开发商“仓促”推盘 越往后越难卖？

　　一向在新楼盘开放营销中心前园林已做得尽善尽美的万科在日前开放公园里项目时园林很多部分却仍在整修和施工中。作为龙头房企，万科深圳9月推售项目超过4个，这在万科推盘历史上极为少见。

　　刚刚过去的周末，深圳廊桥国际、天健W等项目都开盘，不仅开盘时间早于此前预期，而且价格也比此前预计稍低。此外，喜福汇4栋C座、深业东城国际2号楼、曦城2批单位加推，深圳进入新房密集推盘时期。

　　业内人士分析，深圳限购令持续发酵，越往后拥有“房票”和购买力的客户越少，以价换量已成为开发商的共识，各开发商都有意尽快将新盘入市销售。

　　作为房地产行业龙头企业，万科在历次房地产市场调控中都有先锋和风向标的作用，此次刚进入9月万科就几乎同时将4新盘推向市场，即便是推盘高峰万科此举也并不多见。

　　中秋节期间，万科位于坪山的金域缇香和位于布吉沙湾的公园里两大项目同时面市，前者打出“青年置业样板”的旗号，而后者则主打“万科首个公园大盘”。17日，记者到达万科公园里踩盘，明显感觉到万科在此番推新盘过程中的略显仓促。万科作为房产龙头企业，每每在新盘开放营销中心或样板房时都将其会所、园林和小区绿化做到尽善尽美，以此给前来看房的客户建立对于小区的美好形象，而此次记者是在公园里营销中心已开放的第7天到达，公园里项目会所到样板间的小区道路却依然还在施工，沿途多处设施也仍在调试和清洁当中，可见万科此次公园里项目开放显然比原计划有所提前。

　　据了解，万科金域缇香和公园里都市新开按，供应规模也较大，其中金域缇香位于坪山新区，是万科继四季花城、万科城、第五园之后开发的又一座“大城”。据了解，这个项目总体规模超过31万平方米，3600余户，小区配套完善之外由于位于坪山价格也相当平易近人。而万科公园里则位于深圳布吉沙湾关附近，由于该地方刚刚出关，而丹平快速开通后到罗湖也仅需5分钟，因此该项目也被认为是今年万科旗下距离深圳原特区内最近的楼盘，加上其东部为梧桐山，小区内为原樟树布公园，因此被命名为“公园里”。据了解，万科公园里用地面积超过10万平方米，建筑面积达47万平方米，其中住宅达到39万平方米，已确定华润将进驻3万平方米商业配套。

　　此外，9月18日万科清林径加推了清林径楼王单位，9月17日万科双月湾也开放样板间，万科位于银湖的璞悦山按照此次计划也将在9月开放，在业内人士看来，万科极少在一个月内自己多个新盘齐开，“如果不是调控背景的原因，很难想象万科会不考虑自己项目之间的竞争关系”。更有业内人士分析认为，深圳万科此次高密度推出全新作品，单月强势推出4大全新项目，创下了万科推盘史上的新纪录。联系深圳万科今年的销售计划，“后3个月万科还将有7个新盘开售，这种推盘的密度，对万科来说，也是史无前例”。

　　开发商发力抢占先机

　　与万科的加紧推盘节奏相对应的是，深圳几乎所有开发商都积极入市，抢先在楼市淡季占得先机。据记者粗略统计，仅在刚刚过去的上周末深圳就有7个楼盘新开或加推，这在往常是深圳1个月的供应量水平。

　　上周，位于盐田区大梅沙生态旅游区的天麓3区于9月17日开盘；福田区皇岗路与百合三路交汇处，紧临深圳皇岗口岸的皇御苑5期、廊桥国际于9月17日开盘；福田区保税区桂花路与槟榔道交汇处的天健W于9月17日开盘；龙岗区中心城龙平西路与和谐路交汇处的喜福汇9月18日开盘；宝安区广深高速宝安出口尖岗山地块的曦城9月17日第二批单位开盘；龙岗中心北五联连心路清林径公园南麓的深业东城国际于9月17日加推2号楼；龙岗区黄阁路与沙园路交汇处东北角的万科清林径2期9月17日开盘。

