鄂尔多斯星河湾秘笈：350平米小户型变形记

　　王峰

　　整个鄂尔多斯市就像一个大工地。

　　走在这个内蒙古的西南城市，处处可见高耸的塔吊和在建的楼盘。这座因“羊煤土气”而暴富的城市，仍处在房地产狂热之中。

　　以精耕豪宅市场而闻名的星河湾集团，也来到了这片黄金之地。鄂尔多斯东胜区的最南端——南外环路以南、世纪大道以北、东康快速路以东、包神铁路以西的7.88平方公里土地——似已成星河湾集团的囊中之物。

　　附近村民称，星河湾集团要花10年时间，在这片有山有水的11820亩土地上盖起400栋楼。

　　然而自7月底开始，一封举报信在网络上流传，直指鄂尔多斯星河湾项目圈地万亩，不仅审批违规、土地手续非法，还涉嫌挤占保障房指标。

　　本报记者调查发现，这一涉嫌未批先建的豪宅项目背后，是地方政府谋求超前发展的微妙心态：一方面在中央调控房地产的高压政策之下， “偷梁换柱”变相开发豪宅；另一方面，地方政府比谁都更担心随时而来的崩盘，不得不出奇招与开发商牢牢绑定，从利益共同体进化为风险共同体。

　　未批先建的豪宅楼盘

　　一份星河湾的网络宣传资料显示，“鄂尔多斯星河湾是星河湾集团继广州，北京，上海，太原，澳门五地之后，倾力打造的面向国际的顶级社区。鄂尔多斯星河湾是目前国内乃至世界罕见的超大规模的住宅社区”。

　　本报得到的《鄂尔多斯市星河湾控制性详细规划》显示，这块7.88平方公里的土地被分成了122幅地块，住宅建筑面积总量超过502万平米，计划分六期开发完成。

　　一名鄂尔多斯本地房地产公司的营销人员告诉记者，星河湾地块还将建起一座有一千多套客房的豪华酒店，体量在西北地区都数一数二。

　　如今，20多栋住宅楼已拔地而起。施工地附近的温家梁村村民告诉记者，一期项目工地在今年4月就已开工。

　　然而，记者在中国土地市场网查询得知，直到今年7月29日，才有面积共450亩的三幅地块在东胜区国土交易中心挂牌入市，举牌、报价时间截止于8月28日。

　　通过比对星河湾控制性规划，这三个编号为A1-05、A2-08、A2-09的地块正是已经接受认筹的星河湾一期，三幅地块的宗地面积为30.51万平米，起始总价为3.206亿元。

　　最终，鄂尔多斯市星河湾房地产开发有限责任公司(下称“鄂尔多斯星河湾”)以底价拍下了三块土地。

　　记者并未查询到比星河湾地块更早的土地招拍挂信息，星河湾地块也还没有别的开发项目——这意味着，在没有取得这块土地使用权的情况下，鄂尔多斯星河湾就已经开工建设。

　　一名房地产开发商告诉记者，只有开发商在竞得土地并和政府签订国有土地出让合同之后，才可以拿合同去办理建设用地规划许可证、土地证、项目规划许可证、项目施工证、项目预售许可证等一系列手续，且这些手续的办理是线性顺序，“有些需要两三个月时间”。

　　中国土地市场网上的供地结果信息显示，三幅地块的合同签订日期为2011年8月29日，约定开工日期更是遥远的2012年2月29日。

　　面对网络质疑，星河湾集团品牌副总监孙颖和东胜区政府办公室主任王平都告诉记者，鄂尔多斯星河湾的所有许可证都已办齐。

　　鄂尔多斯星河湾秘笈：350平米“小户型”变形记

　　中央的房地产调控政策在逐渐收紧，同时要求加大地方保障房的建设力度。而在鄂尔多斯，地方政府也有相应对策。

　　网络流传的举报信还称，“今年为支持鄂尔多斯保障性住房的建立，自治区政府给鄂尔多斯市共下达了180公顷的征地指标，星河湾一家开发商就挤占了80公顷的征地指标，严重影响了鄂尔多斯的保障房建设方案”。

