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“招保万金”存货总金额创历史新高

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-09-10 08:01 来源: 华夏时报

  本报记者 罗茜 北京报道

  上市房企上半年数据解读之三

   按申万行业划分的沪深两市124家房地产企业半年报,日前发布完毕。

   分析机构根据中报数据统计,招商(000024.SZ)、保利(600048.SH)、万科(000002.SZ)、金地(600383.SH)四大龙头房企(下简称“招保万金”)的存货总金额创历年新高,但是四大龙头房企的销售速度和去化率优于其他房企,加之融资渠道较中小房企乐观。因此,分析师认为,龙头房企具备逆市扩张的能力和信心,未来产业集中度提升的趋势不可阻挡。

  存货上升速度加快

   东方证券报告显示,2011年上半年“招保万金”4家龙头房企总存货金额同比增速达28%,存货余额分别为444.70亿元、1392.57亿元、1713.66亿元和605.9亿元,存货总金额4156.83亿元创下历史新高。

   通常扣除预收款后的存货绝对值反映实际存货的情况。东方证券报告显示,A股中108家开发类房地产企业的实际存货环比上升9%,而“招保万金”上升12%,其他房企(扣除“招保万金”)上升7%,显然“招保万金”的存货上升速度较快。

   “这显示了龙头公司逆市扩张的能力和信心,而其他公司存货上升速度明显小于2008年,说明非龙头公司控制存货增长的意图明显。”东方证券房地产行业分析师杨国华告诉记者,随着存货不断增加,下半年房企面临加快去化的挑战。

   国泰君安统计数据显示,万科在今年2月份之前去化率为80%以上,2月份之后去化率下降为60%-65%;保利6月份之前的普遍去化在70%及以上;金地1-6月可售盘周去化率普遍在60%以上。招商地产今年产品周转速度相比往年也明显加速,楼盘开盘去化率达到70%左右,公司下半年将继续坚持快速销售的高周转战略。

   “上半年‘招保万金’周去化率在60%左右,普遍高于市场平均,但在限贷、限购、限价等政策全面干预的情况下,市场成交压力加大,预计开盘去化速度下半年将继续有所放缓。同时,预计上市房企供货量在8-10月份将持续推货高峰,但去化率可能会继续下滑。各开发商将明显感觉到销售的巨大压力,9、10、11月是销售最艰难的3个月。”国泰君安证券分析师孙建平表示。

   据东方证券报告,房地产企业总现金与总存货比值为20.5%,较一季度继续下滑。其中“招保万金”为19.95%,其他(扣除“招保万金”)企业为20.91%。

   杨国华表示,目前现金和存货的比值已经较2008年更差,未来若销售回款不畅,开发商减少投资是必然选择。

   东方证券的报告还显示,A股中108家开发类房地产资产负债率为72%,其中“招保万金”负债率为76.8%,扣除“招保万金”后的负债率为69.57%。杨国华认为,扣除预收款后,龙头企业的负债率处于历史低位。

  现金流好于去年同期

   房地产公司资金来源一方面是销售回款,一方面是银行和信托等方式贷款。在筹资贷款受到较大限制的情况下,销售回款多少将直接影响开发商的资金状况。

   东方证券报告显示,“招保万金”销售增速为67.6%,其他(扣除“招保万金”)为10.6%。而“招保万金”的收入增速为10.7%,其他(扣除“招保万金”)为8.41%。同时,5月份以来,房地产行业单月销售金额同比增速保持在较高水平,公司债发行人二季度销售回款情况良好,但贡献主要来源于大开发商,中小开发商回款情况同比仍继续下降。

   “如果开发商销售回款增速下降至15%,就可能面临2008年底资金链断裂的危险。在此情况下,开发商唯有不断降低拿地和投资力度,才能保证资金安全。预计下半年,土地市场将更加低迷,开发商投资力度会持续下降。”天相投资顾问有限公司证券分析师张会芹告诉记者。

   政策的不确定性阴影笼罩着整个房地产市场,开发商的资金压力正在加大。

   中金公司报告显示,“招保万金”4家大开发商中除金地外,今年二季度自由现金流均为正值,全面扭转了一季度大额净流出的颓势,明显好于去年同期的表现。从上市房企单季筹资现金流的情况看,万科、金地、金融街等大开发商情况保持良好,同比都有所增长。虽然保利略有流出,同比大幅下降,但业内人士普遍认为结合一季度大额流入的情况看,外部融资能力应该没有大问题。而中小开发商单季筹资活动净现金流入是2009年四季度以来的次低水平,好于去年同期。

   “大开发商仍能获得外部融资支持,但部分中小开发商的外部融资情况不容乐观,预计后续房地产信托收紧后外部融资将更加艰难。”中金国际金融公司分析员徐小庆表示。

   面对房地产市场中小企业吃紧的状态,中信证券房地产分析师陈聪认为,未来产业集中度提升的趋势不可阻挡。资金的收紧和土地出让门槛的提高对于大企业都是相对有利的。目前大企业不仅业绩确定性高,财务状况系统性也比小公司好。

   “一方面,大企业在销售上更加积极,产品线的丰富和分布区域的分散也使其抗风险能力好于一般企业;另一方面,大企业相对充足的资金,使其在土地市场出现机会时,有足够的购买力。”陈聪说。

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