关键还是信贷政策

　　李一戈

　　又闻差价补偿声。

　　还是在北京通州。一个叫京贸国际城的楼盘，因每平方米直降6000元而引发老业主维权，向地产商索要差价补偿。如你所知，此前同在通州的华业东方玫瑰，降价后因前期业主大闹而被迫给予补偿。是不是所有业主都以为，只要维权就能获得补偿？

　　这样的诉求当然毫无道理。如果以前我还会表示同情，现在连这句话都不想说了。这种匪夷所思的事情，每逢楼市调控稍稍见效，就要出现几起，可以看出，相当一部分民众连最基本的契约精神都没有，倒是颇具泼皮之功。我突然想起，2008年因为万科杭州降价而砸坏其售楼处的那些业主，当2009年房价大涨时，他们躲到哪里数钱去了？

　　好在直降3000元、6000元的楼盘，只是极少数。据新浪乐居最近对北京楼市的一项调查，36个楼盘中，有25个楼盘的房价基本与前期持平，有6个楼盘房价下跌，有5个楼盘的房价出现不同程度的上涨。居然还有5个楼盘逆市上涨，听起来令人惊讶。不过，想一想也正常，即使是深度调整中的2008年深圳楼市，也还是有楼盘在涨价。

　　此轮房地产调控自2010年4月至今，可见的效果是，成交量大幅下滑之后，终于有楼盘降价了。不太让人满意的是，房价下跌的幅度还不够深（降价多一点还被索赔），降价的范围也不够广。

　　全国性的降价似乎还很遥远，调控被要求继续深入。因为行政限购的措施看起来是有效的，所以被援之于扩展到更多城市。但这项调控遭到地方政府的消极抵抗。我记得有好事者曾列了个应该出台限购令的城市名单，没想到，名单上的烟台、秦皇岛、韶关、丹东悄然发布通知，以限价为名规避限购。

　　限价的调控力度要轻于限购，但无论限价还是限购，所到之处，对成交量都是有影响的。有些地产商倒不是最希望房价上涨，而是希望成交量能增长。即使房价上涨或不跌，成交量却大幅下滑，也会让他们受不了。时间一长，现金流就会有问题。

　　销售回款不畅甚至停滞，只好告贷。但现如今，开发贷款很难获取，信托也一紧再紧，即便是符合购房资格的按揭贷款，发放流程也比往常长两三倍。地产商选择推迟开工、延缓在建，但仅是权宜之计。有央企作靠山的，资金底子稍厚的，或可支撑更长时间，但更多地产商不得不量入为出，实在不行就降价。

　　地产商降价，都是步步为营。譬如，打出特价房的旗号，但一旦卖出的款项够它应付一阵，就会鸣金收兵。哪怕是急降6000元，也只是部分房源，回笼到预期的资金即罢手。没有哪个地产商会傻乎乎地宣布全集团一步到位地降价，除非它的资金链真的出了问题，或者决定转行，割肉出货。反正到现在还没看到。

　　可以预计的是，限价或限购的城市数量还会增加，虽然是老大不情愿。我曾猜测，房地产的行政调控会持续到2012年底。在这种背景下，有资格买房的居民会珍惜手中的那张“购房票”，犹犹豫豫，观望不已。北京万科调查的结果说，北京只有3%的家庭大约20万户有资格买房，这意味着2011-2012年两年的交易量只相当于2010年一年。这当然是理论数字，因为有些人是以公司名义买房，有些人则以其他规避方式买房。

　　但总体来看，限价限购所到之处，成交量难以增长，地产商通过销售回笼的资金是有限的。这时，就得看信贷政策了。

　　放松信贷的呼声，或明或隐今年出现过几次。最近因为欧洲债务危机加深，美国复苏乏力，欧美金融、股市、债市一起沦陷，而再度泛起。我个人的建议是，哪怕是2008年金融危机再现，哪怕是忍受经济增速降到8%以下，我们也不能回到宽松货币的轨道。因为放松信贷的结果，将是经济结构的恶化和倒退，而房地产调控也将因此而前功尽弃。

　　在找到替代政策以前，必须坚持现有房地产调控政策不放松，这不是一句官话。尤其是信贷政策绝不可松懈。如是，则2012年底以前，楼市大致将维持这样的格局：成交量不断萎缩，房价不会大跌但呈下行趋势，特价偶尔闪现。