　　星河湾集团品牌副总监孙颖告诉记者，保障房指标属于地方政府负责事务，星河湾方面并不了解。

　　东胜区住房保障办公室副主任张鲁则称，保障性住房用地指标不受每年批准的用地指标限制，而是“计划多少批准多少”。

　　张鲁告诉记者，东胜区今年的保障房项目已全部开工。这包括20万平米经适房、20万平米公租房、60万平米限价房、1万平米廉租房、8000户棚户区改造回迁房等。

　　但《财经》杂志披露的一组数据，显示了鄂尔多斯市保障房建设的另一面：截至9月初，鄂尔多斯市今年的保障性住房用地完成118公顷，完成率仅40%。

　　另一个值得注意的重要细节是，中国土地市场网的供地结果信息中特别标注，星河湾地块的土地用途为中低价位、中小套型普通商品住房用地，此前三个地块的挂牌出让公告也标注了“中低价位、中小套型普通商品住房用地不低于70%”。

　　星河湾销售代理之一思源经纪的一名销售人员告诉记者，此次发售的星河湾楼盘，每套面积最小为350平米，最低价为2.5万元/平米——明显不是中低价位、中小套型普通商品住房。

　　2006年建设部为调控楼市，出台了著名的“国六条”，明确要求“套型建筑面积90平方米以下住房所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。

　　记者查阅了中国土地市场网上公布的自2010年8月至今东胜区的土地出让公告，其中住房用地的土地用途全部为中低价位、中小套型普通商品住房用地。“但东胜区的楼盘基本上是100平米左右”，一名鄂尔多斯本地开发商告诉记者。

　　“如果地方政府严格执行‘国六条’，规划部门会严格审查开发商上报的项目设计方案”，这名开发商说，“但到现在也没听说鄂尔多斯哪个楼盘的方案没有通过审批”。

　　“国六条”的“失势”自然有楼市调控形势变化的原因，但也难逃背后的潜规则作祟。

　　尽管土地出让公告中会出现“国六条90/70”的要求，但在开发商与政府签订土地出让合同时，开发商往往会与地方政府“讨价还价”，调整容积率。

　　记者未能看到星河湾三幅地块的土地出让合同，但东胜区规划局工作人员告诉记者，星河湾一期的具体施工已经与该区域控规不符，但他拒绝透露何处不符。

　　“90/70”政策的另一模糊地带，是这个要求究竟在整个城市新建楼盘总量中有效，还是任意单个楼盘都要符合“90/70”规定。业内人士称，由于今年各地政府发力保障房建设，因此很多城市“中低价位、中小套型”的保障房能够占到该地新增楼盘面积的70%。

　　在鄂尔多斯，地方政府正以较大力度推进保障房建设，手段之一即要求开发商在新建楼盘中拿出部分房源作为保障房出售。“近两年基本上有20-30%的新开楼盘被如此要求”，鄂尔多斯一名本地房产销售经理告诉记者。

　　但在均价过2万的豪宅项目里拨出保障房注定不会被开发商所接受。一个占用了回迁房用地的高档楼盘销售经理说，他们的做法是提高拆迁补偿标准以弥补回迁户利益。

　　政府为何向星河湾借款11亿？

　　有知情人士告诉记者，“星河湾的证件的确已经办得差不多了”。在如此短时间内补足所有手续，一条重要的理由是，星河湾背后有当地政府的全力支持。

　　本报得到的《鄂尔多斯市星河湾控制性详细规划》提供了一个可供佐证的细节：这份控制性规划于2010年7月由上海同济城市规划设计研究院做出。其中写道：今年年初广州星河湾房地产公司选择了在本区域搞房地产开发建设，但由于本区域在总体规划修订前不属于城市规划范围，总规修订后本区域控规阶段的工作还没来得及开展，使本区域的挂牌选址报建工作无法开展，严重地影响了整个投资安排的进度。

　　这指的是，2008年上半年，鄂尔多斯市启动新的总体规划，星河湾区域才成为建设用地，但此区域的控制性规划一直处于空白状态。

　　当这块7.88平方公里的区域变为建设用地后，星河湾成为了第一个项目。也可以说，这块万亩土地，就是当地政府为星河湾量身打造的。

　　9月12日出版的《财经》杂志曝光了一份2010年4月6日，星河湾方面与东胜区政府签订的投资协议，这份协议将地方政府与星河湾紧紧捆绑在一起。

　　按照约定，协议签订之日起，星河湾方面就可开工建设。但协议同时要求，星河湾方面需分期借款11亿元给东胜区政府，东胜区政府保证项目用地不少于1万亩，其中建设用地不少于5000亩。东胜区政府还承诺，如果星河湾方面不转让该处土地，将免除相关的土地增值税。