　　此外，除去万科金域缇香、公园里和双月湾外，龙岗区龙东社区内环北路及沙背街交汇处的东鸿雅居也在上周开放样板房。

　　价格方面，记者了解到，多盘新开价格也比预期略低。位于皇岗口岸的皇御苑5期廊桥国际新开楼盘开盘优惠后25800元/平方米起价，相比之前预计的均价3万元/平方米，整整优惠了4000元。而与不远处的新开楼盘华嵘榕公馆超过3万元的均价相比，廊桥国际的定价也比预期略低。而在福田保税区的天健w上周六开盘，预期将在4万元左右开盘的该项目限价后均价约3.7万元/平方米，并且由于其复式设计天健W购房享买一层送一层，主推户型为54平方米精装纯复式单位，加赠送面积可达80平方米，户型全部坐北朝南，共有180户，3房总价约176万，前80名成功认购的客户还将获赠价值19万元的精装修。

　　新开楼盘的低价入市也搅动了深圳已开楼盘的价格预期，其中供应量较大的龙岗中心城片区包括阳光天健城、公园大地等多个楼盘纷纷降价促销，记者周六获知，此前约2万元左右均价公园大地的“楼王”单位推出特价单位，最低低至1.6万元/平方米。而位于深圳罗湖莲塘的兰亭国际名园上周末也推出一批特惠单位，为2栋的107—133平2—3房，每平方米直降7000元，均价低至2.2万元/平方米起，另外其1栋有少量房源在售，均为高层，集中在16层以上，折后最低价格为2.1万元/平方米起，而该楼盘133—170平方米三房、四房在售，均价3万元/平方米。

　　（责任编辑：何欣）

　　有资格购房者越来越少？

　　到这个月底，深圳的限购令就已经执行了一年。深圳版限购令是在去年9月底的一天连夜紧急出台，限购令规定深圳户籍居民家庭，限购2套住房；对能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。

　　限购令出台初期，不少深圳市民仍然通过补缴纳税、补缴社保等方式为自己获得购房资格，因而在限购令出台的前半年，深圳楼市依然延续此前的买卖两旺的局面，限购令出台半年后对于市场的打压作用依然不甚明显。今年3月后深圳开始“更严格”执行限购令，对于补缴纳税和补缴社保的方式都不予承认其购房资格，此后加上“限价令”的出台才逐渐改变深圳楼市的预期，使得房价的上行趋势有所放缓和停滞。

　　曾在今年上半年就有业内人士提醒，虽然当时还看不出来限购令对于楼市购买力的大幅影响，“但限购令继续执行下去将会产生政策的叠加效果，也就是能够购房的人越来越少，加上限价等多重调控措施的执行，其效果一旦产生就是累积起来的”，时任中原地产市场总监的王世界表示。

　　目前，“限购”+“限价”的政策叠加效应明显出现，不仅有购房资格的市民正逐渐减少，而且随着房价预期走跌，这些有购房资格的市民也慢慢的进入观望姿态。深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺表示，中秋深圳楼市的新盘卖的不好，关键因素已经不是‘房票’问题，而是后市判断的问题———大家对房价普遍产生了下降预期，但目前真正降价的没几个，或者说幅度太小，所以即便有购房资格和意向的，也不一定真会买。

　　世联地产首席分析师王海斌曾给出限购令取消的三个条件：一是CPI下降，二是房价有实质下降，三是保障房形成批量供应，而从目前来看，三个条件的达到都并不容易，因此深圳多名业内人士和专家都认为深圳限购令短期内很难取消，至少也要再持续一到两年。

　　“理论上，深圳有购房资格的人群会随着大学生应届毕业来深圳工作，以及移民入户深圳等因素而持续增加，但是实际上这种增加的速度远比不上可购房人群消耗的速度”中原地产二级市场常务副总玉家雄表示，因此几乎所有的开发商在当下都认同要积极入市以“抢客”的做法。其实从今年7月起各大中介都会给出开发商加紧入市的建议，而如今这明显成为深圳开发商的不二选择。

