苏宁环球千亿 突进广州白鹅潭调查

　　21世纪经济报道 张晓玲 陶杏芳 广州、深圳报道

　　核心提示：对于苏宁环球此次投资是否经过招标，是否具备千亿融资能力等疑问，在广州楼市盘旋。

　　9月2日，苏宁环球的一纸公告将自身陷入漩涡之中。该公告称，苏宁环球8月30日同广州荔湾区政府及国家开发银行广东分行签署《土地开发战略合作协议》，对广州白鹅潭地区28平方公里（4.2万亩）土地进行一级开发，并已成立合作开发主体广州白鹅潭投资有限公司。

　　一石激起千层浪。对于苏宁环球此次投资是否经过招标，是否具备千亿融资能力，以及后续投资如何收回的疑问，在广州楼市盘旋。

　　谁在发布虚假信息？

　　据广州荔湾区政府透露，该区与苏宁环球以及国家开发银行在8月19日签署了“白鹅潭地区土地开发战略合作备忘录”。而直至8月22日，荔湾区官方网站才发布《荔湾区白鹅潭经济圈土地开发项目公开引入社会资金的招商公告》（下称《招商公告》），称将通过公开方式依法选定合作主体。

　　为何荔湾区与苏宁环球的合作备忘录反在招商公告之前？对此，荔湾区的解释是，备忘录不具备法律效力。在此之前除了和苏宁环球，也和多家企业在谈。此次苏宁并非独享荔湾区土地开发权，后续还可能引入其他公司。

　　至于8月30日的最终协议，据荔湾区有关负责人解释，苏宁环球于8月23日正式向西关国投递交了申请函，国家开发银行广东省分行也于8月30日向苏宁环球提供了融资意向函。而截至8月30日，再无其他公司递交申请和银行合作意向书。

　　“有利可图的事情，不太可能只有一家公司关注到，”深圳一家不愿透露姓名的上市房企证券事务代表对本报记者说，有可能是信息公开不透明，从招商公告到截止申请的时间太短。

　　对于苏宁环球公告的将开发28平方公里土地，荔湾区上述负责人澄清，28平方公里是指荔湾区白鹅潭经济圈的规划范围，并非苏宁环球的开发面积；且苏宁环球不是直接进行一级开发，而只是融资。“白鹅潭投资公司只负责融资，区土地开发所负责储备。”这与苏宁环球称自己获得土地一级开发权的说法完全迥异。

　　市场疑虑未消。“如此大的一个公共项目，公众有理由怀疑这其中究竟有没有经过招投标程序，苏宁环球是如何战胜竞争对手突破重围的。”广州寒桐咨询总经理韩世同认为，苏宁环球与荔湾区政府诸多说法不符，必有一方涉嫌发布虚假信息。

　　合富辉煌市场研究中心副总经理龙斌认为，既然政府意图是要引入社会资金进行土地开发，就需要在这个程序上更加完善，更加市场化，引入更多有实力、有经验的土地开发主体公开参与竞争。

　　截至9月7日，苏宁环球方面并未回应上述质疑。

　　资金不足 苏宁上演“蛇吞象”？

　　苏宁环球在其官网称，白鹅潭地区土地开发战略合作的签约，标志着苏宁环球成功进入珠三角区域。在发布公告之后，苏宁曾对外透露，白鹅潭开发投资额度或在千亿元。这随即引发了市场对苏宁环球开发实力的质疑。

　　公开资料显示，在全国性的大开发商中，苏宁环球实力排名在50强之外。据苏宁环球8月31日发布的2011半年报，公司总资产仅为162亿（万科总资产 2600亿，保利地产1800亿），上半年公司实现营业收入14.67亿元，同比下滑14.29%；实现营业利润仅4.97亿元。

　　按照中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布《2011年上半年中国房地产企业销售排行榜》来看，苏宁环球销售额还不足50亿元，尚不足进入房企第三阵营。

　　根据苏宁环球与荔湾区的协议，合资公司中苏宁环球出资8800万，占88%股权。“以8800万的投资换来28平方公里荔湾土地的竞价优势，让人觉得是资金不足蛇吞象。”南京房地产界人士田步亮评论说。

　　“高达28平方公里的土地，征收谈何容易，1000亿能否撬动？”韩世同认为，18个月能否完成征地，是个很大的疑问。

　　广州业内人士赵卓文认为，有两个问题值得注意，其一是地方政府及其融资平台缺钱到什么程度；其二，千亿投资是个天文数字，如果是投资七八年还有可能，如果是几个月、一年就有问题了。

　　据介绍，苏宁环球不参与如土地征收、拆迁、补偿等具体的土地开发工作，只提供资金。同时，为土地储备项目贷款提供担保，而在储备土地公开挂牌出让后，苏宁环球将获得一定的收益补偿。

　　除了投资收益之外，苏宁环球还寄望能在二级市场分得一杯羹。9月2日披露的公告显示，双方约定，合作公司原则上应参与白鹅潭地区土地项目的土地使用权出让竞买。

　　但未来能否实现一二级联动开发，对于苏宁环球来说仍存在不确定性。“即使是土地顺利拍走，土地一级开发商依然面临坏账的风险。”田步亮认为。

　　根据合作协议，苏宁环球也设计了一些风险对冲环节。如荔湾区需对白鹅潭地区土地一级开发进行时间和成本控制，确保白鹅潭对应地块自银行资金到位之日起18个月内，完成征收并公开上市；协议还约定，荔湾区政府应积极协调相关部门，策略性支持合作公司或苏宁环球关联公司在二级市场获取白鹅潭地区的土地项目。