半年净利升四成 招商地产提速

　　张晓玲

　　半年销售120亿，完成全年目标60%。招商地产上半年的业绩，颠覆了资本市场对于其近年来“步伐缓慢”的印象。

　　上半年，招商地产全国12个城市有24个楼盘在售，实现认购面积60.73万平方米，认购金额120.47亿元，离2010年的146亿很近。长江证券分析师苏雪晶认为，2011年招商全年的销售目标为200亿，下半年可售金额估计在180亿左右，全年销售有望超预期。

　　东莞证券研究员黄凡认为，由于受到深圳限价政策的影响，公司在定价方面改变了销售策略，力求加快周转，所推楼盘的开盘价都要低于预先的定价，或者低于同区同等质量楼盘的价格。如6月份，主要开盘项目深圳观园，比市场价低1000-2000元/平方米，认购金额8亿元左右；雍景湾开盘认购金额超20亿，更比市场预期低3000-4000元/平方米。

　　报告期内，招商地产新开工207万平方米，同比飙升209%，比去年全年还超出约一半；完成全年开工任务约75%，期末在建达到451万平方米。中信证券分析师陈聪估计，2012年招商的推货规模至少可以翻倍增长。

　　2011年上半年，招商在土地储备上也加快了脚步，公司上半年新增权益储备84万平米，同比增83%。国泰君安分析师孙建平认为，凭借大股东雄厚资金资源、可能开拓的融资渠道，看好招商在此轮调整中的“抄底土地”能力。

　　管理层架构调整后，公司过往的最大瓶颈周转偏慢得以实质性改变。半年报显示，招商地产上半年实现净利润14.7亿元，逆市大幅飙升39.8%。同期，万科净利润同比增长5.9%，金地集团净利润则同比出现下降。

　　在业绩增速明显之时，招商提出了全新“到家”服务升级，整合客户服务中心、招商物业和招商会三大专业服务机构，贯穿旗下所有产品线。

　　招商地产总经理贺建亚认为，国内房价快速上涨不可持续。当前的房地产市场，面临经济环境和市场结构的深度变化，更为深远的是消费人口的结构性变化也即将来临，房地产行业跑马圈地粗放竞争的时期已渐入尾声。

　　招商地产判断，未来的市场竞争将更为激烈，在相当程度上要转移到对客户价值较为深度的培育、挖掘上。贺建亚认为，仅靠营销攻势或“房价自然上涨”来吸引客户，已不足取。建立与发展节奏相对应的服务体系，是行业的趋势，“招商地产要做房地产业的招商银行”。

　　贺建亚强调，服务本身不是以利润为导向的。但服务提升必然促使资产增值，且是客户和企业双方共赢的增值。这与招商在房地产开发全价值链的精细管控、支撑其一直保持较高毛利的模式一脉相承。

　　据介绍，招商地产对产品结构也作出相应调整，过去，招商集中在一二线城市做二、三次置业或大户型的住宅产品为主，而未来会多做一些迎合刚需的住宅产品；商业地产方面的力度也会加强，将更多地发挥其区域和城市开发商的优势。

　　从资金的角度看，招商全服务体系也有其支撑。苏雪晶的测算显示，年中招商地产资产负债率66%，扣除预收账款的真实资产负债率为47%，净负债率30%；公司账上现有90亿现金；此外，招商局集团强大的实力也可支撑公司获得较低的贷款利率，以及拓展更多元的融资渠道。

　　陈聪认为，招商地产未来的风险在于，公司要完成超常规增长，就会面临人才储备和区域拓展风险。以及，调控趋紧下公司某些项目的销售去化风险。