怎么解决住房问题

　　住房制度改革以来的实践说明：解决住房问题，国家统建、福利分配的老路走不通，完全靠市场也不行

　　文/中共中央宣传部理论局

　　一年一度的央视春晚，是亿万中国人除夕之夜的“盛宴”，而小品则是最为人们津津乐道的“大餐”。2011年春晚的5个小品中，有两个说的都是房子引发的故事：一个讲为争房子而假离婚；一个讲因买不起房而借房来结婚。春晚小品集中“说房”，折射出高房价背景下人们对住房问题的广泛关注。

　　住房乃民生之要，住有所居是每个家庭的殷切期盼。近年来，很多地方出现了房价过高、上涨过快的现象，高房价成为时刻牵动人们神经、影响经济社会发展全局的突出问题。党和政府高度重视，正以坚决的态度，出重拳抑制房价过快上涨，大力度推进保障性住房建设，努力解决群众住房问题，让人们住有所居、安居乐业。

　　目前房价依然高

　　从2008年下半年开始，受国家房地产市场调控政策作用和国际金融危机的影响，我国房地产市场一度出现“价跌量减”的局面。但2009年第二季度以后，房价不但实现恢复性增长，且一路攀升，超过金融危机前的最高价。当年全国商品住宅平均价格涨幅达24.7%，远超过居民收入8.8%的增幅。一些大城市房价—收入比超过10，房价—租金比低至1∶500以下，远超出通常认可的合理范围。

　　面对一路攀升的房价，党和政府及时“出拳”，陆续推出一系列政策措施，加以强力调控。

　　2010年1月7日， 国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，被称为“国十一条”；

　　2010年4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，被称为“新国十条”；

　　2010年9月29日，按照国务院部署，住房和城乡建设部等八部委出台五项调控政策，被称为“九月新政”；

　　2011年1月26日，国务院办公厅发出《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，被称为“新国八条”。

　　短短一年，出台如此密集的调控政策确实罕见，且力度不断加大、频频加码：二套房首付比例从40%提高到50%，再到60%；从提出可视情况采取住房限购措施，到明确部分城市必须限购，再到严格限购数量；从大幅提高三套房贷款门槛，到暂停发放三套房贷款⋯⋯可谓“没有最严，只有更严”。各地也根据中央精神，出台具体调控措施，遏制房价过快上涨。

　　如此强力的调控，成效到底如何呢？应该说，调控取得了一定成效。

　　房价快速上涨势头得到初步遏制。据国家统计局统计，2010年70个大中城市新建商品住宅销售价格同比涨幅4月份曾达到12.8%的高点，此后逐月下降，年末回落到6.4%。2011年以来，房价环比下降和涨幅回落的城市数量不断增加，6月份北京新建商品房价格环比下降7%。

　　投机投资性需求得到抑制。由于信贷“口袋”不断收紧、许多城市采取住房限购措施等原因，投机投资性购房空间被压缩，相当一部分炒房资金撤离房地产市场，限购城市外地居民购房比重下降明显，自住性购房比例增大。

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　　尽管如此，在很多普通家庭看来，房价依然过高，买房依然困难。目前，大部分城市的房价不仅没有像很多人期待的那样“应声而落”，反而仍在上涨。2011年6月，与前一月份相比，70个大中城市中仍有44个城市新建商品住宅价格上涨；与上一年同期相比，仍有67个城市新建商品住宅价格上涨。同时，受大城市严厉限购等政策的“挤压”，房价“涨潮”正迅速向中小城市转移。如北京实行“限购令”的当月，河北燕郊、三河等地某些楼盘就从每平方米7000元飙升至1万元。

　　对此，2011年7月12日召开的国务院常务会议明确指出，当前房地产市场调控正处于关键时期，部分城市房价上涨压力仍然较大，强调要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，不断巩固和加强调控效果。住房和城乡建设部等部门也明确表示，将坚定不移地加强房地产市场调控。

　　同时也要看到，“住房难”绝不仅是住房领域的问题，而且是经济社会发展中诸多矛盾和问题的综合反映，涉及城镇化发展、收入分配格局调整、财税制度完善、消费结构升级等问题。因此，需要多管齐下、多措并举。住房制度改革以来的实践说明：解决住房问题，国家统建、福利分配的老路走不通，完全靠市场也不行。必须坚持“两条腿”走路，一方面抓好房地产市场调控，一方面加大住房保障力度，形成政府保障和市场机制相结合的住房供应体系。

