沪存量房激增突破８００万平方米

　　

　　超出合理库存量界限 楼市拐点变化未出现

　　上海新房住宅库存量不再如去年一样持续稳定在500万平方米，而是正在以惊人的速度激增——网上房地产数据显示，截至昨晚8时，上海新房住宅的库存量已经达到817．74万平方米，可售套数为55459套。业内人士认为，这一数据已达到上海商品房库存量的历史高位，同时在这样持续成交低迷的情况下，沪上未来的库存量还将会继续扩大。

　　商报记者 刘晓颖

　　新房库存量连创新高

　　据了解，目前业内普遍认为能被市场在6个月左右消化的库存量即为合理库存量，这是一种市场供需两旺成交平稳健康的一种标志。但是以上个月申城新房成交总量52万平方米来算，库存接近820万平方米，需要用将近一年半的时间才能够去化，现在显然已经超出了合理库存量的界限。

　　德佑地产副总经理罗亚东告诉商报记者，形成这种库存的原因，主要是因为现在宏观调控持续长达一年半之久，特别是今年1月份以来的限购令使得很多的有购房需求的客户，无论改善型还是投资型都被拒之门外，所以这种库存量是经过长期的积累而形成的。

　　近几周楼市供应量虽未出现井喷的局面，但基本在一个较为稳定的数量。上海新房住宅的新增供应量进入9月后处于稳步上升的状态。如今年8月29日至9月4日这一周内，申城的新商品住宅供应面积为24．16万平方米，环比8月最后一周上涨近二成。而就在刚过去的上周末，也有7个项目相继开盘或加推。“很多开发商也不愿放弃传统的楼市旺季，有越来越多的项目表现出将在9－10月中推盘的意愿。”上海搜房网数据监控中心分析师表示。

　　但与供应量相比，申城9月上半月新房的成交量仅20多万平方米。在这样持续成交低迷的情况下，不少市场人士认为，目前沪上新房住宅的库存量还会继续上升，所以未来市场如何有效去化这些库存量将成为开发商所面对的一个重要难题。

　　“金九银十的推盘压力依然很大，未来商品房的上市面积还会增多，即便金九银十的成交量相对于8月有明显提升的话，也很难在短期内消化限购政策。”罗亚东说，“随着金九银十的产量增加且并看不到限购令、限贷令退出或者放松的时间表，这样的库存量我相信还会有相当长时间的延续。”

　　“降价潮”尚未真正到来

　　库存量居高不下，部分业内人士断言，房地产市场拐点即将来临。但上海同策咨询研究部总监张宏伟却提出，目前在售楼盘高调打折促销，其实是一场令买家空欢喜的“假摔”。“仅凭库存量创新高及楼市限购进一步从严，难以判断下半年楼市到底拐点出现与否。”张宏伟说，应该客观地去分析和看待这样的库存量的市场背景及未来市场层面即将发生的变化，最终评估下半年市场情况到底怎么样。

　　种种迹象表明，楼市远没有出现人们期待中的拐点性变化。各类机构监测的数据均显示，虽然成交量一度走低，但房价却依旧僵持不下。上海德佑地产研究主任陆骑麟说，目前上海的房价基本没有下降，都是在开发商报价基础上下调，即使有开发商降价，卖掉点房源之后，马上会上调。

　　佑威机构执行董事黄志坚认为成交价格基本持平或小涨的概率最大。他分析说，预计下半年上海内环内住宅市场总体仍将继续呈现僵持状态，用时间来消化“先行”的房价，成交量小跌概率最大。

　　“我们看到这几个月来开发商已经在做降价的策略，但是这种被市场接受的诚意度尚且不足，所以我们希望在金九银十时，开发商应该放弃对未来过于乐观的一种幻想，诚意地拿出降价的行为。”罗亚东表示，“对现在的市场价来讲，10％－15％的降价将能够有效地刺激市场的需求，重新入市来获得新的成交量。这种以价换量的方式将是未来市场演变的一个主流，在相当的一个时间之内解决库存量的问题，使上海的房地产市场重回健康平稳的发展轨道。”