“金九银十”或成房价调整“窗口期”

　　李文龙

　　记者李文龙凉凉的秋风袭来时，楼市也在秋风中感到了寒意。

　　北京市房地产交易管理网数据显示，今年中秋节假期前两天，北京全市新建商品房网签总量仅为222套，与去年中秋前两天相比大跌45%。

　　成交量冰封表明，“金九银十”已经今非昔比，成分不足，一线城市的房价也再次站在了一个十字路口。二三线城市即将拉开的限购大幕，则让开发商的市场预期发生了变化，在二三线城市腾挪资金的“战术”失灵后，更多的开发商选择了在旺季打折促销，折扣力度逐渐加大。以北京为例，位于朝阳区的中弘·北京像素一次性付款可打8折，位于海淀区的橡树湾则打出“两居降6万、三居降10万”的折扣优惠。

　　北京楼盘的打折力度之大并非个案，据搜狐焦点网购房中心统计，北京9月打折楼盘已经达到244个，已经占据在售和待售项目总和的近30%。降价区域也已从周边郊区开始向城区蔓延，一线城市俨然进入一个调价“窗口期”。

　　与开发商火热的促销力度相比较，购房人却显得不为所动。北京方庄地区“我爱我家”的一名中介人员说，“中秋来看房和询价的人较多，但是实际出手的并不多，尽管已经积攒了大批刚性需求，但许多人仍选择延后入市，等待房价继续回落。”

　　业界人士分析，楼市博弈的天平已经明显向购房者倾斜。同炒股一样，购房者都有一种追涨杀跌的心态，目前一线城市房价的下跌预期已经形成，小幅零星的降价已不能吸引购房者，即使是刚性需求。而弥漫的观望气氛在许多开发商脆弱的资金链上不断加压，开发商尽管还在“硬扛”，但是底线已经越来接近，开始积极调价应对市场。

　　近日，位于北京通州区的京贸国际城推出单价直降近6000元的特价房，引发了百名老业主维权。此前，通州曾经的地王项目润枫领尚推出的特价房，与网上备案价相比也大幅跳水。促销力度之大，既反映出在严厉的调控氛围中，开发商所承受的外部融资受阻和销售下滑双重压力之大，也反映出原来定价中存在着极大的泡沫。即使高高在上的房价远远超出了购房者的心理预期和支付能力，但在话语权一边倒的市场里，开发商仍能漫天要价，“天价房”仍层出不穷。这也意味着，一线城市房价具有很大的下跌空间。

　　业内专家提醒，尽管一线城市房价下跌趋势明显，但仍需警惕开发商在不同城市间的腾挪术，尤其要关注二三线城市的限购预期给不同购房者带来的影响，防止出现恐慌式购房。住建部出台的五项建议标准只是建议性政策，目前在烟台、秦皇岛等地限购的呼声较高。但在政策落地之前，一部分刚性需求会选择观望，而部分改善性需求和投资性需求则会提前入市集中购房。

　　近日北京市的很多路口出现了山东龙口海景房的宣传人员。“2年房价涨3倍跑赢通货膨胀”、“通胀时期投资置业首选”成为宣传页上最吸引眼球的字眼。置业顾问小于告诉记者，他们所代理的“怡海馨苑”和“海润豪景”计划国庆节提价300元，由每平方米3800元提至4100元。北京的投资者去看房的非常多，因此销售公司专门在周三和周六设立了集中看房班车。

　　在购房投资热度不减的背景下，是否限购的城市之间必然存在一个此消彼长的关系。而限购政策和措施由各地自行发布，地方政府的自主权很大，当前二三线城市的房地产投资正处于快速推进中，地方财政与土地出让又有千丝万缕的联系，地方政府的调控决心有多大，将决定新一轮限购的力度有多大，也将影响全国楼市的整体走势。

　　另外，长期不退的通胀压力始终是制约房价调控的一大阻力。一方面房价是资产价格的一部分，受通胀形势整体影响，另一方面，作为黄金之外的最佳避险场所，房地产市场仍然受到许多投资者的青睐。8月份，全国居民消费价格总水平同比上涨6.2%，尽管涨幅已经回落，但是依然在高位运行。从去年北京最早出台限购令以来，限购已向全国范围内铺开，成为政府的中长期政策取向，这将在很大程度上减缓通胀带来的投资性购房需求压力。

　　去年调控以来，楼市一直缺乏促使房价下降的契机，开发商在传统旺季一般会加大打折促销的力度。从今年情况来看，开发商的销售形势更为严峻，到了考虑明年开发所需现金流和土地储备的时候，何况“金九银十”过后将是更为惨淡的淡季，冷清的成交势必会倒逼开发商选择降价冲量。因此，不少业界人士判断，今年的“金九银十”极有可能成为楼市的分水岭。