整为俞长仁90％、俞长兴10％。

　　符先生掌握的材料显示，1995年9月19日，鑫昌房产即将包括随后安置给符先生的房屋抵押给上海国际信托投资公司。而此时，房屋尚未安置符先生一家，也就是说，在被安置前，对应的房子已被鑫昌房产抵押。

　　徐先生等拍卖的竞得人曾给记者出示了未能过户的房产证，无奈表示，现在这些房子里，还有动迁居民居住。“动迁安置居民和我们竞得人的权利，都受到了侵犯。”

　　除了公房住户和拍卖竞得人外，鑫昌房产的抵押公房行为，还将上海农商行、工商银行和建设银行，以及典当行等一并拖下了水。

　　这些基本情况，2008年就已清楚，由一位上海市政府副秘书长牵头，建交委、房地局、金融党工委、银监局等几大部门组成了协调小组，着手处理此事。但是，“等了三年多，等来的是强制取消抵押的结果。”有债权人无奈至极。

　　债有主：谁来偿债？

　　根据上述会议的决定，在撤销抵押登记及樊苑接触查封后，由闵行区房地产登记机构按规定为已办理房改购房手续的公房承租人办理产权证，同时该办理不受当前房地产市场限购政策限制。

　　既然抵押已经撤销，债权债务关系如何处理？

　　据悉，闵行区将负责查清鑫昌房产资产情况，包括黎明花园中除公房外的其他房屋是否还有属鑫昌房产的资产，通过拍卖、变现等方式最大程度解决偿还债务所需资金。同时，相关部门进一步核实鑫昌房产债务余额，对涉及企业法人及自然人的欠款，尽可能用清查出来的鑫昌房产资产偿还，不足部分由静安区承担，市政府可给予适当补贴。

　　现在债权人担心的是，据他们了解，鑫昌房产目前资产所剩无几，几乎是个空壳，而当年所借资金也去向不明，届时拿什么偿还债务。

　　“来自银行方面的消息，相关部门曾向银行方面透露，上海地方银行所涉资金，按照70%本金偿还，自然人是90%本金偿还。”上述知情人士透露，“至于利息，基本上不用想了。”不过，该说法尚未得到官方证实。