广州楼市小步慢降步入打折月

　　龙飞

　　促销，促销，今年金九银十在开发商的字典里，不是打折就是团购。另一方面开发商并不悲观，万科等地产巨头开始加快在一线城市储备土地。未来楼市将走向何方？进入下降通道的楼价究竟会跌多少？

　　销售减 库存增加不多

　　“万科开始降价了。”中秋后的广州楼市四处充斥着打折降价的消息，最近加入促销行列的是行业龙头万科。据说万科推出了“广州万科一齐团幸福”的促销活动，旗下9个盘共8000套房源，每套提供8000元优惠。“十一”临近，广州无论新盘旧盘，促销力度都比此前有所增加。“95折、送精装修”的宣传口号屡屡见诸广告，特别是中心城区高价楼盘也打出了“折让”的口号，更是今年首现。

　　利用“团购”做文章的并非仅广州万科，深圳万科早早就推出了“万团大战”计划，准备推出11个项目近1万套房源，只要参加活动的购房者就能获得一定优惠。同样，在北京盈科中心举办的一个为期三个月的特价房展会上，一系列楼盘纷纷以“团购”的形式亮相。

　　之所以要积极推销，原因正是楼市的冷清。中国指数研究院(微博)发布交易数据显示，本该是行业旺季的9月楼市成交低迷。9月12日～18日，深圳、北京等一线城市成交量同比下跌超过一半。在被监测的35个城市中，20个城市楼市成交量同比下降，12个城市跌幅在30%以上，其中，深圳仅成交285套，跌幅最大，达到66%，是今年第7周以来最低水平。与此同时，北京、长沙、杭州等城市楼市成交同比跌幅也超过50%。不少城市在经过9月初中秋假期刺激小幅回升后，交易量在9月第三周再次出现下探。

　　“无论是团购还是万科8000元优惠，都在试探市场反应。”亚银投资的首席分析师李大伟表示，相对于一套超百万元的房子，8000元或者送装修等优惠都只是常规促销。开发商希望通过这种“小步慢降”的方式试探市场反应。“让开发商慢慢试探市场的底气是库存增加依旧可控。”李大伟认为。国信证券的数据显示，9月12日至9月18日，京沪穗深等18个重点城市新建商品房销售在维持震荡横盘的基础上表现出下探迹象，9月第三周各城市平均同比回落24.7%，平均环比回落8.3%。与此同时，市场库存整体表现相对稳定，9月第三周库存平均环比仅上涨0.7%；“金九”未如期而至，但从销量和库存两组数据结合来看，销售小幅下滑，库存表现相对稳定，也说明了之前市场预期的供应高峰并未到来。

　　促销有效 开发商不悲观

　　9月20日，瑞信发表研究报告称，将维持内地房地产行业“减持”评级。报告预期内地楼市紧缩政策将持续，下半年平均售价及成交量会同时下跌，年初至今的累计成交量不久后也会低于去年同期。其亚洲区首席经济分析师陶冬则认为，10月和11月是内地房产销售的黄金期，部分房企为了加快推盘量和回笼资金，可能会采取降价销售的策略，降价幅度可能在10%左右，但是这些减价行为并不能够推动房地产行业整体的复苏。

　　与研究者的悲观相比，身处销售一线的开发商却相当乐观。广州增城一项目的销售副总向《中国经营报(微博)》记者表示，他们在中秋期间认筹的楼盘，短短一周的认筹人数已经是可售单位的1.5倍。该项目与前一期组团相比，“价格涨了5%，但送装修并有其他额外优惠。”该人士表示。他认为正是客户认同这种促销手段，才会有不错的认筹成绩。

　　而广州官网阳光家缘的数据显示，随着开发商促销越来越多，广州楼市也随之回暖。中秋节后七天(9月13日~9月19日)广州十区二县一手住宅成交量为2627套，成交均价12607元/平方米，成交量环比此前七日1198套的成交量，大涨了119个百分点。相较于中秋三日广州355套的冰点状态，楼市销量有所回暖。

　　“没有卖不出的房，只有卖不出的价。”有开发商销售总监直接向记者表示，从目前市场状况看，需要折让的价格并不高。李大伟则认为，之所以出现开发商稳坐钓鱼台的局面，主要是购房者对于“房产”的投资习惯仍未改变。

　　央行9月15日发布的三季度储户问卷调查报告显示，虽然居民认为房价过高，但是在各主要投资方式中，选择“房地产投资”的居民占23.6%，比上季提高1.4 个百分点，仍为居民投资首选。其他投资依次为“基金理财产品”21.3%，“债券投资”14.2%，“股票投资”9.2%，“股票投资”降至2009年以来最低水平。

　　而地产中介提供的研究数据显示，广州二次购房的比例近期有所上升。满堂红(微博)的研究数据显示，7月～8月二次购房比例为14.8%，比去年高0.1个百分点。满堂红研究部高级经理周峰分析，二次购房客户比例的增加，将成为现阶段楼市的积极信号。“该批客户在今年上半年调控实施初期选择观望，更多是由于信贷收紧导致其借款困难，或担心楼市转向。但经过半年的观望，部分客户已对市场有了新的判断，且在改善居住环境或投资保值意识的牵引下，陆续于第三季度入市选购合适的物业。”

　　品牌开发商发力

　　与9月第三周的楼市销售冷淡不同，品牌开发商开始在土地市场发力。中指研究院数据显示，9月12日至9月18日，万科加速拿地抢占一线城市。9月第三周万科在北京、广州各摘得一幅地块。自8月份以来，万科共新增10宗地块，其中6宗位于一线城市(广州2宗，北京4宗)。一线城市新增地块中，除郭公庄、旧宫地块溢价达到35%和42%外，其余均以底价或低溢价(低于10%)成交。

　　除万科外，大型开发商纷纷发力。9月16日，融创发布公告称，此前与保利成立的合营公司保利融创以底价29.9亿元成功取得天津市一项目。而一周前，保利刚刚在东莞拿下价格近5亿元的5宗相连土地。中原地产监测数据显示，保利地产逆市拓展的13个地产项目，其中12个以底价获取，平均楼面地价2269元/平方米，较2010年下降27%。近期，在全国范围内，龙湖、保利、碧桂园(微博)及富力等开发商均在积极拿地。

　　除了购入新项目外，行业间并购的局面也在加剧。中原地产的统计数据显示，8月份，规模以上房地产企业的股权变动高达18起，累计交易总价值高达53.3亿元，单月数据创2008年以来的新高。“这一方面显示了行业马太效应增强，另一方面也显示品牌开发商对未来市场依然有所期待。”李大伟表示，这与2008年全行业萎缩有很大不同。