　　坚定不移控房价

　　【权威声音：地方政府对房地产市场调控不要观望

　　穆虹(国家发展改革委副主任)：当前，我国各地调控房地产市场的任务十分艰巨，但中央的态度是很坚决的。现在，有些地方还持观望态度，希望各地不要抱不切实际的幻想，要切实抓好房地产市场的调控工作。 】

　　房地产市场是城镇住房供应的主渠道，加强市场调控、使房价保持在合理价位，是解决城镇居民住房问题的迫切需要。目前，城镇化快速发展带来的新增需求强劲，城镇居民的改善性需求不断加大，投机投资性需求仍在伺机而动，再加上房地产市场制度不完善等原因，稳控房价还面临较大压力，调控效果还有待巩固和加强。

　　因此，必须施“重药”降“虚火”，坚定不移抓好各项政策措施的落实，把调控进行到底。目前最关键的，就是坚决贯彻落实好“新国八条”精神，努力巩固和扩大前一时期调控的成果，努力实现市场供求总量基本平衡、结构和价格基本合理的目标。

　　货币“闸门”要收紧。由于前两年货币政策相对宽松，市场流动性充足，大量资金流向房地产市场，推动了房价高涨。2011年我国的货币政策由“适度宽松”调整为“稳健”，截至7月上旬，央行已连续6次上调人民币存款准备金率、3次加息。应继续灵活利用各种货币政策工具，加强流动性管理，改善房价稳定的货币条件。

　　投机投资要“退烧”。随着人们财富的增加，投资需求日益旺盛，但投资渠道偏少，在房价持续走高的预期推动下，很多人加入“炒房大军”，成为房价上涨的重要“推手”。稳房价就必须坚决抑制投机投资性需求。继续强化差别化信贷政策，严格执行二套住房首付比例60%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的要求，提高二套房贷款门槛。调整税收政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征收营业税，增加交易成本。还应从严执行限购措施，已实施限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施，压缩投机投资空间，合理引导住房需求。

　　有效供给要增加。供需矛盾突出是房价上涨的一个重要原因。因此，在对不合理需求做“减法”的同时，还应在供给上做“加法”。应努力增加中低价位、中小套型普通商品住房的供应，加快普通商品住房的土地投放，保证住房建设进度。完善土地出让方式，推广“限房价、竞地价”方式，改变单纯的“价高者得”，防止地价助推房价。

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　　【 贺铿(全国人大财经委副主任)：尽快开征房产税，增加住房保有环节的成本，可以有效遏制投机。同时，又可以让大量空置房进入二手房市场和租赁市场，缓解总体供需矛盾。根据各国的经验，房产税是政府稳定房地产市场的重要经济手段。  】

　　安居梦圆“暖心巢”

　　住房制度改革以来，很多城镇居民通过市场渠道解决了住房问题。但商品住房价值量巨大，低收入家庭甚至一些中等偏下收入家庭经济能力弱，不具备在市场上购房或租房的条件。他们的住房问题，需要通过政府保障和支持来解决。对中低收入住房困难家庭实行“托底”，这不仅是国际上的通行做法，也是市场调控的有力砝码，有助于分流商品住房市场需求，稳定群众住房消费预期，对市场起到“镇静剂”的作用。

　　保障性安居工程是“十二五”时期保障和改善民生的标志性工程。今后5年，我国将新建保障房和棚户区改造3600万套，覆盖面将提高到20%左右。按照一家三口计算，意味着将解决1亿多人的住房问题。2011年将开工建设1000万套，比2010年增加72%，截至6月底，全国保障性住房新开工超过500万套，超过全年目标任务的50%。眼下，各地正按照中央部署，坚决打好住房保障这场“硬仗”。

　　保基本需求。住房保障，重点是保障群众基本住房需求。我国土地等资源相对不足、生态环境脆弱，需要住房保障的对象又比较多，必须从国情国力出发，提供户型小、功能齐、质量可靠的住房。应在小空间里面做大文章，努力提高设计水平，合理配置住房内部空间，充分考虑群众实际生活需要，保证必备的居住功能，创造安全、适用、健康的居住环境。

　　保土地供应。“万丈高楼平地起”，建房首先要有地。近年来，各地在保障房土地供应方面下了不少功夫，如广东首创保障房用地单独储备制度；北京通过划拨和商品房配建等方式，2010年供应保障房用地超过住宅用地供应量的一半。必须坚持民生优先，切实落实保障房建设土地供应政策，对保障房用地应实行划拨等多种方式，在新增建设用地年度计划中进行单列，做到应保尽保，把宝贵的资源用在“刀刃”上。