　　令人匪夷所思的是，“财大气粗”的东胜区政府为何要向星河湾方面借款11亿元？

　　东胜区政府办公室主任王平并未否认此协议的存在，但拒绝向记者出示这一协议并作出解释。

　　一名鄂尔多斯本地房地产商向记者分析了个中缘由：“星河湾项目尽管是政府招商引资项目，但当地政府必须‘留一手’，也就是防止如此大体量的项目中途‘撂挑子’。政府从开发商处借款，实际上就等于先收了项目开发的保证金，一是考验开发商是否有足够实力，另外也逼着开发商将项目开发进行到底。政府并不是为了借钱，这些借款甚至可以作为开发商拍

　　地的出让金直接划归政府，而不需要开发商到时再额外支付”。

　　这种分析并非空穴来风。

　　这名当地开发商介绍，鄂尔多斯曾经发生过投资项目“撂挑子”的事件。一家自主品牌汽车企业来到鄂尔多斯建设汽车产业园，地方政府提供很多优惠，划出一块土地后，这座汽车产业园的进展却并不顺利。

　　9月8日，鄂尔多斯当地报纸《商务时报》刊出的一篇报道称，2007年，潘石屹要在鄂尔多斯拿5000亩地开发独栋别墅。于是政府组织当地的“有钱人”与潘石屹进行“对话”。“对话完毕，老潘便组织这批人去了北京，购买了三里屯SOHO。但是鄂市东胜区的5000亩地却没有拿。”

　　事实上，一方面在用变相做法规避中央严厉调控政策，另一方面，地方政府比谁都担心市场崩盘的可能。

　　一级开发并轨二级开发？

　　在严格的土地政策面前，地方政府往往各出奇招以绕开政策限制。而鄂尔多斯的房地产市场，便有很多这样的地方特色。

　　记者在鄂尔多斯市发改委网站上查询到几份通知，分别为2010年11月30日和12月8日，该市发改委对星河湾北苑商住区、清水商住区、滨河商住区、景荣商住区、商务综合楼、南苑商住区同意开展前期工作的通知。

　　“‘同意开展前期工作的通知’是鄂尔多斯市特有的房地产项目审批手续”，一名在鄂尔多斯经营地产的外地开发商告诉记者。

　　“一般来讲，此类同意开展前期工作应该指的是同意对某一地块开展土地一级整理开发，也就是把生地做成熟地。但里面肯定会注明：这种开展前期工作，指的是土地的前期整理开发，而不是土地的商业开发”，这位不愿透露姓名的人士告诉记者。

　　这种土地一级开发工作应由政府的土地储备中心来做，在完成土地一级整理开发之后，这些地块才能进入土地二级市场，通过招拍挂向开发商出让土地使用权，进行商业开发。

　　但记者查询得到的几份“同意开展前期工作的通知”中，却明确写着同意“大兴房地产公司或北京富华园公司××项目”开展前期工作。

　　“这就表示，鄂尔多斯直接把前期整理开发和二级土地开发概念混同起来。”这名人士说，“在这种情况下，‘前期工作’包含的内容就不只是土地的一级整理开发，甚至可以造房子了”。

　　“这也是地方政府给看中这些地块的开发商一个变相的承诺。”他说。

　　造成这种局面的原因在于鄂尔多斯市用地指标紧缺。

　　“鄂尔多斯很多项目都是未批先建。因为没有土地指标，就不能得到土地证，也就不能在二级市场招拍挂，自然也谈不上之后所有的一切，包括项目的开发需要的规划许可证、工程规划许可证，设计图纸、方案也都无法报建。”这名知情人士说。

　　也正因为如此，鄂尔多斯市发改委在2010年12月8日同意星河湾一期所在的“北苑商住区”开展前期工作，等于给了星河湾一期一张“准生证”。

　　“至于为何4月开工的星河湾一期直到7月才进行土地出让，很可能是直到7月，东胜区才拿到了用地指标，于是火速进行招拍挂，再补足之前需要的一切手续”，他说。

　　但这名知情人士也说，在鄂尔多斯，未批先建是一种普遍现象，并不止星河湾项目独有。“鄂尔多斯天气寒冷，施工期只有半年，如果不未批先建，那么什么事也干不了。”

　　这名知情人士说，“这是这座城市在超前发展过程中，制度与现实的背离”。