　　在限贷、限价等政策也没有松动或取消的情况，限购令持续给市场造成的压力还将持续发酵，越往后威力越大，这也将促成房价的下跌。“今年第四季度开始，部分城市房价会出现实质性下降，深圳也会。”世联地产王海斌表示。

　　绿化未建好即开放营销中心

　　“金九银十”或难再现

　　90平方米以下小户型并不多见

　　在每年深圳的房地产交易行情中，金九银十都市一年里最重要的销售节点和买卖高峰。不过记者了解到，深圳今年的“金九银十”恐难实现，一则是因为市场宏观调控背景压抑成交，再者，对于刚性需求置业者需求最为旺盛的90平方米以下小户型在深圳今年的“金九银十”中则并不多见，大多新房供应仍以90平方米以上户型为主，甚至是双拼和别墅单位。

　　 成交量可望恢复性增长

　　在房地产交易行情中，“金九银十”常被作为一年中最重要的时间点。美联物业全国研究中心徐枫表示，一是九、十月是一年里重要的销售节点，其强调的是时间，诸多对楼市的调控政策已尘埃落定，市场信心恢复，是推盘的高峰期；另外这两个月也被誉为成交量“突破月”，九、十月压抑许久的买方市场得以释放，一二手住宅市场成交量都将进入小高峰。

　　不过，徐枫却认为今年深圳的“金九银十”难以实现，“从今年楼市的整体趋势来看，尽管日均成交在逐渐恢复，但宏观层面政策因素和微观层面的供应结构都使得买卖两旺并不容易”，徐枫解释说，限购限贷限价三限的政策势必影响“金九银十”的交易行情，根据美联的统计，8月深圳一手住宅成交20.43万平方米，环比减少39.58%，创近5年来新低，“在以8月成交量为参照下，9、10月的销售业绩会相对好看些，但要镀上‘金银’肯定是谈不上”。

　　据了解，深圳90平方米以下两房、一房以及公寓房是目前刚需置业者的首选，根据美联统计，8月新房成交公寓成交273套，环比增长超十倍，公寓、一房、二房等物业成交占全市住宅成交总量88.88%；成交按面积划分上，90平方米以下物业成交占全市住宅成交总量的85.85%。而在微观层面，今年下半年深圳预计有70个楼盘入市，其中80%的都是三房和四房的单位，而如果按照100平方米的户型计算，随着房价的高企，龙岗、宝安的入场费动辄需要250万元以上；南山则要300万元。

　　房价仍有下降空间

　　“一手新房供应未来以90平方米以上户型为主，甚至是双拼和别墅单位，而市场需要的是总价相对较低的中小户型，有效需求和有效供给之间有较大缺口”，徐枫表示，从这一点来看，一手住宅的“金九银十”难以实现。

　　而在二手住宅方面，中小户型总价在200万元以下的单位是成交主流。但由于限购政策，业主普遍持盘不放卖，二手盘源整体告急，一盘难求。有效供给将远小于有效需求，在这种局面下，二手市场的“金九银十”买卖两旺恐怕也难以实现。

　　美联中国营运总监兼深圳区域董事王书权则判断“年内一手住宅降价是大概率事件”，一方面是下半年市场供应密集，库存累积，供销比扩大；另一方面，市场普遍预期年内政策面不会有大的改观，开发商的资金渠道主要来源于存货的推售，因此降价销售普遍为开发商所接受，“以万科早前启动的‘万团大战’来看，其让利幅度较小，用意明显在于试探市场，如果销售效果不佳，不排除会推出更大幅度的优惠促销行为”。

　　“一二手住宅价格还没有完全调整到位”，王书权还预计，在今年第四季度，开发商的降价动作将更为明显，一是体现在降价方式上，此前羞羞答答的让利行为极有可能转化为直接的价格折扣。二是在降幅上，将较之前大。价格在市场的传导下，一手住宅房价将成为周边二手住宅价格的坐标，导致二手住宅业主被迫随行就市，引领二手住宅价格进入一个调整过程。(曲广宁)

　　（责任编辑：何欣）