　　保资金到位。大手笔的保障房建设，离不开大手笔的资金投入。完成2011年保障房建设任务，需要1.3万亿—1.4万亿元投资。中央财政将安排补助资金1030亿元，比2010年增长34.7%。地方政府也应加大支持力度，落实税费减免政策，确保将住房公积金增值净收益和不低于10%的土地出让净收益用于保障房建设。同时，探索利用住房公积金贷款支持、银行贷款、社会资金参与等方式，确保资金落实到位。

　　保分配公平。这是安居工程的“生命线”。如果该保障的“落了空”，不该保障的“搭便车”，就会事与愿违，甚至造成新的不公和社会矛盾。必须从准入标准、审核程序、动态管理、退出执行等方面制定一整套制度，实行保障房源、分配过程、分配结果三公开，接受人大代表、政协委员、新闻媒体和人民群众全过程监督，避免暗箱操作。做好人口、住户、房屋、收入、就业等方面的基础工作，掌握基本情况，严防不符合条件的家庭混进来，让符合条件的家庭真正受益。

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　　量力而行谋安居

　　安居才能乐业，安居才能安心。如何实现“安居梦”？租房还是买房？靠“啃老”还是靠自己？先成就事业还是先买房子？这让许多人特别是年轻人纠结。

　　有人说，“有自己的房才算有家”，“宁可当‘负翁’也要咬牙买房”，“现在不买，以后更买不起”；也有人说，“不能把人生困在一所房子里”，“租房未必不安心，‘裸婚’也能很幸福”。

　　这些说法似乎“公说公有理，婆说婆有理”，到底应如何选择？

　　就整个社会来讲，应该看到，我国是一个人口众多、土地相对不足的国家，是一个人均收入仅居世界100位左右的发展中国家。面对这样的国情，应该倡导树立适度、合理、节约的住房观念。

　　就家庭和个人来讲，应量力而行，不盲目攀比、放大住房预期。特别是刚踏入社会的年轻人，不应过早把自己“拴”在房子上，“先租后买、先小后大”未尝不是好选择。

　　但现实中，“超前购房”、“低龄购房”、“攀比购房”现象十分普遍。据调查，北京首套房贷款者的平均年龄只有27岁，比很多发达国家首次购房者平均年龄小很多。这给市场和个人都带来了一定风险。它使大量购房需求提前释放，加剧了住房供求矛盾，加剧了房价上涨压力。同时，也使很多人成为“房奴”，背负沉重的经济负担和精神压力，生活质量和幸福感大大下降。

　　【世界一些国家和地区的住房状况：

　　◎日本、德国首次购房人平均年龄为42岁，法国为37岁，美国也在30岁以上。

　　◎德国租房者占多数，有60%左右的居民租房，其中年轻人77%左右为租房族。德国《民法典》等法律对房租价格进行管理和约束，特别侧重对房客利益的保护，规定房东不得随意涨房租。

　　◎新加坡80%的人口居住在政府组织建设的“组屋”内。

　　◎香港四成人租房住：29%的人租住政府公屋，11%的人租住私人物业。

　　◎超过一半的美国人选择在工作10年、结婚5年以后才买房子。】

　　这种情况是多种原因造成的。一方面，受我国置家业、传家产的传统文化影响。另一方面，更是客观现实下的无奈选择：房价上涨快，让人们担心“越晚越买不起”，造成“恐慌性购房”；房屋租赁市场不规范，房主随意涨价、被迫频繁搬家，使租房很折腾、很费心；保障房覆盖面有限，很多人享受不到，只能通过市场渠道购房。

　　理性消费，不仅需要居民转变观念，更需要国家创造良好环境。应通过加强市场调控，使房价保持在合理水平，稳定市场预期，避免造成群众心理恐慌。加大公租房供应量、扩大覆盖面，为刚工作的年轻人提供价格较低、可以长期租住的房子。还应规范、发展租赁市场，让人们有更多稳定、价格合理的房子可租。不久前，住房和城乡建设部出台了《房地产经纪管理办法》和《商品房屋租赁管理办法》，将加强对出租房、中介机构和中介人员的管理。此外，还应加强舆论引导，防止虚假信息误导群众。

　　古人讲，“宅者人之本”、“人因宅而立”。住房是人的生存之所，发展之基。解决好住房问题是群众的一大需求、一大期盼，也是党和政府的一大牵挂、一大责任。随着住房体制机制和政策体系的不断完善，住房问题必将得到更好解决，千万个家庭的安居之梦必将逐步变为现实。

　　《从怎么看到怎么办》

　　中共中央宣传部理论局 编

　　学习出版社/人民出版社

　　2011年8月版